Казка про нерухомість для дорослих

"Введення оподаткування розкоші можливе тільки в тих країнах, де жорстко декларуються не тільки доходи, але і витрати населення"

Жили-були Старий із Старою біля самого синього моря. Та не в халупі, а в добротному будинку житловою площею 300 кв. м. І отримували вони пенсію: старий - 2500 грн, стара - 900 грн. Це раніше, в минулому столітті, вони були заможними людьми, працюючи в радянській торгівлі, а потім постаріли. Що ж така доля багатьох.

І ось помер Старий в 2012 році, не доживши двох місяців до введення податку на нерухомість, який набув чинності в Україні з 1 січня 2013 року. Що ж робити Старій, пенсія якої складає всього 900 грн, а згідно з законом (ст. 265 ПК України) вона як власник є платником податку на свою житлову нерухомість і зобов'язана цей податок сплатити...

Переживаючи за свою нерухомість, стала Стара активно цікавитися, що ж можна зробити в її ситуації, чи є якісь пільги для таких, як вона? Добрі люди допомогли Старій розібратися і навіть заздалегідь розрахувати податок на її нерухомість.

З'ясувалося наступне: пільги щодо сплати податку на нерухомість в ПК України передбачені тільки у вигляді зменшення бази оподаткування об'єктів житлової нерухомості, яка належить фізичній особі, що може повністю або частково звільнити від сплати податку на житлову нерухомість.

Так, база оподаткування для житлового будинку Старої може бути зменшена на 250 кв. м:

300 кв. м - 250 кв. м = 50 кв. м.

Таким чином, за 50 кв. м житлової площі податок на нерухомість Старій все-таки заплатити доведеться. І сума для неї буде чимала.

Згідно пп. 265.5.1 п. 265.5 ст. 265 ПК України ставка податку для будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв. м, а також квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. м, встановлюється сільськими, селищними, міськими радами в розмірі не більше 1 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року.

З 1 січня 2013 року розмір мінімальної заробітної плати складає 1147 грн. З урахуванням цього, розмір податку на житлову нерухомість Старої складе:

50 кв. м х (1 % : 100 х 1147) = 573,5 (грн).

Податок на житлову нерухомість, що належить фізичній особі (тобто Старій), зобов'язана обчислити державна податкова служба по місцезнаходженню об'єкту житлової нерухомості на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пп. 265.3.2 п. 265.3 ст. 265 ПК України).

Податкове повідомлення-рішення про суму податку, що підлягає сплаті, і платіжні реквізити спрямовуються органами державної податкової служби платникам за місцем знаходження об'єкту житлової нерухомості до 1 липня звітного року. Податкове зобов'язання за звітний рік по податку сплачується фізичними особами впродовж 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.

Відмітимо що згідно пп. 265.4.1 п. 265.4 ст. 265 ПК України, платник податків може самостійно вибрати об'єкт житлової нерухомості, що належить йому на праві власності, для застосування до нього пільги по податку на нерухомість (у випадку якщо цих об'єктів декілька). Але як це зробити - закон мовчить.

Очевидно, платник податків повинен звернутися в державну податкову службу за своїм місцем реєстрації (прописки) з заявою у письмовій формі. У цій заяві (російською або українською мовою) необхідно чітко викласти, який об'єкт зі своєї житлової нерухомості платник податків вибирає для застосування до нього пільги з податку на нерухомість, а також прикласти відповідні документи.

Заяву необхідно скласти в двох примірниках. Один примірник (з додатками) подати до податкової інспекції за своїм місцем реєстрації, другий примірник заяви з відміткою податковою (датою прийому, підписом і прізвищем посадовця) повинен залишитися у платника податку, як підтвердження того, що об'єкт для оподаткування на нерухомість має бути змінений по вибору платника податків.

Повідомлення по сплаті податку на нерухомість, в цьому випадку, податкова служба зобов'язана виписати на той об'єкт житлової нерухомості, який платник податків вказав в заяві.

Нижче наводиться зразок такої заяви з дотриманням усіх необхідних реквізитів, відповідно до чинного законодавства, оскільки самою податковою службою форма такої заяви на сьогодні не встановлена.

Голові Державної податкової служби
в Київському районі м. Харкова

____________________________
Марьяненко Алли Миколаївни,
що мешкає за адресою:
61036, вул. Морозова, 15, кв.38,
телефон: 067 16 54 050

Заява

Відповідно до статті 1 Закону України від 02.10.1996р. N 393/96-ВР "Про звернення громадян", а також згідно з підпунктом 265.4.1 пункту 265.4 статті 265 Податкового кодексу України, повідомляю Вас про свій вибір об'єкту житлової нерухомості, до якого прошу застосувати пільгу по сплаті податку на нерухомість, а саме:

житловий будинок площею 280 кв.м, розташований за адресою: Харківська область, смт. Черкаські Тишки, вул. Радянська, 19.

Додаток:

Технічний паспорт БТІ на квартиру (копія);

Технічний паспорт БТІ на житловий будинок (копія).

Мар'яненко АН.                                                   Підпис Мар'яненко

30.01.2013 р.

Але поки прийде податкове повідомлення-рішення і минуть 60 днів до граничного терміну сплати податку, Старій необхідно зайнятися пошуком варіантів, як скоротити або ж не платити взагалі податок, який складає майже 64 % її пенсії.

Недовго думаючи, вирішила Стара піти за порадою до Золотої Рибки, до якої завжди за життя звертався за допомогою Старий. Золота Рибка за цей час перетворилася на ТОВ "Золотий консультант" і успішно консультувала усіх бажаючих, використовуючи недосконалість законодавства.

Проблема Старої для Золотої Рибки не була новиною, з подібними питаннями приходили багато малозабезпечених громадян. Золота Рибка пожаліла Стару і запропонувала на вибір декілька варіантів зменшення податку на нерухомість.

Варіант 1

Оскільки, згідно п. 265.4 ст. 265 ПК України, не оподатковуються на нерухомість житлові будинки площею до 250 кв. м і квартири площею до 120 кв. м, Стара може продати житловий будинок, площа якого 300 кв. м, і купити будинок поменше, площа якого не перевищує 250 кв. м житлової площі і який в майбутньому вже не обкладатиметься податком на житлову нерухомість.

Безумовно, в звітному році це повністю не врятує від сплати податку, але зведе його до розумного мінімуму.

Так, відповідно до пп. 265.8.1 п. 265.8 ст. 265 ПК України, під час переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого впродовж календарного року податок обчислюється для колишнього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на вказаний об'єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому виникло право власності.

Наприклад, Стара продасть будинок 25 березня 2013 року. В цьому випадку, податок на нерухомість вона зобов'язана буде сплатити за період з 1 січня 2013 року по 28 лютого 2013 року, а новий власник сплачуватиме цей податок починаючи з 1 березня 2013 року.

У грошовому вираженні податок на нерухомість для Старої складе:

573,5 грн : 12 міс. х 2 міс. = 95,58 грн.

Звичайно, при продажі нерухомості виникнуть разові витрати, пов'язані з нотаріальними послугами і проведенням оціночної вартості об'єкту нерухомості, але податок на нерухомість більше платити не доведеться. Дохід, отриманий Старою від продажу нерухомості (житлового будинку) не частіше за один раз в рік, податком на доходи фізичних осіб (далі - ПДФО) обкладатися не буде (п. 172.1 ст. 172 ПК України).

Варіант 2

Використовуючи принцип "розділяй і володарюй", Стара може зменшити податок на нерухомість, оформивши право власності додому площею 300 кв. м на двох або декількох співвласників. В цьому випадку пільга збільшуватиметься пропорційно кількості власників.

Наприклад, Стара продає частину будинку площею 170 кв. м своєму синові. Оскільки дохід, отриманий від продажу об'єкту нерухомості не частіше за один раз в рік, ПДФО не обкладається, то Старій необхідно буде сплатити тільки акт оціночної вартості нерухомості і послуги нотаріуса.

Варіант 3

Цей варіант передбачає зміну місця реєстрації. Нашій Старій цей варіант не підходить, але вона зацікавилася ним для дочки, у якої в власності є дві квартири, житлова площа яких складає 43 кв. м і 125 кв. м.

За замовченням, пільга застосовуватиметься до тієї квартири, де власник зареєстрований. Тому, якщо дочка зареєстрована в меншій квартирі площею 43 кв. м, то їй необхідно зареєструватися в квартирі площею 125 кв. м. Зробити це досить просто в двотижневий термін.

Розрахувати заощаджені кошти при такому варіанті нескладно:

до зміни місця реєстрації і застосування пільги до меншої квартири за місцем реєстрації податок на нерухомість склав би:

43 кв. м - 120 кв. м = - 77 кв. м (об'єкту оподаткування немає);

125 кв. м х(1 %: 100 х 1147) = 1433,75 (грн);

після зміни місця реєстрації і застосування пільги до більшої квартири:

43 кв. м х (1 % : 100 х 1147) = 493,21 (грн);

(125 кв. м - 120 кв. м) х (1 % : 100 х П47) =57,35 (грн).

493,21 + 57,35 = 550,56 грн - загальна сума податку на нерухомість.

Таким чином, цілком законна економія коштів по податку складе 883,19 грн (1433,75 - 550,56 = 883,19).

Варіант 4

Можна подарувати частину житла родичам, краще першого ступеню спорідненості. Родичами першого ступеня спорідненості є подружжя, батьки і діти.

Стара може, наприклад, подарувати синові частину будинку площею 170 кв. м. При цьому, відповідно до пунктів 174.2, 174.6 ст. 174 ПК України, майно, подароване членам сім'ї першого ступеня спорідненості, обкладається ПДФО по нульовій ставці.

Тим, у кого в власності декілька квартир, для того, щоб не платити податок, можна передати (подарувати) їх на користь родичів. Податок на доходи фізичних осіб за такий подарунок платити не треба по тих же підставах, що вказані вище.

Варіант 5

Домовляємося з БТІ*. Звичайно, про цей варіант Старому із Старою потрібно було потурбуватися раніше при введенні будинку в експлуатацію, але Стара може у будь-який час звернутися в БТІ з проханням уточнити житлову площу будинку і перевірити чи не потрапили в цю площу нежитлові приміщення (комори, холи, вбиральні і ін.). Для цього Стара повинна проконтролювати, щоб інспектор БТІ підрахував площу тільки житлових приміщень.

Є такі "доброчесні" громадяни, які зуміли ввести житловий будинок в експлуатацію, побудувавши всього один поверх, домовившись з відповідальним співробітником БТІ. А потім добудовують другий і навіть третій поверхи. Цей шлях назвали "арабським", цілком зрозуміло чому.

А як же дачний будиночок?

Слухаючи поради Золотої Рибки, Стара згадала, що у неї є ще маленький дачний будиночок, про який вона навіть не думала як про об'єкт сплати податку. Невже і за нього доведеться платити?

Золота Рибка заспокоїла Стару: згідно із законом садові і дачні будиночки, але не більше за один такий об'єкт на одного платника податку не є об'єктом оподаткування (підпункт "г" пп. 265.2.2 п. 265.2 ст. 265 ПК України). Іншими словами, якби у Старої були два дачні будиночки, то за другий податок довелося б сплатити.

Визначення дачного і садового будинку можна знайти в п. 3.41 Наказу N 44:

- дачний будинок - це житловий будинок для використання протягом року з метою заміського відпочинку;

- садовий будинок - це будова для літнього (сезонного) використання, яке в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій і індивідуального обладнання не відповідає нормам, встановленим для житлових будинків.

Але більшість дачних і садових будинків взагалі не існують за документами. Для того, щоб інформація про них з'явилася у податківців, їх треба ввести в експлуатацію. Більш того, навіть при купівлі і продажі дачних ділянок найчастіше продається право власності винятково на землю. Багато дачних будинків проходять як будови для зберігання садового інвентаря.

Стара пішла від Золотої Рибки в роздумі, що краще - подарувати частину будинку синові або продати, або...

Про податок для ТОВ "Золотий консультант"

Закінчивши давати поради Старій, Золота Рибка вирішила зайнятися розрахунком податку на житлову нерухомість власної фірми.

Взагалі у юридичних осіб наявність житлової нерухомості - велика рідкість. Але ТОВ "Золотий консультант", як виняток із загального правила, має в власності житлову нерухомість у вигляді будинку для відпочинку співробітників майже на березі моря площею 420 кв. м. Тільки ось порядок і терміни сплати податку на житлову нерухомість у фізичних і юридичних осіб істотно відрізняються.

Юридичні особи, що мають в власності житлову нерухомість, зобов'язані самостійно розрахувати податок на нерухомість за станом на 1 січня звітного року, виходячи з житлової площі об'єкту оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт.

До 1 лютого цього ж року необхідно подати в орган державної податкової служби по місцезнаходженню об'єкту оподаткування декларацію за встановленою формою, з розбивкою річної суми податку рівними частинами щокварталу. Форма Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі - Декларація), затверджена Наказом N 1408, який ще офіційно не опублікований. Невід'ємною частиною цієї Декларації (звітною, новою звітною, уточнюючою) є Відомості про наявні об'єкти житлової нерухомості.

У "шапці" Декларації в рядку "Порядковий номер за рік" вказується номер послідовно наростаючим числом від кількості поданих відповідних декларацій.

Рядок "на 20___рік починаючи з_____" заповнюється в разі подання Декларації новостворені (нововведені) об'єкти житлової нерухомості або під час переходу права власності на об'єкт житлової нерухомості впродовж звітного року (починаючи з дня (число/місяць)), а також при настанні інших змін (затвердження нових ставок податку).

Рядок "з урахуванням уточнень з___" заповнюється в разі уточнення податкових зобов'язань (з урахуванням уточнень з дня (число/міся-ць)).

У рядку "за___квартал" вказується квартал у разі представлення Декларації відповідно до ст. 265 ПК України. Порядковий номер податкового (звітного) кварталу проставляється арабськими цифрами.

У Декларації округлення суми нарахованого податку за базові податкові (звітні) квартали року, крім суми за останній базовий податковий (звітний) квартал року, здійснюється за загальними правилами округлення. Сума податку на нерухоме майно за останній базовий податковий (звітний) квартал року визначається як різниця річної суми податку на нерухоме майно і суми податку на нерухоме майно за базові податкові (звітні) квартали року, крім останнього.

У графі "Тип об'єкта житлової нерухомості" табличної частини Декларації вказуються наступні коди житлової нерухомості:

1 - квартира;

2 - житловий будинок;

3 - житлове приміщення;

4 - інше.

Річна сума податку на нерухоме майно обчислюється (для всіх об'єктів нерухомого майна, а для новостворених (нововведених) об'єктів житлової нерухомості або під час переходу права власності на об'єкт житлової нерухомості впродовж звітного року) з урахуванням кількості днів до кінця звітного року, починаючи з дня (число/місяць) придбання і/або з 1 січня звітного року до дня (число/ місяць) припинення права власності на такі об'єкти житлової нерухомості.

При зміні протягом року об'єкту оподаткування або ставок податку показники в графах 5 - 9 заповнюються з дня календарного місяця, в якому починають, і/або до дня календарного місяця, в якому припиняють діяти вказані зміни.

При необхідності кількість рядків табличної частини Декларації може бути збільшена або зменшена.

Рядки 7-11, 14 заповнюються в разі уточнення податкових зобов'язань і/або зміни об'єкту оподаткування протягом року (починаючи з дня (число/місяць)).

Сума штрафу (рядок 12) і пені (рядок 13) нараховується платником самостійно відповідно до підпункту "а" або "б" п. 50.1 ст. 50 пп. 129.1.2 п. 129.1 ст. 129 ПК України відповідно.

Податкове зобов'язання за звітний рік по податку на нерухомість юридичні особи зобов'язані сплачувати авансовими внесками щоквартально до 30 числа місяця, що слідує за звітним кварталом.

Згідно п. 265.5 ст. 265 ПК України ставки податку встановлюються сільською, селищною або міською радою в наступних розмірах за 1 кв. м житлової площі об'єкту житлової нерухомості:

- для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. м,

- і житлових будинків, площа яких не перевищує 500 кв. м, ставки податку не можуть перевищувати 1 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року (у 2013 році - 11,47 грн/кв. м);

- для квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. м, і житлових будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. м, ставка податку складає 2,7 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року (у 2013 році - 30,97 грн/кв. м).

На жаль, пільга у вигляді зменшення бази оподаткування (житлового будинку) на 250 кв. м до житлової нерухомості, що належить юридичній особі, не застосовується. Таку пільгу закон надає тільки фізичним особам, у власності яких знаходиться житлова нерухомість. Пільги для юридичних осіб не передбачені.

У фірми ТОВ "Золотий консультант" об'єкт житлової нерухомості тільки один і площа його не перевищує 500 кв. м. З урахуванням цих умов, податок на нерухомість (пляжний будинок) ТОВ "Золотий консультант" складе:

420 кв. м х(1 %: 100 х 1147) = 4817,4 (грн).

Щоквартальне податкове зобов'язання по податку на нерухомість складе:

4588 грн : 4 квартали = 1204,35 (грн).

Сплатити податкове зобов'язання до бюджету юридичній особі необхідно в наступні терміни:

до 30 квітня 2013 року - 1204,35 грн;

до 30 липня 2013 року - 1204,35 грн;

до 30 жовтня 2013 року - 1204,35 грн;

до 30 січня 2014 року - 1204,35 грн

Таким чином, Золота Рибка зобов'язана подати Податкову декларацію з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (табличну частину), наступної форми і змісту (таблиця).

Одиниці виміру: кв. м - з двома десятковими знаками гривні - з двома десятковими знаками

Згадала раптом Золота Рибка, що не попередила Стару про відповідальність за ухилення від отримання листів від податкової інспекції і несплату податку, і терміново послала їй про це відповідний лист.

Відповідальність за несплату податку на нерухомість

Ухилення громадян від отримання поштових листів від податкової інспекції не звільняє від сплати податку, оскільки, згідно п. 3.10 Порядку N 1236, якщо пошта (поштова служба) не може вручити платникові податків податкове повідомлення-рішення зважаючи на відсутність за місцезнаходженням, відмову прийняти податкове повідомлення-рішення, не знаходження фактичного місця розташування платника податків або з інших причин, податкове повідомлення-рішення вважається врученим платникові податків в день, вказаний поштовою службою в повідомленні про вручення з вказівкою причини невручення.

У Старої багато причин і способів ухилення від отримання листа від податкової. По-перше, вона може поїхати до дочки і не повернутися додому внаслідок поганого самопочуття (вік знаєте), по-друге, вона може потрапити в лікарню, в-третіх, просто не почути дзвінка листоноші, працюючи у себе на городі. Але ці об'єктивні причини нікого в Україні не хвилюють. Навіть якщо Старій стукне 120 років і їй важко буде зрозуміти, про який такий податок тлумачать в муарованому документі під назвою "повідомлення-рішення", то це не звільняє її від сплати штрафу і пені.

З дня вручення особі вказаного повідомлення-рішення у фізичної особи є 60 днів, щоб сплатити податок до бюджету.

Якщо платник не згоден з рішенням податківців, то на підставі документів, що підтверджують його право власності на об'єкт оподаткування і місце проживання (реєстрації), він має право звернутися в органи державної податкової служби для звірки даних по житловій площі житлової нерухомості, пільги з сплати податку, ставки податку і нарахованої суми податку.

У разі несплати податку в 60-денний термін податковою службою застосовуватимуться заходи примусового стягнення заборгованості.

За несплату податку фізичними особами передбачені штрафні санкції згідно ст. 126 ПК України в розмірі:

- при затримці до 30 календарних днів включно, що слідують за останнім днем терміну сплати суми грошового зобов'язання, - у розмірі 10 % погашеної суми податкового боргу (у разі несплати до 30 календарних днів після вручення повідомлення-рішення штраф для Старої складе: 573,50 грн х 10 % = 57,35 грн);

- при затримці більше 30 календарних днів, що слідують за останнім днем терміну сплати суми грошового зобов'язання, - у розмірі 20 % погашеної суми податкового боргу (якщо ж податок не буде сплачений Старою після закінчення 30 календарних днів після граничного терміну сплати, то штраф вже буде: 573,50 грн х 20 % = 114,7 грн).

Пеню, з розрахунку 120 % річних облікової ставки НБУ, розрахує податкова залежно від фактичної кількості днів прострочення.

Міркування золотої рибки

Так по кожному ударить податок на нерухомість, який законодавці розглядають як податок на багатих? По самотніх людях похилого віку або по олігархові, що має палац площею 8000 кв. м, з яких 1000 кв. м - невеликий спортзал, 700 кв. м - невеликий більярдна, 500 кв. м - невеликий басейн, а є ще маленька (300 кв. м) банька, ну і, звичайно, гараж на 10 автомобілів і стайня на 5 рисаків.

От і виходить, що у олігарха житловою площею є тільки кімнати та спальня, площею 900 кв. м.

Ох і засмутиться він, сплативши з цієї площі податок в сумі 20 129,85 грн.

Так що діюча редакція ст. 265 ПК України, що регулює податок на нерухомість, однозначно, не остаточна. Тому казці поки не кінець.

____________________________

* 3 01.01.2013 р. функції БТІ, згідно з Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI, виконуватиме держрєєстратор прав на нерухомість.

Список використаних документів

ПК України - Податковий кодекс України

Наказ N 44- Наказ Держкоммістобудування України від 17.04.1992 р. N 44 "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень. ДСН 360-92"

Наказ N 1408 - Наказ Мінфіну України від 25.12.2012 р. N 1408 "Про затвердження форми Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки"

Порядок N 1236 - Порядок направлення органами державної податкової служби податкових повідомлень-рішень платникам податків, затверджений наказом Мінфіну України від 28.11.2012 р. N 1236

"Консультант бухгалтера" N 5-6 (701-702) 4 лютого 2013 року
Передплатні індекси: 21946 (українською мовою), 22789 (російською мовою)

Документи що посилаються на цей