ВИЩИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД УКРАЇНИ
УХВАЛА
09.12.2014 р.
N К/800/36436/14
Про зобов'язання вчинити певні дії
Вищий адміністративний суд України в складі колегії суддів - Єрьоміна А. В. (головуючий); Кравцова О. В., Цуркана М. І., розглянувши у попередньому судовому засіданні адміністративну справу за позовом виробничого кооперативу "Технічний центр" до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), третя особа - комунальне підприємство "Київський метрополітен", про зобов'язання вчинити певні дії, що переглядається за касаційною скаргою виробничого кооперативу "Технічний центр" на постанову Окружного адміністративного суду міста Києва від 6 серпня 2013 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 19 червня 2014 року, встановив:
У травні 2013 року виробничий кооператив "Технічний центр" (далі - позивач) звернувся до Окружного адміністративного суду міста Києва з адміністративним позовом до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - відповідач), третя особа комунальне підприємство "Київський метрополітен", в якому просив суд зобов'язати відповідача продовжити терміни дії договорів оренди від 1 серпня 2006 року N 242-Упр(ДВ)-06 та від 5 березня 2009 року N 370-Упр(ДВ)-09, N 371-Упр(ДВ)-09, N 372-Упр-(ДВ)-09, укладених між позивачем та комунальним підприємством "Київський метрополітен", на тих же умовах та на наступні два роки 364 дні.
Під час розгляду справи у суді першої інстанції позивач надав суду письмову заяву про уточнення позовних вимог, а саме про: визнання неправомірними дій відповідача щодо не затвердження висновків про незалежну оцінку ринкової вартості частини переходу, площею 155,0 кв. м, 97,7 кв. м, 23,4 кв. м та 17,3 кв. м; зобов'язання відповідача затвердити висновки про незалежну оцінку ринкової вартості частини переходу, площею 155,0 кв. м, 97,7 кв. м, 23,4 кв. м та 17,3 кв. м; зобов'язання відповідача укласти договори про передачу майна територіальної громади міста Києва, а саме частин переходу, площею 155,0 кв. м, 97,7 кв. м, 23,4 кв. м та 17,3 кв. м, що знаходиться за адресою: місто Київ, станція метро "Дружби народів" (також далі - перехід, об'єкт оренди, нерухоме майно), у тому числі для торгівлі непродовольчими товарами, якими користувався позивач на підставі договорів оренди від 01 серпня 2006 року N 242-Упр (ДВ)-06 та від 5 березня 2009 року N 370-Упр(ДВ)-09, N 371-Упр(ДВ)-09, N 372-Упр-(ДВ)-09, укладених між позивачем та КП "Київський метрополітен", на три роки кожний.
Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 6 серпня 2013 року, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 19 червня 2014 року, в задоволенні адміністративного позову відмовлено.
У касаційній скарзі, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, позивач просить оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове судове рішення про задоволення адміністративного позову.
Заслухавши доповідача, перевіривши оскаржувані рішення судів та матеріали справи в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів вважає, що скарга задоволенню не підлягає.
Як встановлено судами попередніх інстанцій, між позивачем та КП "Київський метрополітен" 1 серпня 2006 року укладено договір оренди N 242-Упр(ДВ)-06 (також далі - договір N 242-Упр(ДВ)-06), відповідно до якого КП "Київський метрополітен" на підставі рішення Київської міської ради (також далі - міськрада) від 2 лютого 2006 року N 23/3114 зобов'язалось передати, а позивач - прийняти у строкове платне користування нежиле приміщення (колишні приміщення підмаршових сходів), площею 97,7 кв. м, для здійснення підприємницької діяльності.
Згідно з п. п. 9.1, 9.3 ст. 9 договору N 242-Упр(ДВ)-06, відповідно до рішення міськради від 2 лютого 2006 року N 23/3114, договір діє із 1 серпня 2006 року по 29 липня 2007 року. Після закінчення строку дії договору його дія може бути продовжена на підставі рішення міськради.
5 березня 2009 року між позивачем та КП "Київський метрополітен" укладено: договір оренди N 370-Упр(ДВ)-09 (також далі - договір N 370-Упр(ДВ)-09), за умовами якого КП "Київський метрополітен" на підставі рішення міськради від 16 жовтня 2008 року N 516/516 зобов'язалось передати, а позивач - прийняти в оренду нерухоме майно (частину вестибюлю переходу), площею 155,0 кв. м, для торгівлі непродовольчими товарами; договір оренди N 371-Упр(ДВ)-09 (також далі - договір N 371-Упр(ДВ)-09), за умовами якого КП "Київський метрополітен" на підставі рішень міськради від 31 січня 2008 року N 77/4549 та від 16 жовтня 2008 року N 516/516 зобов'язалось передати, а позивач - прийняти в оренду нерухоме майно (частину вестибюлю переходу), площею 23,4 кв. м, для торгівлі непродовольчими товарами; договір оренди N 372-Упр-(ДВ)-09 (також далі - договір N 372-Упр-(ДВ)-09), за умовами якого КП "Київський метрополітен" на підставі рішень міськради від 24 січня 2008 року N 21/4493 та від 16 жовтня 2008 року N 516/516 зобов'язалось передати, а позивач - прийняти в оренду нерухоме майно (частину вестибюлю переходу), площею 17,3 кв. м, для торгівлі непродовольчими товарами.
Відповідно до п. п. 9.1, 9.3 ст. 9 договорів N 370-Упр(ДВ)-09, N 371-Упр(ДВ)-09 та N 372-Упр-(ДВ)-09, договори вступають в силу з моменту їх підписання сторонами, згідно з рішенням міськради від 16 жовтня 2008 року N 516/516, діють із 6 березня 2009 року по 4 березня 2012 року. Після закінчення строку дії договорів їх дія може бути продовжена на підставі рішення міськради.
Листами відповідача від 10 квітня 2012 року N 042/11/16-4426 та від 7 вересня 2012 року N 042/11/11-11596 позивача повідомлено про розгляд його звернень від 15 березня 2012 року N 7461 і від 06 серпня 2012 року N 5 та повернення звітів про незалежну оцінку майна, а саме переходу, наданих відповідачу для їх рецензування, для усунення недоліків. Листом від 28 січня 2013 року N 062/7/11-890 позивача повідомлено про розгляд його звернення від 19 грудня 2012 року N 19/12 та необхідності звільнення займаних ним приміщень переходу шляхом здачі їх за актом приймання-передачі. В обґрунтування викладеного відповідач зазначив, що за результатами рецензування звітів про незалежну оцінку майна виявлено, що вказані звіти, відповідно до абзацу 4 п. 67 Національного стандарту N 1, класифікуються як такі, що не повною мірою відповідають нормативно-правовим актам оцінки майна та мають значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але можуть використовуватись з метою, визначеною у них, після виправлення їх недоліків.
Підпунктом 5.5 п. 5 Положення про департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради, затвердженого розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 29 грудня 2012 року N 2383, департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу міськради (Київської міської державної адміністрації) є структурним підрозділом виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), підпорядковується голові Київської міської державної адміністрації, підзвітний та підконтрольний міськраді.
Основними завданнями департаменту є: забезпечення реалізації державної та регіональної політики у сфері приватизації, оренди, використання, відчуження майна комунальної власності територіальної громади міста Києва та акцій (часток, паїв), що належить територіальній громаді міста Києва в статутних капіталах господарських товариств. У сфері оцінки майна: забезпечує рецензування звітів про оцінку (актів оцінки) майна, яке належить територіальній громаді міста Києва та підлягає відчуженню, у тому числі шляхом приватизації, або передачі в оренду, крім об'єктів, приватизацію яких здійснює за рішенням міськради регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву.
Відповідно частин 1, 2 статті 2 до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року N 2269-XII (далі - Закон N 2269-XII) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.
Під час розгляду справи судами попередніх інстанцій встановлено, що передача майна комунальної власності в оренду здійснюється на конкурсних засадах, а саме на підставі протоколу конкурсної комісії. У разі, коли подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться та договір оренди нежитлових приміщень, загальною площею до 100,0 кв. м включно, укладається за погодженням постійної комісії міськради з питань власності. Договір оренди нежитлових приміщень площею, більшою ніж 100,0 кв. м, укладається із заявником за рішенням міськради.
Згідно із Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 квітня 2005 року N 2554-IV (далі - Закон N 2554-IV) від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Відповідно до частини першої статті 60 цього Закону територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом від умерлої, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.
Згідно до частини п'ятої статті 60 Закону N 2554-IV органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
До компетенції відповідача відноситься рецензування звітів про оцінку (актів оцінки) майна, що належить територіальній громаді міста Києва та підлягає відчуженню. При цьому відповідач не наділений повноваженнями щодо погодження будь-яких договорів оренди, укладених між суб'єктами господарювання та укладання договорів оренди майна, що є комунальною власністю.
Будь-які рішення міськради (погодження постійно діючої комісії міськради з питань власності) про передачу в оренду нерухомого майна, щодо якого позивач просить суд зобов'язати відповідача укласти договори оренди, відсутні.
Суди попередніх інстанцій прийшли до правильного висновку про відсутність у відповідача повноважень самостійно, без відповідного рішення міськради (погодження постійно діючої комісії міськради з питань власності) приймати рішення про передачу майна комунальної власності в оренду.
Відповідно до статті 11 Закону N 2269-XII оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
На виконання положень Закону N 2269-XII позивачем подано відповідачу звіти про оцінку майна, а саме об'єктів оренди, площею 155,0 кв. м, 97,7 кв. м, 23,4 кв. м та 17,3 кв. м.
Згідно із підпунктами 5.5, 5.6 п. 5 Положення звіт про оцінку майна або акт оцінки майна підлягають рецензуванню протягом 7 робочих днів з дати отримання звіту або акта оцінювачами, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Головному управлінні.
Висновок про вартість майна або акт оцінки майна за результатами позитивного рецензування звіту про оцінку майна або акта оцінки майна затверджуються Головним управлінням або райдержадміністрацією щодо майна, яке передане їм в управління, протягом 3 днів та скріплюється печаткою.
З наявних у матеріалах справи доказів вбачається, що подані позивачем звіти про оцінку майна відповідачем прорецензовано. Однак, вказані звіти, за переконанням відповідача, мали недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, у зв'язку з чим відповідач повернув позивачу звіти про оцінку майна для усунення виявлених недоліків.
Як зазначено у рецензіях на звіти про оцінку ринкової вартості - частин переходу, площею 155,0 кв. м, 97,7 кв. м, 23,4 кв. м та 17,3 кв. м, виконані суб'єктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю "Приват-консалтинг", під час вибору виду вартості не враховано особливого інтересу потенційних користувачів до об'єктів оцінки, зважаючи на підвищений пасажиропотік на станціях метрополітену, що передбачає застосування спеціальної вартості. Обсяг зібраних виконавцем звіту вихідних даних не достатній для здійснення оцінки майна, що є порушенням п. п. 43, 52, 53 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року N 1440 (також далі - Національний стандарт N 1), та п. 15 Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року N 1442 (також далі - Національний стандарт N 2).
Згідно із п. п. 43, 52, 53, 67 Національного стандарту N 1 (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.
Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).
Рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.
Відповідно до п. 15 Національного стандарту N 2 (у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури: порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна; аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки; інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.
Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.
Відповідно до п. 17 листа Фонд державного майна, від 9 березня 2005 року N 10-36-2562 "Роз'яснення щодо застосування Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року N 1442" за умови отримання достатньої інформації про доходи від користування подібним нерухомим майном та ціни на подібне нерухоме майно для визначення розміру ставки капіталізації або ставки дисконту пріоритетним є метод, що ґрунтується на порівнянні прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна.
З урахуванням викладеного, суд касаційної інстанції вважає, що судами попередніх інстанцій прийнято законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права.
Тому висновки судів першої та апеляційної інстанцій є правильними, а доводи, викладені в касаційній скарзі, зазначених висновків не спростовують та не дають підстав вважати судове рішення таким, що ухвалене з порушеннями норм матеріального або процесуального права.
Відповідно до частини першої статті 224 Кодексу адміністративного судочинства України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що суди першої та апеляційної інстанцій не допустили порушень норм матеріального і процесуального права при ухваленні судових рішень чи вчиненні процесуальних дій.
На підставі викладеного, керуючись статтями 220, 223, 230 Кодексу адміністративного судочинства України, суд ухвалив:
Касаційну скаргу виробничого кооперативу "Технічний центр" залишити без задоволення, а постанову Окружного адміністративного суду міста Києва від 6 серпня 2013 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 19 червня 2014 року - без змін.
Ухвала набирає законної сили через п'ять днів після направлення її копії особам, які беруть участь у справі, та може бути переглянута Верховним Судом України з підстав, у строки та в порядку, встановленими статтями 237, 238, 239-1 Кодексу адміністративного судочинства України.
Судді: