Ответы на актуальные вопросы по плате за землю физическими лицами
ВОПРОСЫ:
Вопрос 1. Кто должен уплатить арендную плату при переходе права собственности на здание или сооружение от одного собственника к другому, если земельный участок под помещением находится в аренде государственной или коммунальной собственности?
Вопрос 2. Как должен уплачивать земельный налог собственник приусадебного участка, разместивший на этом участке объект торговли (магазин, киоск или павильон)?
Вопрос 3. Как должен уплачивать земельный налог собственник выкупленного нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, и какие земельные участки входят в состав придомовой территории дома?
Вопрос 4. Имеет ли право на льготу физическое лицо, воспитывающее троих детей в возрасте до 18 лет, по арендной плате за землю, если оно арендует земельный участок у собственника?
Вопрос 5. Имеет ли льготу по уплате земельного налога физическое лицо - пенсионер - собственник части нежилого помещения?
ОТВЕТЫ:
1. Статьей 269 разд. XIII НК Украины определено, что налогоплательщиками являются собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи.
Объектами налогообложения являются земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании, и земельные доли (паи), находящиеся в собственности (ст. 270 разд. XIII НК Украины).
В соответствии с п. 286.1 ст. 286 разд. XIII НК Украины основанием для начисления земельного налога являются данные Государственного земельного кадастра.
Согласно ст. 126 ЗК Украины право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяются государственными актами. Право аренды земли оформляется договором, который регистрируется согласно закону.
К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, то к приобретателю переходит право пользования на часть земельного участка, занятого жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимого для их обслуживания (ст. 120 ЗК Украины).
В соответствии со статьями 193 и 204 ЗК Украины процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельными участками устанавливает
Государственный земельный кадастр, являющийся единой государственной системой земельно-кадастровых работ, который содержит совокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме этих участков, их оценке, классификации земель, количественной и качественной характеристике, распределении среди собственников земли и землепользователей и ведется уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
Согласно абзацу 3 ст. 7 Закона об аренде земли к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.
Вместе с тем, ст. 34 Закона об аренде земли установлено, что в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором.
Передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды земли, по акту приемки-передачи (ст. 17 Закона об аренде земли).
В соответствии со ст. 20 Закона об аренде земли право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права согласно закону, регулирующему государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их обременении.
Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации (ст. 18 Закона об аренде земли).
Таким образом, при переходе права собственности на здание или сооружение от одного собственника к другому за земельный участок под помещением, находящийся в аренде государственной или коммунальной собственности, арендатор земельного участка уплачивает арендную плату за землю до тех пор, пока он не прекратит или не расторгнет договор аренды земли и не возвратит арендодателю (местному органу власти) земельный участок на условиях, определенных договором.
2. Статьей 38 ЗК Украины установлено, что к землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.
Таким образом, при размещении на собственном приусадебном участке объекта торговли (малой архитектурной формы или другого здания, необходимого для осуществления торговли, гаража или другого здания) целевое назначение земельного участка меняется, поскольку земельные участки относятся ко второй категории земель.
Гражданину - собственнику приусадебного участка, намеревающемуся разместить на указанном участке объект торговли (или переоборудовать в объект торговли гараж либо другое здание), необходимо получить разрешение в местных органах архитектуры и градостроительства о возможности размещения такого объекта или переоборудования здания.
В соответствии с абзацем третьим п. 3.5 Порядка N 18/15/21/11 коэффициент функционального использования для земельных участков смешанного использования определяется как средневзвешенное (по площади) значение коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка смешанного использования. Основанием для выделения частей земельного участка разного функционального использования являются исключительно утвержденные данные инвентаризации земельного участка и землеустройства.
Согласно п. 274.1 ст. 274 разд. XIII НК Украины ставка налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, устанавливается в размере 1 % их нормативной денежной оценки, за исключением земельных участков, указанных в статьях 272, 273, 276 разд. XIII НК Украины.
В соответствии с п. 275.1 ст. 275 разд. XIII НК Украины ставки налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых не проведена, устанавливаются от численности населения в населенном пункте.
Пунктом 275.3 ст. 275 разд. XIII НК Украины ставки налога за земельные участки (за исключением сельскохозяйственных угодий и земель лесохозяйственного назначения) дифференцируют и утверждают соответствующие сельские, поселковые, городские советы, исходя из ставок налога, установленных п. 275.1 данной статьи, функционального использования и местонахождения земельного участка, но не более трехкратного размера этих ставок налога с учетом коэффициентов, установленных п. 275.2 ст. 275 разд. XIII НК Украины.
Согласно п. 276.1 ст. 276 разд. XIII НК Украины налог за земельные участки (в границах населенных пунктов), занятые жилым фондом, автостоянками для хранения личных транспортных средств граждан, которые используются без получения прибыли, гаражно-строительными, дачно-строительными и садоводческими товариществами, индивидуальными гаражами, садовыми и дачными домами физических лиц, а также за земельные участки, предоставленные для нужд сельскохозяйственного производства, водного и лесного хозяйства, занятые производственными, культурно-бытовыми, хозяйственными и другими зданиями и сооружениями, взимается в размере 3 % суммы земельного налога, исчисленного в соответствии со статьями 274 и 275 разд. XIII НК Украины.
Поэтому гражданин - собственник приусадебного участка, разместивший на указанном участке объект торговли (или переоборудовавший в объект торговли гараж либо другое здание), например, магазин, киоск или павильон, должен внести плату за землю по двум ставкам налога.
За площадь под зданием (магазин, киоск либо павильон) с учетом придомовой территории ставка налога рассчитывается согласно ст. 274 разд. XIII НК Украины (1 %), а за площадь, занятую жилым фондом, - согласно ст. 274 разд. XIII НК Украины с учетом п. 276.1 ст. 276 разд. XIII НК Украины.
Статьей 35 Закона о землеустройстве предусмотрено, что инвентаризация земель проводится с целью:
- установления места расположения объектов землеустройства, их границ, размеров, правового статуса;
- выявления земель, которые не используются, используются нерационально или не по целевому назначению;
- выявления и консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель;
- установления количественных и качественных характеристик земель, необходимых для ведения государственного земельного кадастра;
- осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель и принятия на их основе соответствующих решений органами исполнительной власти и местного самоуправления.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 26 Закона о землеустройстве заказчиками документации по землеустройству могут быть органы государственной власти, органы местного самоуправления, землевладельцы и землепользователи.
Таким образом, лицо, разместившее на собственном приусадебном участке объект торговли, должно заказать разработку вышеуказанной документации (в соответствующей землеустроительной организации) и извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка (в местном органе земельных ресурсов), на основании которых будут рассчитываться размер платы за землю и вноситься плата за землю по двум ставкам налога.
3. В соответствии с п. 2 Методических рекомендаций N 389 в состав придомовой территории многоквартирного жилого дома могут входить (при наличии):
- отмостка вокруг жилого дома;
- полоса озеленения вдоль стен жилого дома, местный проезд, тротуар и полоса вдоль фасада без входов, обеспечивающая проезд пожарных машин;
- площадки, предназначенные для обслуживания жителей только этого дома, для отдыха возле входов в жилой дом, игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, отдыха населения, занятий физкультурой, а также территории зеленых насаждений, пешеходные дорожки, соединяющие указанные площадки между собой;
- площадки для мусоросборников;
- площадки для хозяйственных строений и сооружений;
- специально оборудованные площадки для парковки автомобилей, принадлежащих жителям дома;
- въезды и выезды подземных гаражей и автостоянок (при их наличии).
В пределах каждой придомовой территории не обязательно могут быть размещены все указанные нормативные ее элементы, но минимально допустимая величина придомовой территории не может быть меньше территории технического обслуживания соответствующего многоквартирного жилого дома, если указанное возможно в существующей застройке.
Согласно п. 287.8 ст. 287 разд. XIII НК Украины собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Эта доля определяется соотношением общей площади помещения к общей площади всех квартир и нежилых помещений в доме.
Следовательно, собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает земельный налог на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом придомовой территории, и налог уплачивается согласно целевому (хозяйственному) назначению на основании данных государственного земельного кадастра.
4. Статьей 3 Закона об аренде земли определено, что объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.
Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица (ст. 4 Закона об аренде земли).
Согласно ст. 21 Закона об аренде земли арендная плата за землю - это платеж, вносимый арендатором арендодателю за пользование земельным участком.
Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласию сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются согласно НК Украины).
Следовательно, поскольку действующим законодательством не предусмотрены льготы по арендной плате за землю, поэтому арендатор земельного участка уплачивает арендодателю (собственнику земельного участка) арендную плату в соответствии с договором аренды, а собственник земельного участка уплачивает земельный налог в бюджет.
5. Согласно п. 286.6 ст. 286 разд. XIII НК Украины за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в пользовании нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется каждому из них пропорционально той части площади здания, которое находится в их пользовании, с учетом придомовой территории.
Эта доля определяется соотношением общей площади помещения к общей площади всех помещений в доме.
В соответствии с п. 281.1 ст. 281 разд. XIII НК Украины от уплаты налога за земельные участки освобождаются:
- инвалиды I и II групп;
- физические лица, воспитывающие троих и более детей в возрасте до 18 лет;
- пенсионеры (по возрасту);
- ветераны войны и лица, на которых распространяется действие Закона N 3551;
- физические лица, признанные законом лицами, пострадавшими вследствие Чернобыльской катастрофы. Освобождение от уплаты налога за земельные участки, предусмотренное для соответствующей категории физических лиц п. 281.1 ст. 281 разд. XIII НК Украины, распространяется на один земельный участок по каждому виду использования в границах предельных норм для:
- ведения личного крестьянского хозяйства - в размере не более 2 га;
- строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок): в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 га;
- индивидуального дачного строительства - не более 0,10 га;
- строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га;
- ведения садоводства - не более 0,12 га.
Следовательно, собственник нежилого помещения (его части) в доме уплачивает земельный налог с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом придомовой территорий, а также в соответствии с целевым (хозяйственным) назначением земельного участка.
Льгота по уплате земельного налога не распространяется на пенсионера, имеющего в собственности нежилое помещение (его часть).
Список использованных документов
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
НК Украины - Налоговый кодекс Украины
Закон N 3551 - Закон Украины от 22.10.1993 г. N 3551-ХII «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты»
Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.1998 г. N 161-XIV «Об аренде земли» в редакции от 02.10.2003 г. N 1211-IV
Закон о землеустройстве - Закон Украины от 22.05.2003 г. N 858-IV «О землеустройстве»
Методические рекомендации N 389 - Методические рекомендации по определению придомовых территорий многоквартирных домов, утвержденные приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 29.12.2011 г. N 389
Порядок N 18/15/21/11 - Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденный приказом Минагрополитики, Украинской академии аграрных наук, Госкомзема, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 27.01.2006 г. N 18/15/21/11
"Экспресс анализ законодательных и нормативных актов", N 43-44 (877-878),
22 октября 2012 г.
Подписной индекс 40783