Размер платы за аренду государственного имущества:
договорная или недоговорная норма договора?
Ситуация, когда после заключения договора арендодатель увеличивает размер арендной платы и требует подписать дополнительное соглашение к договору, - привычная и часто возникающая в деятельности субъектов хозяйствования.
Как в этом случае должен поступать арендатор, арендующий государственное имущество? Дает ли ему действующее законодательство право не подписывать такое дополнительное соглашение?
Прежде всего, отметим, что для аренды государственного имущества в действующем законодательстве предусмотрены свои специальные правила, существенно отличающиеся от правил аренды имущества в негосударственном секторе экономики.
Да и можно ли в данной ситуации упрекать арендодателей (как правило, это отделения Фонда государственного имущества) за такое повышение арендной платы, если Кабмин Украины ежегодно (а порой и по несколько раз в году) вносит изменения в Методику N 786, определяющую механизм взимания платы за аренду целостных имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) и отдельного индивидуально определенного имущества государственного предприятия, организации и т.д. К тому же, как правило, внесенные Кабмином Украины изменения приводят к увеличению размера арендной, платы.
Для того чтобы ответить на вопрос о том, подписывать или не подписывать дополнительное соглашение к договору аренды, арендатору необходимо в первую очередь проанализировать содержание самого договора. А с текстом договора аренды государственного имущества особо не поэкспериментируешь.
Напомним, что передача государственного имущества в аренду проводится, как правило, согласно договорам, заключаемым в письменной форме.
К тому же Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) утверждены формы типовых договоров аренды, которые должны браться за основу Департаментом управления государственным имуществом и региональными отделениями ФГИУ и Фонда имущества АР Крым при подготовке договоров аренды (п. 2 Приказа N 1774). Следовательно, арендатор не сможет требовать от арендодателя существенных отклонений от содержания типового договора аренды.
Есть свои специальные требования к существенным условиям договора аренды, установленные Законом об аренде госимущества, то есть нормативно-правовым актом, имеющим высшую юридическую силу и приоритет над приказами ФГИУ
Так, согласно ч. 1 ст. 10 Закона об аренде госимущества, существенными условиями договора аренды являются:
- объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
- срок, на который заключается договор аренды;
- арендная плата с учетом ее индексации;
- порядок использования амортизационных отчислений, если их начисление предусмотрено законодательством;
- восстановление арендованного имущества и условия его возврата;
- исполнение обязательств;
- обеспечение исполнения обязательств- неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т. п.;
- порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды;
- ответственность сторон;
- страхование арендатором взятого им в аренду имущества;
- обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.
На первый взгляд может показаться, что если размер арендной платы (с учетом ее индексации) является существенным условием договора аренды, то право арендатора на согласование такого размера должно быть добровольным. То есть, если арендодатель направляет дополнительное соглашение к договору аренды, арендатор вправе его подписывать или же отказаться от такого подписания. В том случае, когда у арендатора такого права выбора нет и он обязан подписывать такое дополнительное соглашение оез всяких оговорок, утрачивается весь смысл такой процедуры.
Следовательно, в этом случае в договоре аренды должен быть предусмотрен пункт или подпункт, который позволяет арендодателю изменять размер арендной платы в соответствии с действующей редакцией Методики N 786 и без согласования такого изменения с арендатором. Арендодатель в этом случае должен в обязательном порядке уведомлять о таком изменении арендатора.
Право же арендатора в данном случае может заключаться только в проверке правильности произведенных расчетов арендодателем, и при необходимости он должен иметь возможность оспорить такие действия арендодателя, если произведенные изменения в расчетах арендной платы не соответствуют действующей редакции Методики N 786.
Анализ же судебной практики показывает, что одинакового подхода судебных органов к процедуре изменения размера арендной платы в соответствии с действующей редакцией Методики N 786 нет.
Решение суда, которое освобождает арендатора от подписания
соглашения по увеличению арендной платы
Так, в Постановлении N 5006/7/48пд/2012 Высший хозяйственный суд Украины пришел к выводу, что кассационная жалоба ФГИУ (истца, являющегося арендодателем) об обязанности ПАО «Т» подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 29.11.2000 г. N 1782 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Поскольку, согласно ч. 1 ст. 626 ГК Украины, договор является договоренностью двух или более сторон, то принуждение в судебном порядке второй стороны по договору внести в него изменения лишено правового смысла и не будет способствовать реальной защите прав и охраняемых законом интересов истца.
В соответствии с правилами, установленными ч. 1 ст. 188 ХК Украины и ч. 1 ст. 651 ГК Украины, изменение договора в одностороннем порядке не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Согласно ст. 21 Закона об аренде госимущества размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон. Размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по не зависящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в других случаях, установленных законодательными актами Украины.
Однако ФГИУ не указал и не представил суду надлежащих и допустимых доказательств в подтверждение наличия существенных изменений состояния объекта аренды как законодательно определенного основания для изменения размера арендной платы. Истец также не привел и других оснований, в соответствии с которыми действующее законодательство связывало бы изменение размера арендной платы.
К тому же в Методике N 786 не предусмотрено изменение согласованного в договоре размера арендной платы в связи с внесением изменений в ставки арендной платы, которые согласно указанной Методике используются для расчета размера арендной платы как стартовой, которую должен получать арендодатель.
Договор аренды от 29.11.2000 г. N 1782 не содержит никаких положений, которые обязывали бы арендатора соглашаться с предложениями арендодателя по изменению размера арендной платы. Напротив, сопоставление содержания пунктов спорного Договора аренды от 29.11.2000 г. N 1782, регламентирующих порядок изменения его условий, дает основания утверждать, что изменения вводятся исключительно по взаимному волеизъявлению сторон, что соответствует предписаниям ст. 627 ГК Украины.
При этом пункт 4.4 Договора аренды от 29.11.2000 г. N 1782 относительно изменения методики расчета арендной платы определял лишь право арендодателя инициировать в общем порядке вопрос пересмотра размера арендной платы.
Таким образом, коллегия судей согласилась с выводами судов предыдущих инстанций об отсутствии обязанности ответчика (арендатора ПАО «Т») принимать предложение истца об изменении (увеличении) размера арендной платы только потому, что в Методику N 786 были внесены очередные изменения.
Решение суда, которые обязывает арендатора подписать
соглашение по увеличению арендной платы
Правовая позиция по вопросу принудительного подписания дополнительного соглашения к договору аренды выражена и Верховным Судом Украины в Постановлении N 3-19гс13, которая несколько противоречит выводам, сделанным Высшим хозяйственным судом Украины в Постановлении N 5006/7/48пд/2012.
Правда, и условия заключения договоров аренды государственного имущества, рассматриваемых в Постановлении N 3-19гс13 и Постановлении N 5006/7/48пд/2012, несколько отличались между собой, да и истец в Постановлении N 5006/7/48пд/2012 не представил всех необходимых документов и расчетов суду, что впоследствии повлекло за собой удачное решение суда кассационной инстанции для арендатора.
В ином судебном деле Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины пришла к выводу, что внесение соответствующим постановлением Кабинета Министров Украины изменений в Методику N 786 (относительно размера ставок арендной платы), на основании которой согласно условиям договора аренды определяется размер арендной платы за государственное имущество, является основанием для изменения размера арендной платы и изменения условий договора аренды в этой части.
В Постановлении N 3-19гс13 отмечено, что арендатор по экономическим основаниям счел увеличенный арендодателем размер арендной платы неприемлемым для него, поэтому на его предложение увеличить арендную плату ответил отказом.
Однако нормами действующего законодательства(например, ч. 4 ст. 188 ХК Украны) предусмотрена возможность изменения условий договора по решению суда относительно требования одной из сторон изменить размер арендной платы. К тому же такое условие обязательно должно быть зафиксировано в договоре аренды государственного имущества.
Поэтому ссылка ответчика на то, что изменение методики расчета, принятой позднее даты заключения договора, не имеет обратного действия во времени на основании ч. 1 ст. 58 Конституции Украины, безосновательна.
Поскольку сторонами в оспариваемом договоре аренды предусмотрена возможность увеличения размера арендной платы, то законодательное изменение предельного размера этой платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора. И арендатор должен будет подписать такое дополнительное соглашение, но по решению суда.
Следовательно, Фонд государственного имущества прав! Даже если арендатор и не согласится с увеличением размера арендной платы и не пожелает подписывать дополнительное соглашение об ее увеличении, это все равно не даст ему права платить арендную плату в меньшем размере, чем предусмотрено Методикой N 786.
Список использованных документов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ХК Украины - Хозяйственный кодекс Украины
Закон об аренде госимущества - Закон Украины от 10.04.1992 г. N 2269-ХП «Об аренде государственного и коммунального имущества» в редакции от 14.03.1995 г. N 98/95-ВР
Методика N 786 - Методика расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденная Постановлением КМУ от 04.10.1995 г. N 786
Постановление N 5006/7/48пд/2012 - Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 29.10.2012 г. N 5006/7/48пд/2012 «Об обязательстве подписать дополнительное соглашение к договору аренды» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/27202138)
Постановление N 3-19гс13 - Постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 20.08.2013 г. N 3-19гс13 «Об обязательстве подписать дополнительное соглашение к договору аренды» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/33303808)
Приказ N 1774 - Приказ Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. N 1774 «Об утверждении договоров аренды»
"Экспресс анализ законодательных и нормативных актов", N 41 (927),
14 октября 2013 г.
Подписной индекс 40783