Поліпшення об'єкту оренди: як поліпшити, не втративши
Вивчати договори перед підписанням треба дуже ретельно. Будь-який юрист скаже, що в договір при необхідності треба обов'язково вносити свої корективи і, якщо є зауваження, - не підписувати його у запропонованій редакції.
Але не кожне підприємство може похвалитися хорошим юристом або взагалі його наявністю. Часто ознайомлення з договором перед його підписанням перекладається на головного бухгалтера та/або фінансового директора.
Так, договори оренди нерухомості є одним з найпоширеніших договорів в господарській діяльності, незалежно від сфери діяльності підприємства. І хоча вже багато разів на сторінках нашого видання ми обговорювали і давали поради по цьому виду договорів, судова практика підносить нам усі нові й нові сюрпризи.
Про один з таких випадків, розглянутих в Постанові N 05/5026/530/2012, і піде мова в цій публікації.
Ситуація. Між ПП «К» (далі - Орендар) і Районним споживчим товариством «З» (далі - Орендодавець) був укладений Договір оренди N 07/юр, предметом якого була оренда нежитлового приміщення - магазину (далі - об'єкт оренди).
Термін дії вказаного Договору - з 30.04.2009 р. до 01.04.2010 р. Згодом між сторонами був укладений новий Договір оренди N 492/юр від 01.05.2010 p., предметом якого було те ж саме майно, що й за договором N 07/юр.
У підпункті 3.3.12 Договору N 492/юр було передбачено, що орендар зобов'язаний проводити поточний ремонт об'єкту оренди за свій рахунок і без відшкодування понесених витрат.
Згідно з підпунктом 3.4.3 Договору N 492/юр Орендар за власні кошти, при попередній письмовій згоді Орендодавця, зробив капітальний ремонт, реконструкцію, перепланування об'єкту оренди.
Згідно з умовами Договору N 492/юр капітальний ремонт орендованого майна, його перепланування, реконструкція повинні обумовлюватися в додатковій угоді до договору оренди. А реконструкція, пов'язана з переплануванням, перенесенням перегородок та інше, яка призводить до необхідності зміни поетажного плану, повинна здійснюватися відповідно до проектно-кошторисної документації, узгодженої з Орендодавцем.
Капітальний ремонт, реконструкція та перепланування об'єкту оренди проводяться за кошти Орендаря, не підлягають відшкодуванню Орендодавцем і не зараховуються у вартість орендної плати. У разі створення нової речі в результаті капітального ремонту об'єкту або реконструкції об'єкту оренди її власником залишається Орендодавець, якщо Орендар не бажає набути право власності на нову річ*.
Термін дії Договору N 492/юр був встановлений з 01.05.2010 р. по 01.05.2011 р.
У Листі від 09.07.2010 р. N 70 Орендодавець повідомив Орендаря, що не заперечує проти того, щоб за його кошти були виготовлені: пандус, поріг, алейка і проведений капітальний ремонт фасаду сайдингом (негорючим матеріалом для облицювання стін будівель), замінені вікна, вхідні двері на металопластикові, встановлений навіс тенту над порогом в орендованому магазині.
Поліпшення об'єкту оренди було здійснене в строк дії Договору N 492/юр. Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи вартість поліпшень склала 52 025 грн.
Також згідно з умовами Договору N 492/юр Орендар зобов'язаний проводити поточний ремонт об'єкту оренди і має право проводити капітальний ремонт та реконструкцію об'єкту оренди. У вказаних випадках відповідно до умов Договору N 492/юр Орендарю не відшкодовуються понесені ним витрати, а також вони не зараховуються (при капітальному ремонті, реконструкції, переплануванні) у вартість орендної плати.
Після закінчення терміну Договору N 492/юр між Орендодавцем і особою «К» 18.05.2012 р. укладений Договір купівлі-продажу, згідно з яким об'єкт оренди був проданий третій особі.
На думку Орендаря, проведені ним поліпшення не призвели ні до перепланування, ні до реконструкції самого об'єкту оренди. Надалі Орендодавець безпідставно, за відсутності дозволу на це Орендаря, ці поліпшення включив до свого технічного паспорту.
При продажу об'єкту оренди третій особі усі поліпшення увійшли до вартості магазину. Орендар вважає, що проведені ним поліпшення безпідставно були включені до технічного паспорту об'єкту.
Роботи, виконані Орендарем з метою поліпшення об'єкту оренди, відносяться до капітального виду ремонтно-будівельних робіт, згідно з Листом N 7/7-401, але за умовами Договору N 492/юр вони все одно не компенсуються Орендодавцем, і Лист від 09.07.2010 р. N 70, в якому Орендодавець дає згоду на оплату частини витрат з капітального ремонту, в цьому не допоможе, оскільки вказаний Лист - це не додаткова угода до договору
Згідно з ч. 3 ст. 778 ЦК України, якщо поліпшення речі здійснене з відома наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Проте, згідно з ч. 3 ст. 6 ЦК України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої стосунки за власним розсудом.
Не можуть сторони в договорі відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у випадку якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства виходить з їх змісту або з суті стосунків між сторонами.
Проте в ч. 3 ст. 778 ЦК України щодо прав наймача у разі поліпшення об'єкту не вказано на те, що сторони в договорі не можуть відступити від положень вказаної норми.
Отже, хоча Орендарем і були здійснені ремонтні роботи з поліпшення орендованого майна, але згідно з умовами Договору N 492/юр понесені витрати не підлягають відшкодуванню Орендарю і це не суперечить ч. 3 ст. 778 ЦК України.
Огжд, зроблєнкй орендарем капітальний ремонт приміщення не підлягає відшкодуванню Орендодавцем, попри те, що Орендодавець на цьому «добре заробив» при продажу об'єкту.
Таким чином, шановні читачі, уважно читайте договори перед їх укладенням і виконанням певних дій з орендованим приміщенням! Не сподівайтеся на порядність іншої сторони договору. Все повинне бути чітко прописано в договорі! Адже якщо договір явно не на вашу користь, то і суд вам не допоможе!
Список використаних документів
ЦК України - Цивільний кодекс України
Постанова N 05/5026/530/2012 - Постанова Вищого господарського суду України від 22.11.2012 р. N 05/5026/530/2012 «Про відшкодування збитків (вартості поліпшення орендованого майна)» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/27626937)
Лист N 7/7-401 - Лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. N 7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів»
"Консультант бухгалтера" N 23 (718) 10 червня 2013 року
Передплатні індекси: 21946 (українською мовою), 22789 (російською мовою)