Як врахувати індекс інфляції при розрахунку
орендної плати за об'єкт нерухомості
ЗАПИТАННЯ. Бюджетна установа є орендодавцем об'єкта нерухомості для юридичних та фізичних осіб. Як правильно розраховувати орендну плату за 1-й місяць, якщо не відомий поточний індекс інфляції, і яка сума орендної плати фіксується в договорі оренди? Як розраховувати щомісячну орендну плату, якщо індекс інфляції менший 100%? Чи маємо ми право на зменшення або збільшення орендної плати згідно зі щомісячними індексами інфляції?
ВІДПОВІДЬ. Порядок розрахунку орендної плати за об'єкти нерухомості бюджетних установ регламентує Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.1995 р. N 786 (далі - Методика N 786).
Відповідно до п. 8 Методики N 786 у загальному випадку при оренді нерухомого майна розмір річної орендної плати (Aрік) Визначають за формулою:
Арік= (С х Сmрік) /100
де С - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн;
Cmрік - орендна ставка, зазначена в додатку 2 до Методики N 786.
Подальший розрахунок орендної плати залежить від того, визначалася вона за підсумками конкурсу чи ні.
Варіант 1. Договір оренди укладається без проведення конкурсу (зокрема, коли було отримано заявку на конкурс від одного орендаря). У цьому випадку визначають орендну плату за базовий місяць (Аміс) розрахунку за формулою (п. 12 Методики N 786):
Аміс=(Арік /12) х Iдо х Iб
де Iдо - індекс інфляції за період, починаючи з місяця проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати;
Iб - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.
При цьому базовим місяцем розрахунку орендної плати вважається останній місяць, за який офіційно опубліковано індекс інфляції (п. 4 Методики N 786). Орендну плату за цей місяць зазначають у п. 3.1 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.2000р. N 1774 (далі - Типовий договір).
Варіант 2. Договір оренди укладається за підсумками проведення конкурсу. Тоді за викладеним варіантом 1 порядку визначають стартовий розмір орендної плати (п. 2 Методики N 786). Ця сума вказується в оголошенні про проведення конкурсу на право оренди (див. п. 4 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого постановою КМУ від 31.08.2011 р. N 906).
Орендна плата за базовий місяць буде визначатися за результатами конкурсу виходячи з найбільшого розміру, запропонованого переможцем конкурсу. Вона також вказується в п.3.1 Типового договору.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Якщо орендодавцем нерухомого майна є державне підприємство, установа, організація, розмір орендної плати погоджують з Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами (п. 2 Методики N 786), Особливості проведення цієї процедури викладено у Порядку погодження Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами розміру плати за оренду державного майна, затвердженому наказом ФДМУ від 01.04.2011 р. N 502.
Розрахунок плати за перший (базовий) місяць оренди державного нерухомого майна відображається в таблиці, наведеній у додатку до цього Порядку. У ньому передбачено таке: якщо на момент розрахунку за перший місяць оренди ще не відомий індекс інфляції, в таблиці зазначається орендна плата за останній місяць, щодо якого оприлюднено індекс інфляції (базовий місяць для розрахунку), з подальшим коригуванням цього показника на відповідний індекс інфляції, про що під таблицею робиться спеціальний запис.
Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначають шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа, наступного за базовим місяця, до останнього числа першого місяця оренди (п. 12 Методики N 786).
Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначають шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п. 13 Методики N 786). При цьому ніяких винятків стосовно значення індексу інфляції немає - навіть якщо він становить суму меншу за 100%, орендна плата все одно коригується.
Офіційне опублікування Державною службою статистики індексу інфляції відбувається до 10 числа місяця, наступного за звітним. Зазначена інформація розміщується на офіційному веб-сайті цього органу*.
Орендна плата має бути перерахована не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним (п. 3.6. Типового договору).
У зв'язку з цим у орендодавця обмежені строки для того, щоб розрахувати орендну плату з урахуванням опублікованого індексу інфляції і виставити рахунок орендарю. Саме так радить поступати Фонд держмайна в п. 2 листа від 10.05.2011 р. N 10-16-6393.
Приклад. Бюджетна установа уклала договір оренди нерухомого майна, що перебуває на його балансі, з юридичною особою. Річна орендна ставка- 10%, незалежна оцінка майна згідно зі звітом про оцінку на 15.05.2013 р. становила 250 000 грн. Заявку на конкурс подав лише один учасник, у зв'язку з чим аукціон не проводився. Договір укладено 02.09.2013 р.
1. Визначаємо річну орендну плату:
(250000 грн х 10 %): 100 = 25000 грн.
Розраховуємо орендну плату за базовий місяць (липень - на момент укладання договору інфляція за вересень і серпень ще не відома):
25000 грн : 12 міс х 100,1% х 99,9% = 2083,33 грн,
де: 100,1 % - індекс інфляції за період від місяця проведення незалежної оцінки до базового місяця (з травня по червень):
100,1 %х 100% =100,1%;
99,9% - індекс інфляції за базовий місяць (липень 2013 p.).
3. Визначаємо орендну плату за перший місяць (вересень) після опублікування індексу інфляції за серпень і вересень:
2083,33 грн х 99,3% х 100,0% = 2068,75 грн.
За жовтень орендна плата буде розраховуватися шляхом множення цієї суми на індекс інфляції жовтня (після його опублікування).
ВИСНОВОК. Якщо не відомий поточний індекс інфляції, то орендну плату за перший місяць оренди розраховують, орієнтуючись на останню відому інфляцію місяця, який для відомої інфляції стане базовим. Відповідно в Типовому договорі зазначають розмір орендної плати за базовий місяць. Далі розмір орендної плати за кожний наступний місяць коригують на індекс інфляції за поточний місяць. При цьому ніяких винятків щодо розміру інфляції немає - навіть якщо вона менша за 100%, орендна плата все одно коригується.
___________
*http://www.ukrstat.gov.ua/
Наталя Кравець,
експерт газети "Бухгалтерія: бюджет"