Земля принадлежит кооперативу
или его участникам - физическим лицам
Самовольное занятие земельных участков в настоящее время является наиболее распространенным нарушением требований земельного законодательства.
Напомним, что под самовольным занятием земельного участка подразумеваются любые действия, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче в собственность или предоставлении в пользование (аренду) или при отсутствии совершенной сделки в отношении такого земельного участка, за исключением действий, которые согласно закону являются правомерными.
Какие органы подтверждают факт самовольного занятия земельного участка и кто должен уплачивать штраф, если речь идет о кооперативе, - юридическое лицо или же его участники? Как правильно должен быть рассчитан штраф за самовольное занятие земельного участка?
На эти и другие вопросы попробуем дать ответ в данной публикации на примере конкретной ситуации.
Суть дела
11 января 2012 года Государственной инспекцией по контролю за использованием и охраной земель (далее - Госинспекция) была проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в отношении земель, в результате которой установлен факт самовольного занятия земельного участка площадью 1 га, расположенного под дачным кооперативом «Р» (далее - кооператив «Р»).
Указанное нарушение было зафиксировано актом обследования земельного участка, составленным инспектором Госинспекции. Также в результате проверки данным инспектором был составлен административный протокол в отношении председателя кооператива по ст. 53-1 КУоАП.
Основанием составления протокола отмечено нарушение предписаний статей 125 и 126 ЗК Украины в связи с самовольным занятием кооперативом земельного участка.
Госинспекция выдала кооперативу предписание об устранении выявленных нарушений земельного законодательства в установленный законом срок, а именно до 10.02.2012 г., и произвела расчет ущерба, причиненного вследствие самовольного занятия земельного участка (за пределами населенного пункта), согласно которому размер ущерба, причиненного в результате совершенного кооперативом правонарушения, определен в сумме 16 237,38 грн. Расчет вручен под роспись председателю обслуживающего кооператива.
В пояснениях представителя кооператива, изложенных в протоколе об административном правонарушении, указано, что дело о праве собственности на спорный земельный участок рассматривается в судебном порядке, данный участок занят не самовольно, поскольку есть решение поселкового совета «О предоставлении согласия кооперативу на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 1 га».
Далее Симферопольский межрайонный природоохранный прокурор в интересах государства в лице Партенитского поселкового совета (далее - истец) обратился в хозяйственный суд АР Крым с иском к кооперативу «Р» об освобождении самовольно занятого земельного участка площадью 1 га, расположенного в г. Алушта, пгт. Партенит в районе «Итальянской Пристани». Также прокурор просил взыскать с ответчика 16 237,38 грн за ущерб, причиненныйгосударствусамовольным занятием земельного участка.
Мнение кооператива
Обслуживающий кооператив со ссылкой на ст. 33 Закона об аренде земли и ст.ст. 33, 35, 43 ХПК Украины обратил внимание на то, что истец не предоставил надлежащих доказательств самовольного занятия именно кооперативом «Р» спорного земельного участка ориентировочной площадью 1 га, так как фактическими пользователями данного земельного участка согласно договорам аренды земли, заключенным с поселковым советом, являются граждане - физические лица (третьи лица).
Указанные договоры аренды не расторгнуты и не признаны недействительными, а доказательств направления писем-уведомлений с письменными возражениями относительно возобновления этих договоров аренды истец не предоставил.
Кооперативом никогда не осуществлялась хозяйственная деятельность, связанная со спорным земельным участком, все временные и капитальные строения, находящиеся на указанном участке, возводились непосредственно его пользователями, а именно физическими лицами, и за их счет.
Также не были выяснены такие существенные для рассмотрения дела обстоятельства, как:
- какие именно объекты недвижимого имущества расположены на территории спорного земельного участка и кому они принадлежат;
- что именно находится на участке и каким именно имуществом кооператива «Р» занят спорный земельный участок.
По мнению кооператива, дополнительным подтверждением обстоятельств занятия спорного земельного участка физическими лицами как фактическими землепользователями является факт отсутствия принятия решения поселкового совета о его предоставлении в пользование кооперативу «Р». Причем, в силу императивных требований ч. 2 ст. 35 ХПК Украины, этот факт не подлежит доказыванию как таковой, так как установлен действующим постановлением Высшего хозяйственного суда (между теми же сторонами). Кроме того, кооператив «Р» считает необоснованным расчет суммы ущерба в связи с неустановлением фактического размера земельного участка, якобы самовольно занятого кооперативом. Также по мнению кооператива «Р», апелляционный суд вопреки процессуальным нормам отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной строительно-экономической экспертизы.
Иная позиция по данному делу
Апелляционный суд при рассмотрении данного дела указал на то, что приведенные доводы не имеют правового значения, так как использование земельного участка под размещение кооператива «Р» без правоустанавливающих документов противоречит требованиям действующего законодательства Украины.
Более того, решением сессии поселкового совета кооперативу «Р» отказано в предоставлении разрешения на составление проекта землеустройства по отводу спорного земельного участка, а постановлением апелляционного хозяйственного суда по делу, оставленным без изменений постановлением Высшего хозяйственного суда Украины, отказано в удовлетворении иска кооператива «Р» о признании недействительным указанного выше решения, признании права на приобретение в собственность спорного земельного участка и побуждении поселкового совета рассмотреть на ближайшей сессии вопрос предоставления разрешения на составление проекта землеустройства.
Таким образом, у кооператива отсутствуют не только необходимые правоустанавливающие документы на землю, но и решение органа местного самоуправления о предоставлении спорного земельного участка.
Доказательства наличия у кооператива договора аренды на спорный земельный участок или иного основания приобретения прав на земельный участок, предусмотренных законодательством Украины, не предоставлялись, как и доказательства об освобождении земельного участка и устранении выявленных нарушений.
Согласно акту проверки соблюдения требований земельного законодательства, составленному Госинспекцией, самовольно занятый земельный участок ориентировочной площадью 1 га не освобожден.
Приняв во внимание то, что на момент проведения проверки правоустанавливающие документы на указанный земельный участок у кооператива отсутствовали, что подтверждается составленным протоколом об административном правонарушении и выданным предписанием об устранении нарушения земельного законодательства, которые в установленном порядке не оспорены, суд согласился с доводами прокурора о самовольном занятии кооперативом земельного участка.
Вместе с тем, были предоставлены копии решений поселкового совета о предоставлении земельных участков во временное пользование для огородничества физическим лицам.
Одновременно на основании этих актов органа местного самоуправления в 2001-2002 годах с упомянутыми физическими лицами были заключены договоры на право временного пользования землей. Данные договоры являются идентичными по своему содержанию. В частности, согласно п. 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется во временное пользование сроком на три года для размещения индивидуального огородничества.
Согласно письму отдела Госкомзема право на земельный участок по данным «Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» ни за кем из данных физических лиц не зарегистрировано.
Перевести стрелки на физических лиц невозможно
В акте обследования земельного участка установлен факт самовольного занятия земельного участка именно кооперативом «Р», протокол об административном правонарушении составлен в отношении председателя указанного кооператива, а в отношении физических лиц такие протоколы не составлялись и какие-либо доказательства занятия спорного земельного участка физическими лицами на законных основаниях не предоставлены.
Согласно уставу кооператива «Р» он является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, может заключать сделки, приобретать имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом в судах. Кооператив вправе иметь в пользовании в установленном порядке земельный участок для реализации уставных целей и задач, вступать в договорные отношения с предприятиями, организациями и гражданами, передавать имущество и пр.
Согласно уставу кооператива «Р» именно он, а не члены кооператива осуществляет деятельность по улучшению жилищных условий и обеспечению дачными домами членов кооператива и членов их семей строительством индивидуальных жилых домов дачного типа с надворными постройками за собственные средства членов кооператива, с помощью банковского кредита и заключением соответствующих договоров с юридическими или физическими лицами, а также дальнейшей совместной эксплуатации инженерных коммуникаций и подъездных путей, удовлетворению социальных и других потребностей членов кооператива, предоставлению им услуг на основе сочетания личных и коллективных интересов, разделению между ними рисков, расходов и доходов, развитию их самоорганизации, самоуправления и самоконтроля.
Строительство индивидуальных дачных домов осуществляется на земельных участках, закрепленных за членом кооператива, по решению правления.
Определение размера ущерба
С учетом установления факта самовольного занятия земельного участка площадью 1 га и исходя из положений Методики N 963, суд согласился с правильностью совершенного Госинспекцией расчета размера ущерба, причиненного вследствие самовольного занятия земельного участка, и наличием оснований для взыскания с кооператива «Р» 16 237,38 грн ущерба.
Одновременно в п. 3.8 Постановления N 6 разъяснено, что, согласно п. 3.1 Методических рекомендаций N 110, основанием для осуществления расчета размера ущерба, причиненного государству, территориальным громадам, юридическим или физическим лицам вследствие самовольного занятия земельных участков, являются материалы дела об административном производстве, которые подтверждают факт совершения правонарушения, а именно:
- акт проверки соблюдения требований земельного законодательства;
- протокол об административном правонарушении;
- предписание (с требованием устранения нарушения земельного законодательства);
- акт обследования земельного участка.
Следовательно, основанием для осуществления расчета размера ущерба, причиненного государству или территориальной громаде вследствие самовольного занятия земельных участков, являются указанные документы в их совокупности, поскольку именно они могут подтвердить факт самовольного занятия земельного участка, размер занятого участка и период времени, в течение которого она используется без надлежащих правовых оснований.
Кроме того, у кооператива отсутствуют правоустанавливающие документы на спорный земельный участок (решение органа местного самоуправления о его предоставлении в пользование, договор аренды и т.п.).
Согласно ч. 1 ст. 124 ЗК Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления заключением договора аренды земельного участка.
Пунктом 34 ст. 26 Закона о местном самоуправлении предусмотрено, что вопросы регулирования земельных отношений решаются исключительно на пленарных заседаниях сельского, поселкового, городского совета.
Согласно ч. 3 ст. 33 Закона об аренде земли, в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.
Согласно частям 6 и 8 ст. 33 Закона об аренде земли, в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении возобновления договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
В этом случае заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли осуществляется с:
- собственником земельного участка (по землям частной собственности);
- уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или органа местного самоуправления без принятия решения органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (по землям государственной или коммунальной собственности). Дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.
Таким образом, в отличие от ст. 33 Закона об аренде земли (в редакции, действующей с 12.03.2011 г.), предыдущая редакция данной статьи, которая действовала в течение 2004-2005 гг., не предусматривала автоматического возобновления договоров аренды земли в случае отсутствия письменных возражений арендодателя и требовала волеизъявления последнего по поводу возобновления договоров аренды земли принятием органами местного самоуправления соответствующих решений.
Не было предоставлено никаких доказательств того, что по состоянию на момент окончания срока действия договоров аренды земельных участков, заключенных с гражданами в 2001 году для целей огородничества, так и на дату предъявления иска, поселковым советом в пленарном (сессионном) режиме принимались решения о возобновлении указанных договоров аренды, а поэтому после 2004-2005 гг. третьи лица лишились права аренды земельных участков и в настоящее время продолжают занимать их безосновательно.
Судебная практика
Приведенной выше правовой позиции придерживается также Верховный Суд Украины при осуществлении пересмотра судебных решений по делам, связанным с восстановлением договора аренды земельного участка и применением ст. 33 Закона об аренде земли в редакции, действующей до 12.03.2011 г. (Постановления ВСУ от 16.12.2008 г. по делу N 5/019-08, от 01.12.2009 г. по делу N 32/261-40/74 и от 23.03.2010 г. по делу N 2-31/1199-2009), а также Высший хозяйственный суд Украины в Постановлении N 2-17/3737.2-2011.
Следовательно, сама по себе недоказанность направления кооперативом арендаторам в 2004 - 2005 гг. письменных возражений относительно пролонгации договоров аренды земельных участков, заключенных с гражданами в 2001 году для целей огородничества, а также обстоятельства фактического (внедоговорного) дальнейшего занятия спорных земельных участков именно физическими лицами (третьими лицами), ошибочно положена кооперативом в основу своих возражений, так как они не имеют существенного значения для правильного разрешения данного спора.
По этим же основаниям не заслуживают внимания доводы кооператива об отсутствии расторжения и признания недействительными указанных договоров аренды земли, поскольку в условиях недоказанности их обновления в течение 2004 0 2005 гг. решениями поселкового совета упомянутые договоры следует считать, что они прекратили свое действие в указанный период.
Также являются необоснованными поспешные утверждения кооператива о том, что дополнительным подтверждением обстоятельств занятия спорного земельного участка физическими лицами как фактическими землепользователями является факт отсутствия принятия решения поселкового совета о его предоставлении в пользование кооперативу «Р». Причем, в силу императивных требований ч. 2 ст. 35 ХПК Украины, этот факт не подлежит доказыванию как уже установленный Постановлением N 2-3/3817-2008 (между теми же сторонами).
То есть, во-первых, в действительности, Постановлением N 2-3/3817-2008, по сути, было зафиксировано лишь отсутствие в материалах этого дела решения поселкового совета о предоставлении спорного земельного участка в пользование кооперативу, то есть констатирована недоказанность занятия кооперативом земельного участка на законных основаниях, предусмотренных земельным законодательством, что ни в коем случае не следует отождествлять с установлением фактов самовольного занятия кооперативом земельного участка или его занятия физическими лицами.
Во-вторых, в абзаце 6 п. 2.6 Постановления N 18 разъяснено, что не требуют доказывания преюдициальные факты (обстоятельства), указанные в постановлениях кассационной инстанции, поскольку эта инстанция не наделена правом, в частности, устанавливать или считать доказанными обстоятельства и решать вопросы, связанные с доказыванием (ч. 2 ст. 111-7 ХПК Украины), - за исключением случаев, когда кассационная инстанция, отменив решения предыдущих судебных инстанций, приняла новое решение на основании установленных ими обстоятельств.
В данной правовой ситуации отсутствует соответствующий исключительный случай, поскольку Постановление N 2-3/3817-2008 было оставлено без изменений, то есть его не отменили. Следовательно, любые факты (обстоятельства), указанные в Постановлении N 2-3/3817-2008, не имеют преюдициального значения в смысле ч. 2 ст. 35 ХПК Украины.
Вывод
Согласно Постановлению N 2-17/3737.2-2011 у кооператива «Р» отсутствуют не только необходимые правоустанавливающие документы на землю, но и решение органа местного самоуправления о предоставлении спорного земельного участка.
Факт самовольного занятия земельного участка подтверждается актами проверки соблюдения требований земельного законодательства, актом обследования земельного участка, составленным Госинспекцией, предписанием этого же органа, а также протоколом об административном правонарушении.
Следовательно, именно кооператив «Р», а не члены данного кооператива (физические лица), должен заплатить штраф и выполнить предписание Госинспекции по контролю за использованием и охраной земель.
Список использованных документов
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
КУоАП - Кодекс Украины об административных правонарушениях
ХПК Украины - Хозяйственный процессуальный кодекс Украины
Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.1998 г. N 161-XIV «Об аренде земли» в редакции от 02.10.2003 г. N 1211-IV
Закон о местном самоуправлении - Закон Украины от 21.05.1997 г. N 280/97-ВР «О местном самоуправлении в Украине»
Методика N 963 - Методика определения размера ущерба, причиненного вследствие самовольного занятия земельных участков, использования земельных участков не по целевому назначению, снятия грунтового покрова (плодородного слоя почвы) без специального разрешения, утвержденная Постановлением КМУ от 25.07.2007 г. N 963
Методические рекомендации N 110 - Методические рекомендации по применению Методики определения размера ущерба, причиненного вследствие самовольного занятия земельных участков, использования земельных участков не по целевому назначению, снятия грунтового покрова (плодородного слоя почвы) без специального разрешения, утвержденные приказом Государственной инспекции по контролю за использованием и охраной земель Украины от 12.09.2007 г. N 110
Постановление N 6 - Постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 17.05.2011 г. N 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел в спорах, возникающих по земельным отношениям»
Постановление N 18 - Постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 26.12.2011 г. N 18 «О некоторых вопросах практики применения Хозяйственного процессуального кодекса Украины судами первой инстанции»
Постановление N 2-3/3817-2008 - Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 10.10.2009 г. N 2-3/3817-2008 «О признании недействительными решений и побуждении к выполнению определенных действий»
Постановление N 2-17/3737.2-2011 - Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 03.04.2012 г. N 2-17/3737.2-2011 «Об освобождении самовольно занятого земельного участка и взыскании 16 237,38 грн»
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 19 (853),
7 мая 2012 г.
Подписной индекс 40783