Плата за землю під наданим в оренду
приміщенням підприємцем-єдинником
Тоді як голова Міндоходів декларує лояльність та відкритість до малого бізнесу, хоча це інколи й відповідає дійсності - згадаймо лишень незастосування до єдинників 1-ої та 2-ої груп штрафів у 2012 році та введення для них річного декларування, - податкові органи на місцях працюють за "старими" стандартами: є платник, і не важливо, що він малий, - виб'ємо з нього більше до бюджету, навіть усупереч вказівкам ПК України та узагальнюючим консультаціям ДПС (наразі - Міндоходів)…
Після набуття чинності розділом XIV ПК України питання підприємницької діяльності з надання в оренду нерухомості здавалося вирішеним оптимально. Було зламано чимало списів у бюджетному комітеті (який свого часу опікувався і податковими питаннями) для досягнення хоч хиткого, та консенсусу. Адже власники великих площ нерухомості вже не могли мінімізувати свої податкові зобов'язання, наприклад, через заниження вартості оренди квадратного метра (щоб втиснутися у 500-тисячний ліміт виручки). А реальні представники мікробізнесу змогли скористатися усіма перевагами спрощеної системи оподаткування.
Отже, як відомо із пп. "г" п. 1 підрозділу 8 Перехідних положень Податкового кодексу, платники єдиного податку звільнені від сплати земельного податку, крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються для ведення підприємницької діяльності. Начебто все зрозуміло, проте великий прошарок вітчизняних "рантьє" здійснює лише один вид підприємницької діяльності - надає в оренду нерухомість. До ухвалення ПК України податківці по-різному ставилися до такого виду підприємницької діяльності. Поширеною була думка, що оренда - це не підприємницька діяльність, аргументована тим, що вона не відповідала принципам, викладеним у не чинному нині, але знаковому свого часу Законі "Про підприємництво":
Підприємництво - це безпосередня самостійна, систематична, на власний ризик діяльність з виробництва продукції, виконання робіт, надання послуг з метою отримання прибутку, яка здійснюється фізичними та юридичними особами, зареєстрованими як суб'єкти підприємницької діяльності у порядку, встановленому законодавством.
Як наслідок, виникла невідповідність самого поняття "оренди" - діяльності з надання послуг, оскільки оренда є особливим видом цивільно-правових відносин, тобто не є послугою у розумінні Цивільного кодексу України. Було видано навіть цілий букет суперечливих листів ДПА (тоді практикувалися такі незрозумілі документи - листи ДПА, які не мали будь-якої юридичної чинності, але активно використовувалися податковими органами).
З одного боку, це добре, що фіскальні органи використовують законодавство у такому широкому сенсі, а не лише керуються галузевими нормативними актами, але з іншого - нагадує пережитки радянських часів, у які не передбачали "нетрудових доходів" узагалі. Бо як ще можна пояснити таку позицію щодо оренди як виду підприємницької діяльності? В усьому світі це девелоперство - один із локомотивів економіки, а у нас - навіть не підприємницька діяльність...
Цей екскурс в історію складних відносин між податківцями та орендодавцями допоможе зрозуміти штучну колізію, що виникла на місцях.
Отже, з набуттям чинності розділом XIV ПК України перед підприємцями-орендодавцями постали нові правила, а для декого й виклики:
- обмежили максимальний розмір нерухомого майна, що передається в оренду (100 кв.м для житлового, 300 кв.м - для нежитлового та 0,2 га - для земельних ділянок);
- обмежили 2-гу групу платників у можливості надавати послуги юридичним особам на загальній системі оподаткування;
- встановили поріг для 2-ої групи - 1 млн гривень на рік, для 3-ої - 3 млн гривень на рік.
Проте й цього виявилося недостатньо, і ДПС м. Києва знайшла спосіб додаткового обмеження прав підприємців-єдинників та шляхом напівофіційних методів розширює базу оподаткування земельним податком.
Зокрема:
1) районним податковим інспекціям міста Києва доводять план з плати за землю, яка визначається просто - з усіх земельних ділянок (нижче наведемо приклади такої сплати з деяких із них навіть двічі й тричі!);
2) районні ДПІ, керуючись пп. 20.1.1 ст. 20 ПКУ, беруть "під козирок" і викликають усіх власників та користувачів земельних ділянок до податкової інспекції на бесіду "з питань плати за землю". Та популярно "роз'яснюють" податкове законодавство приблизно у такій формі:
"надання в оренду земельної ділянки - це не підприємницька діяльність з надання послуг. Радійте, що взагалі дозволили скористатися спрощеною системою. Тому ось вам розрахунок - платіть за землю, а не сплатите у строк, - арештуємо ваше майно за ст. 57.2."
Маленький відступ, оскільки не можна не зауважити, що, скориставшись обмеженими можливостями малого бізнесу у зверненні за кваліфікованою правовою допомогою, податкові органи часто виконують "плани з наповнення бюджету".
Однак повернемося до нашого питання…
На цьому все може і закінчитися…Тобто сплатою незаконно нарахованого податкового зобов'язання, яке, до речі, стає довічним тягарем для підприємця. Тому що в автоматичному режимі підлягає звітності та сплаті, а відповідальність за порушення податкового законодавства чітко встановлена лише для платників.
Але ж є і такі, що не погоджуються (маю надію, що після цієї статті їх стане більше). Вони шукають захисту своїх прав, адже всі можуть ознайомитися з нормами Податкового кодексу або хоча б розділу XIV і розділу 8 Перехідних положень. Дехто навіть вважає, що придбання нерухомості та надання її в оренду - це бізнес, який має всі ознаки підприємницької діяльності. Бо крім отримання коштів за надане в оренду майно треба ремонтувати приміщення, вирішувати питання зі структурами ЖКГ тощо.
А захист прав лежить на поверхні у вигляді узагальнюючої податкової консультації щодо сплати земельного податку власниками нежитлових приміщень, платниками єдиного податку - фізичними особами - підприємцями, затвердженої наказом ДПС України від 23.11.2012 р. N 1051 (http://minrd.gov.ua/nove-pro-podatki--zakonodav/77498.html).
У цій узагальнюючій податковій консультації зазначено:
“...Таким чином, якщо право власності на земельну ділянку оформлене на фізичну особу (фізичну особу - підприємця) і земельна ділянка використовується ним для провадження господарської діяльності (магазин, СТО тощо), то такий підприємець (платник єдиного податку) звільняється від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з земельного податку (з урахуванням підпункту 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 Податкового кодексу).
У разі надання в оренду будівель, споруд або їх частин за договором оренди одночасно з правом наймання будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремих частин) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також яка прилягає до будівлі або споруди, тобто підприємницька діяльність наймодавців провадиться обов'язково за рахунок надання в оренду майна і земельної ділянки, то така фізична особа - підприємець (власник нежитлового приміщення) теж звільняється від нарахування (сплати) та подання податкової звітності з земельного податку.".
Яка реакція на це у податківців на місцях? Приблизно така:
"Це вказівка з міста… неофіційна вказівка розширити базу оподаткування за рахунок платників єдиного податку. Тому ми виписуємо податкове повідомлення-рішення форми "Ф", а якщо ви не згодні, - оскаржуйте у вищому органі або у суді…Може Вам пощастить.".
Відповідальність працівників податкових органів обмежується лише відповідальністю за хабарництво. На жаль, автору статті не відомі випадки покарання податківців за інші порушення. Щоправда, у ст. 21 ПК України передбачена відповідальність "згідно із законом", шкода, що не зазначено, якого саме… можливо ст. 364, 365 та 367? Проте збитки, завдані такими протиправними діями, зовсім "не тягнуть" на злочин, а "м'якшого" не передбачено.
Тобто податковий орган, керуючись необізнаністю сумлінних платників податків, а також безвідповідальністю за протиправні дії, змушує сплачувати надлишкові податки.
Як мінімум податкові органи на місцях спотворюють ідею спрощеної системи оподаткування - простота, доступність та розвиток малого підприємництва. А як максимум - забирають обігові кошти у малого бізнесу.
Нагадаємо основні шляхи захисту від дій у таких випадках:
- "Пульс податкової" - найдешевший та швидкий спосіб, проте придатний лише для завчасного використання, до винесення повідомлення-рішення;
- адміністративне оскарження - здійснюється згідно з вимогами ст. 56 ПК України. Нагадаємо, що ним можна скористатися лише протягом 10 календарних днів після отримання повідомлення-рішення. Зразок адміністративної скарги можна переглянути за посиланням http://tnpc.com.ua/публикации.html;
- судове оскарження - принцип, аналогічний попередньому, з тією лише відмінністю, що у разі протермінування оскарження можна скористатися ч. 5 ст. 99 Кодексу про адміністративне судочинство, однак сплатити незаконно нараховані зобов'язання доведеться. А от чи зможете ви їх повернути, - це вже інше питання…
Проте це лише перший шар протиправних дій податкових органів щодо справляння плати за землю. Наступною проблемою є подвійне та потрійне оподаткування однієї земельної ділянки. Наприклад, у багатоквартирному будинку:
- обслуговуючі підприємства (ЖЕК, ОСББ) сплачують плату за земельні ділянки під будинками у повному обсязі як землекористувачі (за пп. 296.1.2 ст. 296 ПК України) - перша сплата;
- власники нежитлової нерухомості - платники єдиного податку (і не лише вони) сплачують за рішенням податкових органів - друга сплата;
- і кульмінація: орендарів приміщень також змушують сплачувати земельний податок, якщо, наприклад, договір оренди нежитлової нерухомості засвідчувався нотаріально. І про це, відповідно, стало відомо податковому органу. У цих випадках риторика така: ніхто за земельну ділянку не сплачує податок, тож сплачуйте ви.
На щастя, такі випадки поодинокі, проте вони трапляються у повсякденній практиці.
Докладно реальний приклад захисту наведено нижче:
Фізична особа - підприємець Петренко М.В. - власник нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Будинок обслуговує ОСББ, яке і сплачує земельний податок із суми оплачених власниками комунальних послуг. Нагадаю: ці суми включено до складу послуги "обслуговування прибудинкової території".
Документів про право приватної власності на земельну ділянку ФОП Петренко М.В. не має. Проте згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, необхідну для їх обслуговування.
Саме цією нормою і користуються податківці при намаганні покласти на ФОП Петренка М.В. обов'язок повторної сплати земельного податку. На початку 2013 року із набуттям чинності змінами до законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно остаточно поставлено крапку у питанні фіксації права власності на земельну ділянку у багатоквартирних будинках: свідоцтво про право приватної власності на нерухоме майно (нежитлове приміщення у нашому випадку) є одночасно документом, що засвідчує право власності на земельну ділянку.
Усе це дало право податківцям районної інспекції на підставі ст. 20.1.1 запросити підприємця до податкової з вимогами:
1) подати заяву за формою 20-ОПП із зазначенням об'єктів оподаткування;
2) подати копії документів про право власності;
Щодо першої вимоги - форму 20-ОПП на земельну ділянку подавати не потрібно, тому що підприємець не має таких об'єктів оподаткування з вказаних вище причин. Відповідну заяву щодо приміщення він подав раніше.
Одразу зазначу, що друга вимога також незаконна, тому що подавати копії документів платники мають лише на підставах, встановлених у Кодексі, у нашому випадку - у п. 73.3 ст. 73. Під ці вимоги наш підприємець не підпадає.
Тому він з'явився до податкової і надав усні пояснення про свою діяльність, без подання будь-яких копій документів і безпідставних заяв.
Податковий орган виніс податкове повідомлення-рішення (форма "Ф") у зв'язку з тим, що право власності на приміщення оформлене на фізичну особу, відповідно і земельна ділянка належить фізичній особі. Обов'язок визначати податкові зобов'язання із земельного податку лежить на податковому органі.
Одразу після отримання рішення податкового органу підприємець на підставі ст. 56 ПК України оскаржив його у ДПС м. Києва (наразі - ГУ Міндоходів м. Києва). У скарзі серед аргументів було, зокрема:
- посилання на узагальнюючу консультацію щодо сплати земельного податку власниками нежитлових приміщень, платниками єдиного податку - фізичними особами - підприємцями, затверджену наказом від 23.11.2012 р. N 1051;
- невідповідність форми, у якій винесено податкове повідомлення-рішення (форма "Ф");
- відсутність підстав для винесення такого рішення на підставі договору про участь у ОСББ та сплата земельного податку саме цим органом.
За результатами поданої скарги було винесено позитивне для підприємця рішення, унаслідок якого скасовано зобов'язання зі сплати земельного податку.
Додатково підприємець подав лист про надання податкової консультації (яка, на жаль, має індивідуальний характер), та дістав відповідну консультацію. Вона у загальних рисах повторює узагальнюючу та може бути пред'явлена місцевому податковому органу при повторному запрошенні за ст. 20.1.1 ПК України.
Крапку в цій історії було поставлено… Поки що.