МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ
ПИСЬМО
20.04.2011 N 248-0-2-11
Относительно государственной регистрацией
права пользования на недвижимое имущество
<...>
В связи с Вашим обращением <...> в Министерстве юстиции рассмотрено письмо <...> относительно отдельных вопросов, связанных с государственной регистрацией права пользования на недвижимое имущество, и сообщается, что в соответствии с частью второй статьи 11 Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ) (далее - Кодекс) основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в частности, договоры и другие сделки.
Договором является договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (часть первая статьи 626 Кодекса) ( 435-15 ).
Момент, с которого договор считается заключенным, то есть момент, с которого у сторон договора возникают взаимные права и обязанности, определен в статье 640 Кодекса ( 435-15 ).
Следовательно, с учетом приведенного гражданские права и обязанности у сторон договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают с момента заключения такого договора, разумеется, если иное не предусмотрено самим договором (например, с момента передачи имущества). В случаях, установленных статьями 793 и 794 Кодекса ( 435-15 ), таким моментом являются нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора соответственно.
Что касается государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями и правовых последствий отсутствия государственной регистрации такого права, то подчеркиваем, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона Украины от 11 февраля 2010 года N 1878-VI "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты Украины", то есть начиная с 16 марта 2010 года. Такое утверждение основывается на том, что именно данный Закон ( 1878-17 ) содержит норму относительно проведения регистраторами бюро технической инвентаризации государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.
Также в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года N 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 года N 1692/5), зарегистрированным в Министерстве юстиции 18 февраля 2002 года за N 157/6445 (далее - Временное положение), такая государственная регистрация является обязательной. В свою очередь нормы Временного положения, действующие до 1 января 2012 года, не связывают момент государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями с возникновением у сторон взаимных прав и обязанностей в соответствии с договором.
Как указывалось выше, гражданские права и обязанности в отношениях найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают на основании соответствующего договора, поэтому определенные негативные правовые последствия у сторон таких правоотношений могут возникать как в связи с заключением договора (в частности, несоблюдение письменной формы, нотариального удостоверения договора и т.п.), так и в связи с ненадлежащим его исполнением (просрочка оплаты за пользование имуществом и т.п.), однако не в связи с отсутствием государственной регистрации такого вещного права.
Следует отметить, что в понимании Временного положения государственная регистрация прав - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является дополнительной гарантией защиты прав и законных интересов, возникающих на основании заключенных договоров, как в отношениях между сторонами таких правоотношений, так и в отношениях с третьими лицами, в том числе с органами власти.
В то же время подчеркиваем, что с 1 января 2012 года государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями будет осуществляться в порядке, определенном Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты Украины" ( 1878-17 ), поэтому исходя из положений части третьей статьи 3 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" ( 1952-15 ) будет изменен момент возникновения права пользования в соответствии с договором найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) - такое вещное право будет возникать именно с момента его государственной регистрации.
Министр А.Лавринович