Налог на недвижимость: нюансы уплаты в 2017 году
Плательщиками налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, согласно пп. 266.1.1 п. 266.1 ст. 266 разд. XII НК Украины, являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые владеют в Украине жилой и/или нежилой недвижимостью.
Что касается субъектов, на которых распространяется действие норм НК Украины относительно налога на недвижимость, то непосредственно с физическими и юридическими лицами все предельно ясно.
Однако остается открытым вопрос с физическими лицами - предпринимателями (ФЛП). Эти субъекты хозяйствования выступают как бы в двух ролях: граждан (физических лиц) и коммерсантов (бизнесменов). К какой из них относят контролирующие органы ФЛП при администрировании налога на недвижимость?
НК Украины разделил четко плательщиков налога на недвижимость на две категории:
- физические лица;
- юридические лица.
Для каждой из этих двух категорий предусмотрен специальный порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость.
Например, физические лица будут уплачивать в 2017 году налог на недвижимость за предыдущий 2016 год. Следовательно для них будут применяться правила налогообложения, действовавшие в 2016 году.
Юридические лица уплачивают налог на недвижимость за текущий год и применяют нормы НК Украины, которые действуют в 2017 году.
Базовый налоговый (отчетный) период по налогу на недвижимость равен календарному году.
Объект налогообложения
Первоначально объектом налогообложения по налогу на недвижимость была лишь жилая недвижимость (с 01.01.2010 г. по 31.12.2014 г.). Определение жилой недвижимости, которая является объектом налогообложения, приведено в пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины.
Затем с 01.01.2015 г. к жилой недвижимости присоединили нежилую. Соответственно определение нежилой недвижимости, которая является объектом налогообложения, приведено в пп. 14.1.129-1 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины.
Объектом налогообложения является объект жилой и нежилой недвижимости, в том числе его доля (пп. 266.2.1 п. 266.1 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Например, если у физического лица в собственности пребывают две квартиры или дом и квартира, то база налогообложения будет вычисляться для всех таких объектов совокупно.
Например, если у физического лица есть две квартиры общей площадью 42 кв. м и 55 кв. м, то объектом налогообложения будет площадь 97 кв. м.
Если у физического лица есть квартира площадью 63 кв. м и дом площадью 200 кв. м, то объектом налогообложения будет площадь 263 кв. м.
Определение плательщика налога на недвижимость,
если владельцев несколько
Общая собственность представляет собой разновидность права собственности, осложненной множественностью субъектов.
При этом один объект недвижимости может пребывать в собственности нескольких лиц. Согласно ч. 2 ст. 355 ГК Украины имущество может принадлежать лицам на праве:
- общей долевой собственности;
- общей совместной собственности.
Общая долевая собственность - собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 356 ГК Украины).
Если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю (подпункт "а" пп. 266.1.2 п. 266.1 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Доли могут быть равными и неравными, но всегда их размер должен быть точно определен в виде дроби права собственности (1/2, 1/3 и т. д.) или в процентном отношении.
Общая совместная собственность - совместная собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 368 ГК Украины).
Для права общей совместной собственности характерно, что размер долей в праве собственности каждого из собственников не определен.
Например, имущество, приобретенное супругами за время брака, и имущество, приобретенное в результате совместной работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью.
Совладельцы имеют право на выделение доли в натуре из имущества, находящегося в общей совместной собственности. При выделении доли из имущества, находящегося в общей собственности, считается, что доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.
Когда объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц владельцев, определенное по их согласию, если иное не установлено судом (подпункт "б" пп. 266.1.2 п. 266.1 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю (подпункт "в" пп. 266.1.2 п. 266.1 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Как при уплате налога на недвижимость
учитывают незавершенное строительство
Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, на объект незавершенного строительства не начисляется до момента ввода такого объекта в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.
Объекты недвижимости, которые не
являются объектом налогообложения
Перечень объектов жилой и нежилой недвижимости, которые не являются объектом налогообложения, приведен в пп. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 разд. XII НК Украины. К таким объектам, в частности, относятся:
- объекты нежилой недвижимости, которые используются субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках (подпункт "е");
- здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий (подпункт "с"). При этом, здания, используемые как помещение для конторских и административных целей, в том числе на промышленных предприятиях, являются объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, с учетом решений сельских, поселковых городских советов относительно данного налога;
- здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности (подпункт "ж").
Сельскохозяйственный товаропроизводитель - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, которое занимается производством сельскохозяйственной продукции и/или разведением, выращиванием и выловом рыбы во внутренних водоемах (озерах, прудах и водохранилищах) и ее переработкой на собственных или арендованных мощностях, в том числе собственнопроизведенного сырья на давальческих условиях, и осуществляет операции по его поставке (пп. 14.1.235 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины).
Объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные на территории населенных пунктов, на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов, расположенных на линии соприкосновения, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, не являются объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в соответствии со ст. 266 разд. XII НК Украины в период с 14 апреля 2014 до 31 декабря года, в котором будет завершена антитеррористическая операция (п. 38.6 подразд. 10 разд. XX НК Украины).
База налогообложения
Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей (пп. 266.3.1 п. 266.3 ст. 266 разд. XII НК Украины).
При этом база налогообложения для физических и юридических лиц определяется по-разному.
База налогообложения у физических лиц
База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физических лиц, исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые безвозмездно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и/или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в том числе документов на право собственности (пп. 266.3.2 п. 266.3 ст. 266 разд. XII НК Украины).
В 2016 и 2017 годах база налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического лица налогоплательщика, уменьшается (пп. 266.3.1 п. 266.3 ст. 266 разд. XII НК Украины):
а) для квартиры/квартир независимо от их количества - на 60 кв. м;
б) для жилого дома/домов независимо от их количества - на 120 кв. м;
в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/ домов, в том числе их частей) - на 180 кв. м.
Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).
Что касается льготы 180 кв. м, то с ее применением не все однозначно. Предположим, что у физического лица в собственности находится квартира общей площадью 30 кв. м и жилой дом площадью 150 кв. м, общая площадь - 180 кв. м.
Если следовать подпункту "в" пп. 266.3.1 п. 266.3 ст. 266 разд. XII НК Украины, то у такого физического лица отсутствует объект налогообложения, так как он полностью покрывается льготой. При этом норма относительно льготы по жилому дому (в 120 кв. м) завышена на 30 кв. м за счет площади квартиры. Никаких оговорок на этот счет в НК Украины нет.
При этом, другое физическое лицо, у которого находится в собственности один жилой дом площадью 150 кв. м будет уплачивать налог на недвижимость с 30 кв. м.
Очевидно, что такой подход нарушает принцип равенства всех плательщиков перед законом, заложенный в пп. 4.1.2 п. 4.1 ст. 4 разд. I НК Украины. Ведь за одинаковые по площади дома, физические лица могут уплачивать налог на недвижимость по-разному исходя из общих норм НК Украины. Такого быть не должно.
Кроме этих общих льгот, органы местного самоуправления могут предоставить физическим лицам дополнительные льготы (льготы, которые действуют лишь на соответствующей территории) для объектов жилой и/или нежилой недвижимости. Категории лиц, которые имеют право на льготу, и размер такой дополнительной льготы определяются исходя из имущественного состояния и уровня доходов физических лиц.
В соответствии с пп. 266.4.3 п. 266.4 ст. 266 разд. XII НК Украины льготы по налогу на недвижимость, предусмотренные подпунктами 266.4.1 и 266.4.2 п. 266.4 ст. 266 разд. XII НК Украины, для физических лиц не применяются к:
- объекту (объектам) налогообложения, если площадь такого объекта (таких объектов) превышает пятикратный размер необлагаемой площади, установленной пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 разд. XII НК Украины;
- объекту (объектам) налогообложения, используемому его владельцем с целью получения доходов (сдается в аренду, лизинг, заем, используется в предпринимательской деятельности).
Таким образом, статус физического лица, при начислении ему налога на недвижимость контролирующими органами имеет значение. Однако, такой статус не влияет на порядок исчисления налога на недвижимость (налог на недвижимость рассчитывает контролирующий орган, а физическое лицо не подает никакой Налоговой декларации по налогу на недвижимость), а лишь ограничивает право ФЛП на льготу по этому налогу.
Напомним, что право собственности на недвижимость может быть зарегистрировано лишь на физическое лицо (независимо от наличия у него предпринимательского статуса). Следовательно, и плательщиком налога на недвижимость также будет физическое лицо, а не ФЛП.
Предпринимательская деятельность. При каких условиях, контролирующие органы не применят льготу к объекту недвижимости физического лица, зарегистрированного предпринимателем?
Если физические лица фактически осуществляют предпринимательскую деятельность по месту налогового адреса (месту регистрации) и являются владельцами объектов жилой недвижимости, что указано в выписке из Единого государственного реестра юридических, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований (далее - Выписка), то при начислении налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, таких объектов жилой недвижимости льгота применяться не будет.
О том является ли физическое лицо предпринимателем или нет контролирующие органы узнают без проблем из своих же реестров. Далее они должны посмотреть адрес осуществления предпринимательской деятельности. Если таковым является жилье, зарегистрированное на предпринимателя, то льгота по нему предоставляться не будет.
Если юридическое лицо зарегистрировано по адресу проживания физического лица-учредителя, то квартира, в которой проживает учредитель, считается такой, которая используется для получения доходов. А потому льготы по налогу на недвижимость на нее также не распространяются (консультация в категории 106.5 "ЗІР").
Таким образом, физическое лицо - учредитель юридического лица не может применить льготу по уплате налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, к объекту жилой недвижимости по адресу которого зарегистрировано данное юридическое лицо.
Что касается объектов нежилой недвижимости, то независимо от вида деятельности, указанного в Выписке, льгота в виде уменьшения базы налогообложения на физических лиц (в том числе и предпринимателей) не распространяется.
Аренда жилья. Если физические лица в течение нескольких месяцев отчетного года (или же целый год) сдавали объект жилой недвижимости в аренду, то как в этом случае контролирующие органы будут применять льготу по налогу на недвижимость?
В соответствии со ст. 810 ГК Украины договором найма (аренды) жилья признается гражданско-правовой договор, в силу которого одна сторона - владелец жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
Наличие именно гражданско-правового договора является необходимым условием для того, чтобы соответствующий договор считался арендной операцией для подтверждения сдачи жилья в аренду.
Таким образом, если физическое лицо - владелец объекта жилой недвижимости в течение нескольких месяцев отчетного года сдавал объект жилой недвижимости в аренду, льгота по уплате налога на такой объект не применяется начиная с того месяца, в котором фактически объект сдавался в аренду, и до конца месяца, в котором прекращена сдача в аренду такого объекта.
А как же узнают контролирующие органы о том, что жилье сдано в аренду?
Да никак, если само физическое лицо (по собственной инициативе) не уведомит контролирующие органы об этом.
Положения Закона о регистрации прав относительно обязательности государственной регистрации такого вещного права как пользование (наем, аренда) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья (абзац 5 разд. IІІ Методических рекомендаций N 2500/5).
База налогообложения у юридических лиц
База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности юридических лиц, исчисляется такими лицами самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект (пп. 266.3.3 п. 266.3 от. 266 разд. XII НК Украины).
Ставки налога
Ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных громад.
Их размер зависит от места расположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости.
Для физических лиц при расчете налога за 2016 год размер ставки не должен превышать 3 % размера минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. м базы налогообложения.
Таким образом, на 2016 год, за который будут уплачивать налог физические лица, размер ставки не должен превышать 41,34 грн за 1 кв. м (1378 грн х 3 %).
Предельный размер ставки в размере 3 % при расчете налога за 2016 год будут применять ко всем объектам недвижимости, как жилым, так и нежилым.
Ставки налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, для объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц, устанавливаются в размере, не превышающем 1,5 % размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. м базы.
К ставкам налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, установленных решениями органов местного самоуправления в 2016 году на 2017 год, применяется коэффициент 0,5 (п. 3 разд. II Закона N 1791).
Порядок исчисления налога на недвижимость
Как узнают физические лица о сумме налога на
недвижимость, которая подлежит уплате в бюджет?
О размере начисленного налога на недвижимость физические лица узнают из налогового уведомления-решения, которое должно прийти им по месту налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля следующего года. То есть в 2017 году такое уведомление должно прийти не позже 01.07.2017 г.
Вместе с таким уведомлением придут платежные реквизиты органов местного самоуправления по местонахождению каждого из объектов недвижимости, куда следует перечислить соответствующие суммы налога. Рассчитывать налог контролирующие органы будут, ориентируясь на общую площадь объектов жилой и нежилой недвижимости (их частей).
Если у физического лица есть в наличии жилая недвижимость, в том числе ее доля, и при этом ее общая площадь превышает 300 кв. м (для квартиры) или 500 кв. м (для дома), то сумма налога увеличится на 25 000 грн на год за каждый такой объект жилой недвижимости (ее доли).
Нюансы исчисления налога на
недвижимость юридическими лицами
Налогоплательщики - юридические лица самостоятельно вычисляют сумму налога на недвижимость по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают контролирующему органа по местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (пп. 266.7.5 п. 266.7 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Относительно нововведенного (новосозданного) объекта жилой и/или нежилой недвижимости декларация юридическим лицом - плательщиком подается в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект (пп. 266.7.5. п. 266.7 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Налоговую декларацию по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, подают только юридические лица (резиденты и нерезиденты). Об этом свидетельствует реквизит поля 3 формы Налоговой декларации, утвержденной Приказом N 408.
Следовательно, Налоговую декларацию по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, контролирующим органам ФЛП не подают и плательщиками этого налога не являются.
Порядок уплаты налога на недвижимость
Налог уплачивается по месту нахождения объекта/объектов налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет согласно положениям БК Украины (пп. 266.9.1 п. 266.9 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Нюансы уплаты налога на
недвижимость физическими лицами
Физическими лицами налоговое обязательство за отчетный год по налогу уплачивается в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения (подпункт "а" пп. 266.10.1 п. 266.10 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Контролирующие органы по месту жительства (регистрации) налогоплательщиков в десятидневный срок информируют соответствующие контролирующие органы по местонахождению объектов жилой и/или нежилой недвижимости об отправленных (врученных) налогоплательщику налоговых уведомлениях-решениях об уплате налога в порядке, установленном Минфином Украины.
Начисление налога и направление (вручение) налоговых уведомлений-решений об уплате налога физическим лицам - нерезидентам осуществляют контролирующие органы по местонахождению объектов жилой и/ или нежилой недвижимости, находящихся в собственности таких нерезидентов.
Физические лица могут уплачивать налог в сельской и поселковой местности через кассы сельских (поселковых) советов или советов объединенных территориальных общин, созданных в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий громад, по квитанции о принятии налогов.
Порядок уплаты налога на
недвижимость юридическими лицами
Юридическими лицами налоговое обязательство за отчетный год по налогу уплачивается авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отражаются в годовой налоговой декларации по налогу на недвижимость (подпункт "б" пп. 266.10.1 п. 266.10 ст. 266 разд. XII НК Украины).
Список использованных документов
БК Украины - Бюджетный кодекс Украины
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
НК Украины - Налоговый кодекс Украины
Закон N 1791 - Закон Украины от 20.12.2016 г. N 1791-VIII "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2017 году"
Закон о регистрации прав - Закон Украины от 01.07.2004 г. N 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" в редакции от 11.02.2010 г. N 1878-VI
Методические рекомендации N 2500/5 - Методические рекомендации относительно государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденные приказом Минюста Украины от 13.10.2010 г. N 2500/5
Приказ N 408 - Приказ Минфина Украины от 10.04.2015 г. N 408 "Об утверждении формы Налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка"
Людмила Волинец
"Консультант бухгалтера" N 13 (833) 17 липня 2017 року
Передплатний індекс: 22789 (змішана російська/українська мова)