Как передать в пользование недвижимое имущество
Решение жилищной проблемы было и остается одной из острейших социальных проблем в нашем государстве. Особенно актуален этот вопрос для жителей мегаполисов. Передача в пользование недвижимого имущества - актуальная тема практически для каждого владельца. Поэтому в нашей статье мы проанализируем нормы действующего законодательства относительно требований к форме договора аренды жилья и необходимости его государственной регистрации.
С чего начать?
Прежде чем заплатить деньги за арендованную квартиру, необходимо проверить документы собственника и правильно заключить договор аренды.
Договор найма,- основное доказательство того, что вы сняли квартиру. Только с договором на руках можно отстаивать свои права, если арендодатель нарушает условия соглашения, в том числе и в судебном порядке. Ведь проблемы лучше предупреждать, чем распутывать.
Проверка документов
Передтемкак заключать договор аренды, требуется удостовериться в том, что человек, сдающий вам квартиру, на то уполномочен. Только собственник жилого помещения имеет право пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Таким образом, в первую очередь нужно попросить будущего арендодателя предъявить документ, подтверждающий его право собственности: например, договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве собственности.
Если собственник один, то он и подписывает договор.
От имени собственника сдать квартиру может доверенное лицо, но его полномочия обязательно должны быть заверены нотариально. Ситуация усложняется, если собственников несколько.
Собственник, владеющий лишь долей квартиры, не может сдать в наем ее всю без согласия остальных владельцев. Под договором аренды должны подписаться все владельцы недвижимого имущества, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители - родители. Если обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них должен предоставить нотариальную доверенность на свое имя или согласие от других собственников, также оформленное нотариально.
Самое главное - договор аренды, подписанный лицом, на то не уполномоченным, недействителен. Если у лица, сдающего недвижимое имущество, нет необходимых документов, то лучше отказаться от найма такого объекта, в противном случае именно арендатор может столкнуться с целым рядом проблем.
Законодательство в сфере аренды
Основные положения, которые регулируют правоотношения по договору найма (аренды), установлены в главах 58 «Найм (аренда)» и 59 «Найм (аренда) жилья» ГК Украины. При этом требования гл. 59 ГК Украины касаются договоров найма (аренды) помещений, которые имеют четко определенное целевое назначение, - для проживания. Поэтому при заключении договора найма (аренды) жилья следует руководствоваться положениями гл. 59 ГК Украины, которые являются специальными относительно положений гл. 58 данного Кодекса.
Понятие найма (аренды) достаточно полно освещается в законодательстве Украины. Даны они и в ГК Украины, и в ХК Украины, и в ЗК Украины и в Жилищном кодексе.
Определения аренды в нормативных актах практически идентичны, лишь ст. 795 ГК Украины, в отличие от ст. 283 ХК Украины или ст. 93 ЗК Украины, не предусматривает необходимость использования арендованного имущества для осуществления хозяйственной (предпринимательской) деятельности. Невзирая на такую солидную нормативную базу, на практике часто возникают определенные нюансы, а иногда - и достаточно сложные проблемы, связанные с арендными правоотношениями вообще и с арендой недвижимости в частности.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 810 ГК Украины по договору найма (аренды) жилья одна сторона - владелец жилья (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливается законом. Предметом договора найма жилья может быть жилище, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Жилище должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Наниматель жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.
Следует обратить внимание на то, что, согласно п. 113 Инструкции N 20/5, не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения не пригодные для проживания (подвалы и др.), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и т.п.), которые сдаются в найм только вместе с жилым помещением.
Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если же нанимателем является юридическое лицо, то оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц (ст. 813 ГК Украины). Следовательно, если нанимателем является юридическое лицо, то в договоре найма жилья указываются фамилия, имя, отчество лица, которое будет постоянно проживать в наемном жилом помещении.
В соответствии со ст. 810-1 ГК Украины аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья, которое может предусматривать уступку арендодателем права требования долга другому лицу, - выгодоприобретателю. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона - предприятие-арендодатель передает второй стороне - физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, после окончания которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.
Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.
Заключение и прекращение договора аренды жилья с выкупом осуществляются на условиях и в порядке, определенных законом.
В соответствии с требованиями, которые законодатель установил в ст. 811 ГК Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме. Следует отметить, что договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, определенном законом.
Частью первой ст. 811 ГК Украины не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора найма жилья. Однако по правилу ч. 1 ст. 209 ГК Украины правовая сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, установленных законом или договоренностью сторон.
В соответствии со ст. 54 Закона о нотариате нотариусы, в частности, удостоверяют соглашения, по которым законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также по желанию сторон - и другие соглашения. Нотариус при удостоверении, по желанию сторон договора найма (аренды) жилья для проживания (квартиры, ее части, жилого дома, его части), принадлежащего как физическому, так и юридическому лицу на праве собственности, в соответствии с п. 112 Инструкции N 20/5 требует выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и, для проверки, правоустанавливающий документ о принадлежности наймодателю жилья, которое сдается в найм (аренду).
В соответствии с п. 114 Инструкции N 20/5 в тексте договора найма (аренды) жилья обязательно указываются лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица, в соответствии со ст. 816 ГК Украины, приобретают равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним. Если нанимателями жилья являются несколько лиц, то их обязанности по договору найма жилья будут солидарными. Порядок пользования жильем нанимателем и лицами, постоянно проживающими вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора - устанавливается по решению суда.
Вместе с тем, согласно ч. 5 ст. 810-1 ГК Украины, существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются:
- наименование сторон;
- характеристики жилья, относительно которого устанавливаются отношения аренды с выкупом;
- срок, на который заключается договор;
- размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
- условия досрочного расторжения договора;
- порядок возврата средств при досрочном расторжении или прекращении договора;
- права и обязательства сторон;
- ответственность сторон;
- другие условия, установленные законом.
Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, то договор считается заключенным на 5 лет (ст. 821 ГК Украины). В соответствии с требованиями п. 116 Инструкции N 20/5 при удостоверении договора найма (аренды) без указания срока его действия нотариус должен разъяснить сторонам, что такой договор считается заключенным на 5 лет.
Удостоверяя договоры о сдаче в найм квартир в домах жилищно-строительных кооперативов или о сдаче жилья в под-найм (государственный или общественный жилой фонд), нотариус, кроме того, должен разъяснить сторонам содержание ст. 94 Жилищного кодекса, о чем указывается в тексте договора найма (поднайма), относительно последствий несоблюдения установленного порядка сдачи жилого помещения в поднайм, а именно: сдача жилого помещения в поднайм с нарушением требований, установленных частями 1, 3 и 4 ст. 91 и ст. 93 Жилищного кодекса, влечет за собой недействительность договора поднайма.
В этом случае граждане, которые незаконно вселились в жилое помещение, обязаны немедленно освободить его, а при отказе - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В соответствии с частями 1,3 и 4 ст. 91 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения вправе при согласии членов семьи, проживающих вместе с ним, и по согласию наймодателя сдавать в поднайм жилое помещение в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом. Для сдачи в поднайм жилого помещения в квартире, в которой проживают два или более нанимателя, требуется также согласие этих нанимателей и членов их семей, за исключением случаев сдачи жилого помещения в поднайм в связи с временным выездом всей семьи. Договор поднайма заключается в письменной форме с последующей регистрацией в жилищно-эксплуатационной организации.
Законодатель в ст. 93 Жилищного кодекса установил правило, в соответствии с которым сдача жилого помещения в поднайм не допускается, если:
- в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, которая будет приходиться на каждое лицо, проживающее в этом помещении, будет меньшим от установленного для предоставления жилых помещений (ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса);
- поднаниматель жилого помещения или член его семьи, болеющий тяжелой формой хронического заболевания, вселяется в квартиру, в которой проживают два или более нанимателя.
Хронические заболевания, при которых лица, страдающие этими заболеваниями, не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи, приведены в Перечне хронических заболеваний. Болезнь граждан, страдающих тяжелой формой хронических заболеваний, должна быть подтверждена документами установленного образца.
Кроме того, наниматель не имеет права осуществлять переоборудование и реконструкцию жилья без согласия наймодателя (ч. 2 ст. 815 ГК Украины). Однако текущий ремонт жилья, переданного в найм, в соответствии с требованиями ст. 819 ГК Украины, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором.
Статья 820 ГК Украины предусматривает, что размер платы за пользование жильем устанавливается в самом договоре найма жилья. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, то плата, установленная в договоре, не может превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, то наниматель вносит ее ежемесячно.
Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом - это периодические платежи, которые арендатор платит предприятию-арендодателю в соответствии с условиями договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора.
Арендные платежи включают платежи по выкупу, вознаграждение (доход) арендодателя. Арендатор также обязан компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом. При удостоверении упомянутых договоров нотариус, в соответствии с п. 117 Инструкции N 20/5, должен разъяснить сторонам необходимость их регистрации в соответствующих органах, о чем делается отметка в тексте удостоверяющей надписи.
В случае если наймодателем по договору является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан направить информацию об удостоверении такого договора в налоговый орган по месту основного местожительства плательщика налога - арендодателя по форме и способом, установленными Кабинетом Министров Украины.
В соответствии со ст. 4 Закона N 1952 обязательной государственной регистрации подлежат, кроме других, право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.
Заключительными и переходными положениями Закона N 1878 установлено, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество.
Однако в соответствии с ГК Украины жилье как объект недвижимости выделено в отдельную правовую категорию и не может отождествляться с объектами, вещные права по которым возникают по основаниям, определенным § 4 гл. 58 «Найм (аренда)» ГК Украины.
Учитывая общие принципы регулирования отношений найма (аренды), которые определены ГК Украины, а также исходя из положений Закона N 1952, нормы последнего относительно обязательности государственной регистрации такого вещного права, как пользование (найм, аренда) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие по договорам найма (аренды) жилья (такой вывод содержится в Разъяснении о найме жилого помещения).
Согласно ч. 1 ст. 825 ГК Украины наниматель имеет право при согласии других лиц, постоянно проживающих вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, в письменной форме предупредив об этом наймодателя за три месяца.
Если наниматель освободил жилье без предупреждения, то наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало нежилым.
Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента приобретения арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.
Договор найма также может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случаях, перечисленных ч. 2 ст. 825 ГК Украины.
При расторжении договора найма жилья наниматель и другие лица, которые проживали в жилом помещении, подлежат выселению из него на основании решения суда, без предоставления им другого жилого помещения.
Подводя итоги, отметим, что в настоящее время договор найма (аренды) жилья является тем видом договора, относительно которого уровень внимания юристов, нотариусов и других правозащитников очень высок.
Это, в свою очередь, дает основания для осторожности при его заключении, ведь ожидать, что другая сторона договора менее осведомлена в этих вопросах, означает подвергать и себя, и свою семью риску остаться без крыши над головой.
Список использованных документов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
Жилищный кодекс - Жилищный кодекс УССР
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
ХК Украины - Хозяйственный кодекс Украины
Закон N 1952 - Закон Украины от 01.07.2004 г. N 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»
Закон N 1878 - Закон Украины от 11.02.2010 г. N 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения» и другие законодательные акты Украины»
Закон о нотариате - Закон Украины от 02.09.1993 г. N 3425-ХП «О нотариате»
Инструкция N 20/5 - Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста Украины от 03.03.2004 г. N 20/5
Перечень хронических заболеваний - Перечень хронических заболеваний, при которых лица, страдающие ими, не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи, утвержденный приказом Министерства здравоохранения УССР от 08.02.1985 г. N52
Разъяснение о найме жилого помещения - Разъяснение Минюста Украины от 05.01.2011 г. б/н «Договор найма (аренды) жилого помещения»
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 15 (797),
11 апреля 2011 г.
Подписной индекс 40783