ВГСУ про укладення договорів оренди (наймання)
та визнання їх дійсними
Вищий Господарський суд України на офіційному порталі (http://www.vgsu.arbitr.gov.ua) розмістив постанову від 29.05.2013 р. N 12, у якій розглянув деякі питання практики застосування законодавства про оренду (наймання) майна.
1. Лише за наявності у договорі істотних умов, якщо їх не врегульовано чинним законодавством, договір оренди майна можна вважати укладеним. Істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.
Відповідно до ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Вичерпного переліку умов, істотних для договорів оренди (наймання), ЦК і ГК України не містять. Однак за змістом статей 759 - 762 ЦК України доходимо висновку, що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.
Що ж до договорів оренди державного та комунального майна, то ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" визначає умови, які є істотними для таких договорів, причому згідно зі ст. 12 цього Закону договір оренди вважається укладеним з часу досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Водночас не виключається можливість передавання розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення господарського суду. У такому разі договір оренди вважається укладеним з часу набрання чинності відповідним рішенням господарського суду і на умовах, зазначених у ньому.
Отже, лише за наявності у договорі істотних умов, якщо їх не врегульовано чинним законодавством, договір оренди майна можна вважати укладеним. При цьому умова договору щодо вартості об'єкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об'єктів оренди, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 р. N 629 (п. 2.6 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. N 12).
2. Якщо із закінченням строку договору наймання будівлі його дію було продовжено і це призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який становить понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та держреєстрації.
Ще один позитивний висновок. На думку ВГСУ, якщо із закінченням строку договору наймання будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було ПРОДОВЖЕНО і це призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який становить ПОНАД три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на час укладення такого договору він відповідно до частини другої ст. 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої ст. 793 та ст. 794 ЦК України.
Якщо внаслідок внесення змін до договору таку його істотну умову, як строк дії, сторони визначили довший, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим ст. 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у разі неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі ст. 764 ЦК України чи частини другої ст. 17 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший ніж три роки) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації (п. 2.9 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. N 12).
3. Не потребує нотаріального посвідчення договір наймання транспортного засобу, укладений за участю громадянина, який набув статусу суб'єкта підприємницької діяльності.
ВГСУ зазначає, що законодавством встановлено вимоги щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договору наймання транспортного засобу за участю фізичної особи (частина друга ст. 799 ЦК України). При цьому, однак, слід мати на увазі, що такого посвідчення НЕ ПОТРЕБУЄ договір, укладений за участю громадянина, який набув статусу суб'єкта підприємницької діяльності (п. 2.11 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. N 12).
4. По закінченні строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, якщо орендодавець не заперечує
Зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої ст. 291 ГК України, частини другої ст. 17 та частини другої ст. 26 Закону "Про оренду державного та комунального майна", як вважає ВГСУ, випливає, що по закінченні строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який був укладений, якщо не заперечує орендодавець.
Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди чи протягом місяця після його закінчення орендодавець відмовляється поновити його на новий строк, договір припиняється.
Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих, передбачених договором, умовах, то для його продовження не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього (п. 4.1 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. N 12).
5. Зростання курсу гривні до іноземних валют не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (наймання)
Таке питання на практиці виникає часто. Наприклад, укладається договір оренди (наймання), а курс іноземної валюти різко змінюється, й одна із сторін пропонує переглянути умови договору або розірвати його.
ВГСУ вважає, що зміна економічної ситуації та коливання курсу іноземної валюти щодо національної валюти України є комерційним ризиком сторін договору, а тому ці обставини не можуть вважатися підставами для зміни або розірвання договору оренди (наймання) чи невиконання зобов'язань за ним.
Саме зростання курсу гривні до іноземних валют також НЕ Є ПІДСТАВОЮ для зміни або розірвання договору оренди (наймання), оскільки сторони договору мають можливість передбачити при його укладенні ймовірні коливання курсу гривні до іноземних валют виходячи з динаміки зміни курсів валют з часу введення в обіг національної валюти України (гривні) та її девальвації.
З урахуванням положень частини другої ст. 652 ЦК України можливість розірвання договору оренди (наймання) пов'язується не з істотною зміною обставин, а з ЧОТИРМА умовами, визначеними частиною другою цієї статті ЦК України при істотній зміні обставин (п. 5.3 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. N 12).
6. У договорах оренди (наймання) обов’язково має зазначатися згода орендодавця на вчинення відповідних дій щодо орендованого майна
Вирішуючи спори, пов'язані з використанням орендарем прав, визначених частиною третьою ст. 773 і ст. 778 ЦК України та частиною третьою ст. 23 Закону "Про оренду державного та комунального майна", господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на вчинення відповідних дій щодо орендованого майна має бути викладена у певній ДОКУМЕНТАЛЬНІЙ формі, якщо така можливість не передбачена у самому договорі (п. 5.5 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. N 12).
Чим встановлено. Постанова пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (наймання) майна" від 29.05.2013 р. N 12.