Как ЧПЕНу сдать в аренду нежилое помещение площадью более 300 кв. м
ВОПРОС: ЧПЕН сдает в аренду субъектам хозяйствования нежилое помещение общей площадью 400 кв. м. В связи с принятием новых правил упрощенной системы налогообложения и с целью попадания во 2-ю группу плательщиков ЕН можно ли указанное помещение разделить на два: например, одно - площадью 299 кв. м, а второе - площадью 101 кв. м? При этом помещение площадью 299 кв. м сдавать в аренду в качестве ЧПЕНа, а площадью 101 кв. м - простого физического лица с уплатой НДФЛ?
Сколько договоров аренды в этом случае необходимо заключить?
ОТВЕТ: В соответствии с п/п. 291.5.3 НКУ физические лица - предприниматели, предоставляющие в аренду нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м, с 01.01.2012 г. не могут быть плательщиками единого налога. Заметьте, если площадь нежилого помещения превышает 300 кв. м! Так что если уж дело дойдет до дележа помещения (в целях оптимизации налогообложения), то в рассматриваемой ситуации целесообразно поделить его на 300 кв. м и 100 кв. м.
Далее перейдем к самому интересному:
можно ли физлицу при сдаче имущества в аренду выступать одновременно в двух ипостасях - в качестве физлица-предпринимателя и в качестве простого физлица?
Мы считаем, что прямого запрета на такое совмещение нет. Напомним, что как при действии Декрета КМУ «О подоходном налоге с граждан», Закона об НДФЛ, так и в рамках Налогового кодекса физическое лицо, не имеющее статуса предпринимательской деятельности, могло и может сдавать в аренду недвижимость субъектам хозяйствования.
Кстати, ГНАУ к этой проблеме всегда подходила либерально. Подтверждением тому при действии Закона об НДФЛ может служить ее мнение, изложенное, например, в обзорно-НДФЛьном письме от 09.07.2009 г. N 14312/7/17-0717 (п. 4 раздела II).
Не изменилась позиция ГНАУ/ГНСУ и в налоговокодексное время. Так, в ЕБНЗ налоговики напомнили, что в соответствии со ст. 319 и 320 Гражданского кодекса Украины собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и для осуществления предпринимательской деятельности. В результате они пришли к выводу, что сдача в аренду собственной недвижимости может осуществляться физлицами как в рамках предпринимательской деятельности, так и путем исполнения норм п. 170.1 раздела IV НКУ без регистрации арендодателя в качестве физического лица - предпринимателя.
Это хорошо, но рассуждения по поводу возможности сдачи в аренду недвижимости хоть в качестве предпринимателя, хоть в качестве простого физлица относятся к тому периоду, когда не поднимался вопрос о совмещении этих качеств.
С 01.01.2012 г. ответ на вопрос о совмещении имеет принципиальное значение. На наш взгляд, он должен быть положительным, и вот почему.
Выше мы выяснили, что действующее законодательство не запрещает обычному физлицу получать арендные доходы, но главное - чтобы с таких доходов был уплачен налог. А деление недвижимости на части, которые будут сдаваться в аренду на условиях разного правового статуса физлица, не приведет к тому, чего больше всего на свете боятся налоговики, - к уклонению от налогообложения*.
Кстати, ничего удивительного и незаконного в разного рода совмещениях в одном лице нет.
Например, мы рассматривали проблему совмещения ролей предпринимателя и наемного работника. В результате исследования норм НКУ мы пришли к выводу, что физлицо-предприниматель на любой системе вполне может совмещать работу по гражданско-правовым договорам и трудовому договору. Другое дело, что такое совмещение может в некоторых ситуациях повлечь обложение дохода предпринимателя в режиме зарплаты.
Не менее интересная ситуация нами освещалась, когда директор является единственным работником предприятия. В этом случае директор выступает одновременно и как представитель собственника, уполномоченный на управление предприятием, и как наемный работник, в отношении которого управление и осуществляется. И это раздвоение физлица также является законным.
Теперь о том, сколько договоров аренды следует заключать двуликому гражданину с разным правовым статусом физлица-арендодателя: один или два?**
По нашему мнению, при раздельной сдаче в аренду недвижимости одному арендатору (отдельно 300 кв. м. и отдельно 100 кв. м.) необходимо заключить с ним два договора аренды. Во-первых, это удобно, поскольку при заключении договора аренды под предпринимательским соусом арендатор не должен удерживать НДФЛ из суммы арендной платы, выплаченной такому арендодателю.
Другое дело, договор аренды с простым физ-лицом: согласно п. 170.1 НКУ по общему правилу обложение НДФЛ походов от аренды производится арендатором - налоговым агентом.
Напомним также, что в отношении доходов физлиц и НДФЛ при аренде недвижимости у физических лиц следует опасаться так называемого минимального арендного платежа (п/п. 170.1.2 НКУ).
Во-вторых, в таком случае в договоре не фигурирует опасное количество кв. м (свыше 300).
В общем, как видим, все эти дележи метров, заключение разных договоров, разное на логообложение не сулят легкой жизни ЧПЕНам, тем более еще неизвестно, какую позицию в этом вопросе займут налоговики (поживем - увидим). Поэтому мы хотим предложить иной вариант разруливания ситуации для осторожных ЧПЕНов, оказавшихся в рассматриваемой ситуации.
Пусть предприниматель, имеющий помещение площадью 400 кв. м, заключает договор аренды на сдачу в аренду части помещения в размере 300 кв. м. Остальная же площадь, как говорят, гуляет под паром. Как на самом деле используется «лишняя» площадь, данных нет. Ну не будут же налоговики ходить с рулеткой и измерять площадь фактически сдаваемых помещений?*** Кроме того, в случае чего ЧПЕН может утверждать, что излишком площади арендатор пользуется незаконно, самовольно (вопреки договору) освоив дополнительные метры.
И еще один момент.
Для того чтобы претендовать в ЧПЕНы группы 2, физлицу следует помнить еще об одном ограничении - сдавать в аренду помещение он может только субъектам хозяйствования - единоналож-никам, то есть ЧПЕНам или ЮРЕНам.****
Поэтому не более чем «300-метровому» ЧПЕНу необходимо поинтересоваться статусом арендатора, чтобы не попасть в группу ЧПЕНов 3, или же сразу записываться в старшую группу. Так или иначе, в условиях действия нового единого налога ухо надо держать востро.
_____________
* Правда, оптимизации-минимизации они тоже не любят, но с этим смелые плательщики могут и не считаться.
** При условии что арендатор - единственное лицо. Если их несколько, то, разумеется, об одном договоре речь вообще не идет.
*** Хотя они могут этим заняться от нечего делать, если, как утверждается, 96% налогов уплачивается добровольно и партнерские отношения с плательщиками уже налажены.
**** Можно и населению (п. 2 п. 291.4 НКУ), но это как-то маловероятно.
"Бухгалтер" N 44, декабрь (II) 2011 г.
Подписной индекс 74201