Мировое соглашение о покупке земли
Между сторонами заключен договор аренды земельного участка для размещения выставочного комплекса с общей площадью 10,0779 га застроенных земель за счет земель государственной собственности.
Вскоре между сторонами по делу заключен еще один договор аренды земельного участка для размещения выставочного комплекса с общей площадью 0,539 га застроенных земель за счет земель государственной собственности в административных пределах сельского совета.
Собственник недвижимого имущества, расположенного на земельных участках площадью 10,0779 га и 0,539 га, составляющих единый массив и находящихся в административных границах и ведении сельского совета, обратился к сельсовету с заявлением о предоставлении разрешения на выкуп вышеуказанных земельных участков, который решением от 15.12.2006 г. предоставил разрешение на продажу этих земельных участков несельскохозяйственного назначения под выставочным комплексом и позволил организациям, имеющим лицензию на выполнение этих работ, подготовить техническую документацию на земельный участок, который подлежит выкупу.
На основании этого решения Фирма «К» по заказу собственника недвижимого имущества разработала Отчеты об экспертной денежной оценке указанных земельных участков, определив их стоимость в размере 5 572 709,54 грн из расчета стоимости 1м2 - 61,07 грн и 52,03 грн. Отчеты об экспертной денежной оценке земельного участка прошли государственную землеустроительную экспертизу и были представлены сельскому совету для его утверждения.
Предметом данного спора, с учетом уточнений, является требование собственника недвижимого имущества о признании заключенными между ним и сельским советом договорами купли-продажи вышеуказанных земельных участков, поскольку собственник земли считает, что им выполнены все необходимые действия для заключения этих договоров, тогда как сельский совет уклоняется от их заключения.
Стороны заключили мировое соглашение, утвержденное постановлением суда. Но законно ли его заключение?
В силу ст. 14 Конституции Украины земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Согласно ч. 3 ст. 132 ЗК Украины и ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации.
Согласно ст. 210 ГК Украины сделка, подлежащая по требованиям закона государственной регистрации, является совершенной только с момента ее государственной регистрации, а положение о признании в судебном порядке действительной сделки, которая не является совершенной из-за неосуществления ее государственной регистрации, в действующем законодательстве отсутствует.
Согласно ч. 2 ст. 127 ЗК Украины (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентной основе (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющегося собственностью покупателей этих участков.
Земельные участки государственной или коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности, подлежат продаже на конкурентной основе (земельных торгах), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству (ст. 134 ЗК Украины).
В п. 6 Указа N 32/99, который был действующим на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что земельные участки несельскохозяйственного назначения продаются покупателям, которым принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на таком земельном участке.
То есть согласно указанным нормам в случае если на земельном участке расположены определенные объекты недвижимого имущества, то продажа этого земельного участка может быть осуществлена только владельцу указанного имущества посредством его выкупа. В случае же отсутствия любого недвижимого имущества на земельном участке продажа его осуществляется только на конкурентных началах.
Чтобы ответить на вопрос о законности мирового соглашения, следует определить:
- действительно на спорных земельных участках находится недвижимое имущество, принадлежащее собственнику;
- какова общая площадь имущества и какова реальная площадь, необходимая собственнику недвижимости для обслуживания принадлежащего ему объекта недвижимости;
- существуют ли другие совладельцы указанного имущества и не затрагивает ли интересы других лиц передача спорных земельных участков во владение собственнику недвижимости. Кроме того, мировое соглашение не содержало условий, на которых были признаны заключенными указанные договоры купли-продажи спорных земельных участков. Согласно ч. 3 ст. 78 ХПК Украины мировое соглашение может касаться только лишь прав и обязанностей сторон относительно предмета иска.
Согласно п. 3.19 Постановления N 18 условия мирового соглашения должны быть изложены четко и недвусмысленно для того, чтобы не возникало неясности и споров по поводу его содержания во время выполнения.
Хозяйственный суд не утверждает мировое соглашение, если оно не соответствует закону, либо по своему содержанию оно является таким, что не может быть выполнено в соответствии с условиями, или если такая сделка окончательно не решает спора и может привести к возникновению нового спора. Мировое соглашение не может решать вопрос прав и обязанностей сторон, которые могут возникнуть в будущем, а также касаться прав и обязанностей других юридических или физических лиц, не участвующих в деле или, хотя и принимающих такое участие, но не являющихся участниками мирового соглашения.
Заключение мирового соглашения невозможно и в тех случаях, когда те или иные отношения однозначно урегулированы законом и не могут изменяться волеизъявлением сторон. Условия мирового соглашения должны непосредственно касаться предмета иска, что исключает указание в нем действий, средств или имущества, которые не относятся к этому предмету.
Такой вывод, к примеру, содержится в Постановлении N 18/095-08/15/10-09/17/21.
Следовательно, в случае если на земельном участке расположены определенные объекты недвижимого имущества, то продажа этого земельного участка может быть осуществлена только владельцу указанного имущества посредством его выкупа. В случае же отсутствия любого недвижимого имущества на земельном участке продажа его осуществляется только на конкурентных началах. Мировое соглашение не должно нарушать права третьих лиц и касаться предмета спора.
Список использованных документов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
ХПК Украины - Хозяйственный процессуальный кодекс Украины
Указ N 32/99 - Указ Президента Украины от 19.01.1999 г. N 32/99 «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения» (утратил силу)
Постановление N 18 - Постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 26.12.2011 г. N 18 «О некоторых вопросах практики применения Хозяйственного процессуального кодекса Украины судами первой инстанции»
Постановление N 18/095-08/15/10-09/17/21 - Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 12.03.2012 г. N 18/095-08/15/10-09/17/21 «О признании заключенным договора купли-продажи земельных участков и признании их проданными на условиях, изложенных в этих договорах» (http://reyestr.court.gov. ua/Review/22033728)
"Экспресс анализ законодательных и нормативных актов", N 38 (872),
17 сентября 2012 г.
Подписной индекс 40783