- Ешь землю, что будешь платить налоги!
Теперь замри, не двигайся!
(Приобретение недвижимости вместе с землей:
налоговый учет операции)
ВОПРОС: Наше предприятие во II квартале 2011 года планирует приобрести недвижимость вместе с землей, которая находится под ней.
Как следует отразить в налоговом учете предприятия - плательщика налога на прибыль и НДС эту операцию ?
Налог на прибыль
ОТВЕТ: В Налоговом кодексе «прибыльному» учету операций с землей и ее капитальным улучшением посвящена отдельная статья 147.
В целом она похожа на своего предшественника - п. 8.9 в Законе О Прибыли, однако изменения есть, причем как раз для случая, когда земля приобретается вместе с расположенным на ней объектом недвижимости.
Чтобы увидеть эти изменения, напомним, как Закон О Прибыли регулирует такую операцию.
Подпунктом 8.9.3 установлено, что если объект недвижимого имущества приобретается вместе с землей, находящейся под таким объектом, то амортизации подлежит совокупная стоимость такого основного фонда и такой земли по нормам, определенным для основных фондов группы 1.
Таким образом, п/п. 8.9.3 Закона О Прибыли рассматривает землю и объект недвижимости как единый объект основных фондов.
Что произойдет после вступления в силу раздела III НКУ?
В соответствии с п. 147.3 НКУ, «в случае если объект недвижимого имущества (недвижимость) приобретается плательщиком налога вместе с землей, находящейся под таким объектом или являющейся предпосылкой для обеспечения функционального использования такого объекта недвижимости в соответствии с нормами, определенными законодательством, амортизации подлежит стоимость такого объекта недвижимого имущества. Стоимость указанного объекта недвижимости определяется в сумме, не превышающей обычную цену, без учета стоимости земли».
Итак, при приобретении объекта недвижимости вместе с землей амортизировать с целью налогообложения следует только стоимость объекта недвижимости. Если стоимость объекта недвижимости превышает обычную цену, амортизации подлежит только ее часть, которая соответствует обычной цене.
А что делать с суммой, превышающей обычную стоимость объекта недвижимости, которая не подлежит амортизации? Ведь нередко эта разница и является стоимостью земли.
Можно ли ее учесть, если в будущем эта земля будет продаваться? К сожалению, пока ответить на этот вопрос мы не можем.
В то же время отметим, что формулировка п. 147.3 НКУ отличается от формулировки п/п. 8.9.3 Закона О Прибыли не только рассмотренными выше условиями, но и тем, что в п. 147.3 не перешло требование не применять нормы двух предыдущих подпунктов. Этими нормами (п/п. 8.9.1 и 8.9.2 в Законе О Прибыли и их аналогами - пунктами 147.1 и 147.2 в Налоговом кодексе) установлен налоговый учет операций при приобретении и продаже земли как отдельного объекта собственности и земли, полученной в собственность в процессе приватизации.
Так что вполне возможно, что земельные расходы, понесенные при приобретении недвижимости в комплекте с землей, будут учитываться при их продаже. Подождем на этот счет разъяснений со стороны официальных органов.
Внимание, важный нюанс!
В ст. 147 НКУ появилась норма, аналога которой нет в п. 8.9 Закона О Прибыли,- п. 147.5:
«Для целей настоящего пункта доход, полученный в ре зультате продажи или другого отчуждения земли, призна ется согласно договору купли-продажи или другого отчу ждения, но не ниже обычной цены такой земли».
Это означает, что с 01.04.2011 г. доход от любых операций по отчуждению земли будет определяться с учетом обычной цены.
Налог на добавленную стоимость
В Налоговом кодексе имеется специальная земельно-льготная норма - п/п. 197.1.21, в соответствии с которым освобождаются от налогообложения операции по «поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных долей (паев), кроме тех, которые размещены под объектами недвижимого имущества и включаются в их стоимость в соответствии с законодательством (с учетом положений абзаца первого подпункта 197.1.13 пункта 197.1 статьи 197 настоящего Кодекса)».
Аналогичная норма была установлена и в п/п. 5.1.17 Закона об НДС, поэтому можно говорить о том, что никаких изменений в обложении НДС операций по поставке земельных участков и земельных участков вместе с объектами недвижимости с 01.01.2011 г. не произошло: как и раньше, от обложения НДС освобождаются только операции по чисто земельной поставке.
ГНАУ в письме от 09.08.2007 г. № 15802/7/16-1517-01 разъяснила, что
«если осуществляется операция по поставке (продаже, передаче) земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, в качестве отдельного объекта, то такая операция по отчуждению освобождается от обложения НДС (при условии отражения в учете такого участка как отдельного объекта)».
С учетом преемственности земельной льготы в НКУ логично предположить, что позиция, изложенная в письме, должна применяться и в 2011 году.
"Бухгалтер" N 11, март (III) 2011 г.
Подписной индекс 74201