Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати

ВЕРХОВНА РАДА УКРАЇНИ

ЗАКОН

Про іпотечне кредитування, операції з
консолідованим іпотечним боргом та
іпотечні сертифікати

( Відомості Верховної Ради (ВВР), 2004, N 1, ст. 1 )

( Із змінами, внесеними згідно із Законом
N 2378-IV від 20.01.2005, ВВР, 2005, N 10, ст.196 )

Цей Закон регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Стаття 1. Визначення термінів

У цьому Законі терміни вживаються в такому значенні:

управління іпотечними активами (далі - управління активами) - цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних і фактичних дій щодо розпорядження платежами за іпотечними активами від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;

іпотечний сертифікат (далі - сертифікат) - особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками;

іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки;

іпотечний пул - об'єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;

іпотечні активи - реформовані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обігу сертифікатів. Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання та строк існування;

керуючий іпотекою - банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів;

консолідований іпотечний борг - зобов'язання за договорами про іпотечний кредит, реформовані кредитодавцем;

управитель - фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами;

установник - власник іпотечних активів, які він передає в управління управителю;

частки іпотечних активів - зобов'язання за окремими договорами про іпотечний кредит, які входять до консолідованого іпотечного боргу.

Розділ I
Іпотечний кредит

Стаття 2. Договір про іпотечний кредит

Іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

положення про інфляційне застереження;

порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

інші умови за рішенням кредитодавця.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника.

У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;

право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов'язання та доходом кредитодавця;

згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;

право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;

інфляційне застереження;

умови страхування фінансових ризиків щодо:

- невиконання основного зобов'язання;

- неотримання платежів за цим договором;

- несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;

- несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.

Умови договору про іпотечний кредит, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.

Стаття 3. Вартість основного зобов'язання

У разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику. ( Частина перша статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2378-IV від 20.01.2005 )

Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання.

Стаття 4. Інфляційне застереження

Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний кредит при сплаті основного зобов'язання.

В інфляційному застереженні та для обліку зобов'язань боржників за договорами про іпотечний кредит можуть використовуватися індексуючі умовні розрахункові одиниці або інші механізми, застосування яких не заборонено цим Законом.

Стаття 5. Встановлення іпотеки

Іпотека встановлюється відповідно до цього Закону щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін, якщо інше не передбачено іпотечним договором.

Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі.

Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість.

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. В разі зміни у процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі встановленого законодавством документа про право власності на нерухомість зобов'язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, який належить іпотекодержателю.

Якщо іпотечним договором передбачено, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки.

У разі включення іпотеки до іпотечного пулу умови іпотечного договору змінам не підлягають.

Стаття 6. Право іпотекодержателя на продаж майна, що є
предметом іпотеки

Іпотекодержатель має організувати продаж предмета іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу між іпотекодавцем та покупцем, якщо це передбачено іпотечним договором або іпотекодержатель та іпотекодавець досягли відповідної письмової згоди. При цьому кошти за придбану нерухомість покупець сплачує на банківські рахунки іпотекодержателя.

Іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до дня продажу предмета іпотеки відповідно до умов цієї статті письмово повідомити всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки. Ці особи мають переважне право на придбання предмета іпотеки відповідно до пріоритету їх зареєстрованих прав. Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем.

У разі недосягнення згоди між іпотекодержателем, іпотекодавцем щодо ціни продажу предмета іпотеки іпотекодержатель укладає з незалежним оцінювачем договір про оцінку предмета іпотеки і продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою.

Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем, іншими особами, які мають зареєстровані права та вимоги на предмет іпотеки, та іпотекодавцем здійснюється відповідно до порядку, передбаченого у статті 9 цього Закону.

Після продажу предмета іпотеки згідно з положеннями цієї статті вимоги інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, є недійсними.

Стаття 7. Примусова реалізація предмета іпотеки
за виконавчими документами

Звернення стягнення на предмет іпотеки і реалізація нерухомості та/або майнових прав на нерухомість для задоволення вимог іпотекодержателя здійснюються відповідно до умов іпотечного договору.

Відчуження предмета іпотеки здійснюють органи державної виконавчої служби.

Відстрочення звернення стягнення на предмет іпотеки не допускається у разі, якщо:

іпотеку включено до іпотечного пулу;

відстрочення може призвести до істотного погіршення фінансового стану іпотекодержателя;

проти іпотекодавця чи іпотекодержателя порушено справу про визнання його банкрутом;

іпотекодавець раніше мав несплачені зобов'язання чи був неплатоспроможним;

є вірогідність, що протягом періоду відстрочення не буде сплачено зобов'язання.

Для здійснення реалізації предмета іпотеки орган державної виконавчої служби укладає договір із суб'єктом підприємницької діяльності, який має право здійснювати операції з нерухомістю.

Право вибору такого суб'єкта підприємницької діяльності та визначення умов реалізації предмета іпотеки належить іпотекодержателю.

Стаття 8. Оформлення результатів реалізації предмета іпотеки
за цим Законом

У разі реалізації предмета іпотеки іпотекодержателем відповідно до вимог статті 6 цього Закону правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на нерухомість є договір купівлі-продажу.

У разі реалізації предмета іпотеки відповідно до вимог статті 7 цього Закону складається протокол, який підписують суб'єкт підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки, та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

опис придбаного покупцем предмета іпотеки;

ціна реалізації предмета іпотеки;

інформація про покупця предмета іпотеки;

дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;

банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п'яти днів з дати його реалізації.

Покупець протягом десяти днів після підписання протоколу сплачує кошти за придбаний предмет іпотеки на зазначений у протоколі банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки.

Суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п'яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати.

Протягом п'яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;

ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;

характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;

прізвище, ім'я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;

сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;

відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.

Затверджений начальником (заступником начальника) органу державної виконавчої служби акт про реалізацію предмета іпотеки видається покупцеві, а копії акта надсилаються іпотекодержателю та іпотекодавцю.

Орган державної виконавчої служби не може відмовити у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, якщо така реалізація відбулася відповідно до вимог цього Закону. У разі відмови видати акт про реалізацію предмета іпотеки орган державної виконавчої служби повинен протягом п'яти днів повідомити про це суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, іпотекодавця, іпотекодержателя та покупця. Повідомлення має містити посилання на підстави відмови. Відмова органу державної виконавчої служби видати акт про реалізацію предмета іпотеки може бути оскаржена в суді.

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав.

Стаття 9. Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки відповідно до статті 6 цього Закону, протягом п'яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб'єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки відповідно до статті 7 цього Закону, протягом п'яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:

витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;

комісійна винагорода суб'єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;

задоволення вимог іпотекодержателя;

задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог;

решта повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, або суб'єкт підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки, надсилає органу державної виконавчої служби, іпотекодавцю, боржнику та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.

Стаття 10. Права та обов'язки іпотекодержателя у разі
визнання реалізації предмета іпотеки такою, що не
відбулася

У разі прийняття судом рішення про визнання реалізації предмета іпотеки такою, що не відбулася, іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки за ціною, яка повністю задовольняє вимоги кредитора, забезпечені іпотекою цієї нерухомості, шляхом їх заліку. В цьому випадку придбання предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється актом про реалізацію предмета іпотеки та іпотекодержателю видається свідоцтво про придбання нерухомості у порядку, передбаченому статтею 8 цього Закону.

Розділ II
Реформування та обслуговування
іпотечних активів

Стаття 11. Консолідований іпотечний борг та іпотечний пул

Реформування іпотечних активів є об'єднання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит у неподільну цілісність зобов'язань - консолідований іпотечний борг, та одночасне об'єднання відповідних іпотек за іпотечними договорами в іпотечний пул.

Кредитодавець має право реформувати в один або декілька консолідованих іпотечних боргів зобов'язання певної кількості боржників здійснювати платежі протягом певного строку в рахунок погашення основного зобов'язання за договорами про іпотечний кредит.

Основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит одночасно може бути реформоване тільки в один консолідований іпотечний борг.

Одночасно з таким реформуванням кредитодавець створює відповідні іпотечні пули. До таких іпотечних пулів включаються іпотеки, що забезпечують виконання основних зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, реформованими у відповідний консолідований іпотечний борг. Розмір іпотечного пулу має бути більшим, ніж забезпечений ним консолідований іпотечний борг.

До іпотечного пулу мають входити іпотеки, які відповідають таким вимогам:

предметом іпотеки є нерухомість, яку збудовано та належним чином зареєстровано у відповідному Державному реєстрі;

предмет іпотеки на повну вартість застрахований на користь іпотекодержателя від ризиків загибелі або пошкодження;

основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит застраховане від визначених у цьому Законі фінансових ризиків на користь кредитодавця.

Сума реформованих у консолідований іпотечний борг зобов'язань боржників щодо здійснення платежів у рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку існування іпотечних активів є вартістю іпотечних активів.

Строк, на який зобов'язання за договорами про іпотечний кредит реформовані у консолідований іпотечний борг, є строком існування іпотечних активів.

Стаття 12. Порядок реформування зобов'язань

Рішення щодо реформування зобов'язань за договорами про іпотечний кредит приймає виконавчий орган кредитодавця.

Кредитодавець самостійно визначає кількість діючих договорів про іпотечний кредит, зобов'язання за якими підлягають реформуванню, та вимоги до них з урахуванням строків дії договорів та розміру зобов'язань за ними.

До консолідованого іпотечного боргу можуть бути включені тільки зобов'язання за договорами про іпотечний кредит на придбання, будівництво або реконструкцію нерухомості, забезпечені іпотекою.

Консолідований іпотечний борг має об'єднувати зобов'язання не менш як трьох боржників. Сума окремого консолідованого іпотечного боргу при реформуванні зобов'язань має бути в розмірі, еквівалентному не менше ніж 200 тисячам євро за курсом Національного банку України на дату здійснення операції з таким боргом.

Кредитодавець має право вилучати зобов'язання з консолідованого іпотечного боргу за одними договорами про іпотечний кредит та замінювати їх на зобов'язання за іншими подібними договорами, а також одночасно змінювати склад відповідного іпотечного пулу.

У консолідований іпотечний борг кредитодавець може включити тільки зобов'язання, які мають однакові умови договорів про іпотечний кредит, умови іпотечних договорів та інші умови, перелік яких визначає кредитодавець.

Не підлягають реформуванню в консолідований іпотечний борг зобов'язання, забезпечені іпотекою, предмет якої перебуває у власності обмежено дієздатних чи недієздатних осіб, а також зобов'язання, забезпечені наступною іпотекою.

Стаття 13. Операції з консолідованим іпотечним боргом

Кредитодавець, після реформування у консолідований іпотечний борг зобов'язань за договорами про іпотечний кредит і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул, має право проводити операції з відчуження іпотечних активів.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитодавець зобов'язується у визначений договором строк продати першому кредитодавцю придбані у нього іпотечні активи, а перший кредитодавець зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору. Строк, протягом якого іпотечні активи належать другому кредитодавцю, є строком відчуження іпотечних активів.

Розділ III
Іпотечні сертифікати

Стаття 14. Вимоги до сертифікатів

Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випустити сертифікати на умовах відповідно до цього Закону.

Сертифікати мають номінальну вартість та строк обігу. Номінальна вартість та строк обігу сертифікатів одного випуску мають бути однаковими. Номінальна вартість може бути встановлена в національній валюті з урахуванням інфляційного застереження.

Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

Обов'язковими реквізитами сертифіката мають бути:

слова "іпотечний сертифікат" як складова частина його назви;

повна назва й місцезнаходження емітента;

вид сертифіката (іменний або на пред'явника);

для іменних сертифікатів: назва і юридична адреса власника - для юридичних осіб або прізвище, ім'я, по батькові та номер і серія паспорта власника (для нерезидентів - найменування та реквізити належним чином легалізованих документів, що відповідно до законодавства засвідчують особу) - для фізичних осіб;

номер та серія сертифіката;

номінальна вартість сертифіката;

строк обігу сертифіката, порядок та строк виплати платежів;

інформація про забезпечення даного випуску сертифіката;

інформація про страхування власника сертифіката від валютних та інших ризиків відповідно до цього Закону;

підпис керівника емітента або уповноваженої на це особи емітента;

скріплення печаткою (за її наявності).

Стаття 15. Різновиди сертифікатів

Іпотечні сертифікати можуть бути випущені у вигляді:

сертифікатів із фіксованою дохідністю;

сертифікатів участі.

Введення нових різновидів сертифікатів можливе тільки шляхом внесення змін до цього Закону.

Розділ IV
Процедура емісії іпотечних сертифікатів

Стаття 16. Етапи емісії сертифікатів

Процедура емісії сертифікатів включає такі етапи:

одержання дозволу на здійснення емісії сертифікатів;

прийняття емітентом рішення про випуск сертифікатів;

формування або придбання іпотечних активів і підготовка інформації про випуск сертифікатів;

визначення фінансової установи, яка буде виконувати функції управителя;

визначення банків, які будуть виконувати функції керуючих іпотекою;

затвердження емітентом інформації про випуск сертифікатів;

державна реєстрація інформації про випуск сертифікатів та випуску сертифікатів;

оформлення глобального сертифіката, який має відповідати загальному обсягу випуску, і передача його на зберігання до обраного емітентом депозитарію (для бездокументарної форми випуску);

оприлюднення інформації про випуск сертифікатів;

виготовлення бланків іпотечних сертифікатів (для документарної форми випуску);

розміщення сертифікатів;

реєстрація звіту про підсумки випуску сертифікатів;

оприлюднення звіту про підсумки випуску сертифікатів.

Емітент може прийняти рішення про випуск сертифікатів після отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів.

Стаття 17. Умови випуску та обігу сертифікатів

Рішення про випуск сертифікатів, умови випуску, обігу та розрахунків за ними приймає виконавчий орган емітента та оформлює це рішення протоколом.

Інформація про випуск сертифікатів та випуск сертифікатів підлягають реєстрації у Державній комісії з цінних паперів та фондового ринку.

Емітент сертифікатів зобов'язаний після реєстрації оприлюднити інформацію про випуск сертифікатів шляхом її розміщення у друкованих засобах масової інформації.

Випуск сертифікатів здійснюється з додержанням таких вимог:

загальний розмір емісії сертифікатів не може перевищувати вартість іпотечних активів;

строк обігу сертифікатів не може перевищувати строк дії договорів про іпотечний кредит, реформованих в іпотечні активи, які є забезпеченням випуску сертифікатів, строку існування іпотечних активів та строку відчуження іпотечних активів;

загальна номінальна вартість сертифікатів, випущених емітентом, не може перевищувати 50-кратного розміру власного капіталу емітента;

обсяг здійснюваного випуску сертифікатів має бути не менше суми, еквівалентної 100 тисячам євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про випуск сертифікатів;

ризики за усіма зобов'язаннями, які підлягають об'єднанню у консолідований іпотечний борг, застраховані відповідно до вимог цього Закону.

Обслуговування операцій та проведення розрахунків за операціями з сертифікатами здійснюються відповідно до розпоряджень власника цих сертифікатів або внаслідок виконання безумовної операції з сертифікатами та на підставі наданих документів, які є підтвердженням правомірності здійснення цих операцій.

Якщо емітентом є небанківська установа, кошти за розміщені сертифікати акумулюються на рахунку, відкритому нею в обслуговуючому банку. Якщо емітентом є банк, такі кошти він акумулює на окремому рахунку у своєму балансі.

Сертифікати є неподільними.

Виконавчий орган емітента може прийняти рішення про емісію сертифікатів наступного випуску до закінчення строку обігу сертифікатів попереднього випуску.

У разі, якщо по закінченню строку, вказаного в інформації про випуск сертифікатів, вони були розміщені не в повному обсязі, емітент має провести трансформацію (перетворення) іпотечного активу з урахуванням результатів розміщення сертифікатів цього випуску.

Співвідношення вартості розміщених сертифікатів та вартості трансформованих іпотечних активів, які забезпечують виконання зобов'язань за розміщеними сертифікатами, має відповідати вимогам цього Закону.

Після завершення такої трансформації емітент зобов'язаний оприлюднити скориговану з її урахуванням інформацію про випуск сертифікатів, надіслати таку інформацію усім власникам сертифікатів даного випуску та повідомлення в Державну комісію з цінних паперів та фондового ринку.

Стаття 18. Випуски сертифікатів

Емісія сертифікатів здійснюється окремими випусками. За кожним випуском сертифікатів емітент має прийняти окреме рішення про випуск.

Рішенням про випуск сертифікатів може бути передбачений розподіл випуску на транші. Транш - частина одного випуску сертифікатів, розміщена в рамках обсягу даного випуску в будь-яку дату протягом періоду розміщення сертифікатів даного випуску, що не збігається з датою початку розміщення даного випуску.

В разі, якщо розміщення сертифікатів відповідно до інформації про випуск цих сертифікатів передбачено окремими траншами, емітент реєструє звіт про розміщення кожного траншу випуску з урахуванням відповідної трансформації іпотечного активу.

Емітент може затвердити інформацію про випуск сертифікатів тільки після формування забезпечення цього випуску.

Стаття 19. Інформація про випуск іпотечних сертифікатів

Інформація про умови випуску іпотечних сертифікатів є публічною пропозицією щодо укладання договору управління іпотечними активами.

Інформація про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю крім відомостей, передбачених законодавством України про цінні папери, має містити:

основні умови договорів про іпотечний кредит, зобов'язання за якими реформовані у консолідований іпотечний борг;

сукупну оціночну вартість іпотечного пулу та його опис;

перелік випусків сертифікатів, які раніше забезпечувалися цим іпотечним активом;

засвідчення того, що основні зобов'язання за договорами про іпотечний кредит реформовано відповідно до вимог цього Закону;

положення про можливість заміни частини іпотечних активів на інші основні зобов'язання, забезпечені іпотеками, в порядку і на умовах, встановлених цим Законом і рішенням про випуск сертифікатів;

перелік усіх керуючих іпотекою та обсяги іпотечних активів, які вони обслуговують (у разі якщо випуск забезпечують декілька консолідованих іпотечних боргів);

інформацію про ставку доходу за сертифікатами;

механізм виконання емітентом умов інформації про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю;

відомості щодо страхування ризиків, визначених цим Законом;

умови страхування валютних ризиків власників сертифікатів, якщо таке страхування передбачено емітентом;

дати початку та завершення відкритої підписки;

умови обігу, порядок відчуження та реєстрації права власності.

До обов'язкових положень інформації про випуск сертифікатів участі належать:

загальна сума іпотечних активів, які забезпечують випуск сертифікатів;

інформація про можливість призначення емітентом управителя або його заміни;

інформація про управителя;

визначення обмеження права довірчої власності управителя;

інформація про перших кредиторів за договорами про іпотечний кредит, основні зобов'язання за якими реформовані в іпотечні активи;

дати початку та завершення відкритої підписки на сертифікати участі;

узагальнені відомості щодо іпотечних активів (строк дії договорів про іпотечний кредит, характеристики наданої в іпотеку нерухомості);

інформація про фактичне виконання основних зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив;

умови та порядок виплати платежів за сертифікатами;

механізм виконання емітентом умов інформації про випуск сертифікатів;

відомості щодо забезпечення мінімальної дохідності за сертифікатами та її розмір;

умови обігу, порядок відчуження та реєстрації права власності на сертифікати;

перелік функцій, які виконує керуючий іпотекою;

розмір винагороди управителя;

розмір винагороди керуючого іпотекою;

попередження щодо ризиків дострокового виконання основних зобов'язань, які становлять іпотечний актив, що приймає на себе власник сертифікатів участі.

Стаття 20. Операції з сертифікатами

Первинний продаж сертифікатів емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення відкритої підписки на сертифікати або через торговців цінними паперами, з якими емітент уклав договори.

Сертифікати підлягають вільному обігу.

Обслуговування вільного обігу сертифікатів, у тому числі депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів, здійснює Національна депозитарна система.

Розрахунковим банком щодо операцій з іпотечними сертифікатами має бути банк, обраний емітентом.

Оплата сертифікатів при їх розміщенні здійснюється тільки грошовими коштами.

Юридичні та фізичні особи мають право купувати та продавати сертифікати за ринковою ціною та здійснювати з ними інші операції, що не суперечать інформації про випуск сертифікатів та вимогам закону.

Сертифікати, випущені одним емітентом, можуть підлягати конвертації, якщо це передбачено інформацією про випуск сертифікатів.

Конвертація сертифікатів здійснюється емітентом шляхом вилучення з обігу сертифікатів одного випуску, їх анулювання та обміну на сертифікати іншого випуску. Конвертації також підлягають цінні папери, випущені емітентом з метою придбання (набуття) права вимоги за договорами про іпотечний кредит, забезпеченими іпотекою, які були в обігу до набрання чинності цим Законом.

Сертифікати можуть бути передані власнику тільки після повної оплати їх вартості.

Угоди щодо сертифікатів не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Стаття 21. Форма випуску сертифікатів

Сертифікати можуть бути випущені в одній з таких форм:

іменні сертифікати документарної форми випуску (іменні документарні сертифікати);

іменні сертифікати бездокументарної форми випуску (іменні бездокументарні сертифікати);

сертифікати на пред'явника документарної форми випуску (документарні сертифікати на пред'явника).

Форма випуску сертифікатів установлюється рішенням про випуск сертифікатів. Сертифікати одного випуску мають одну форму випуску.

Випуск сертифікатів у документарній формі здійснюється емітентом шляхом виготовлення бланків сертифікатів спеціального зразка.

Вимоги щодо виготовлення бланків сертифікатів затверджує Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Виготовлення бланків сертифікатів здійснюється тільки на державних спеціалізованих підприємствах відповідно до встановлених законодавством вимог.

Бланк сертифіката заповнюється емітентом друкованим способом. Виправлення при заповненні сертифіката не допускаються.

У разі емісії сертифікатів у бездокументарній формі на період передплати на кожний випуск сертифікатів емітент оформлює тимчасовий глобальний сертифікат, який після закінчення передплати цього випуску підлягає заміні на постійний глобальний сертифікат або анулюється в разі визнання випуску таким, що не відбувся.

Форма випуску сертифікатів може бути змінена в порядку, встановленому законодавством України.

Стаття 22. Реєстрація прав власності на сертифікати

Ведення реєстру власників іменних сертифікатів емітент здійснює самостійно, без ліцензії, незалежно від кількості власників таких сертифікатів. Ідентифікацію власників іпотечних сертифікатів, реєстрацію та облік прав власності власників сертифікатів, випущених у будь-якій формі, самостійно здійснює зберігач, обраний емітентом. Перехід права власності на сертифікати здійснюється в порядку, встановленому законодавством України.

Власники сертифікатів реалізують свої права на отримання всіх платежів через емітента, який є розпорядником платежів, або через призначеного ним управителя.

Права на одержання всіх платежів за іменними сертифікатами можуть бути реалізовані з моменту внесення змін до реєстру власників іменних сертифікатів.

Стаття 23. Особливості сертифікатів з фіксованою дохідністю

Сертифікати з фіксованою дохідністю - це сертифікати, які відповідно до цього Закону забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Забезпечення випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю емітент має сформувати з урахуванням вимог статей 37 і 38 цього Закону.

Виконання зобов'язань за одним випуском сертифікатів з фіксованою дохідністю можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів.

У разі, якщо при реалізації права на задоволення вимог за рахунок іпотечних активів їх загальна вартість буде меншою, ніж загальна вартість зобов'язань емітента за сертифікатами з фіксованою дохідністю, задоволення вимог власників сертифікатів у частині, що перевищує вартість іпотечних активів за цими угодами, проводиться за рахунок власного майна емітента.

Ризик дострокового виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг, приймає на себе емітент сертифікатів з фіксованою дохідністю, про що обов'язково повідомляється в інформації про випуск сертифікатів.

Дострокове виконання емітентом зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю може бути здійснено тільки в разі, якщо це передбачено в інформації про випуск сертифікатів.

У разі призначення або заміни управителя власники сертифікатів мають право пред'явити сертифікати для дострокового погашення.

Емітент зобов'язаний інформувати власників сертифікатів з фіксованою дохідністю про дострокове виконання зобов'язань за сертифікатами даного випуску та порядок їх погашення шляхом розсилки письмового повідомлення та публікації у друкованих засобах масової інформації у строк не пізніше 10 днів з дня прийняття емітентом рішення про дострокове погашення випуску.

Стаття 24. Особливості сертифікатів участі

Сертифікат участі є іменним цінним папером.

Сертифікати участі - це сертифікати, які відповідно до цього Закону забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами.

Власник сертифікатів участі має такі права:

право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Виконання зобов'язань за одним випуском сертифікатів участі можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів.

Виплати за сертифікатами участі здійснюються відповідно до інформації про випуск таких сертифікатів.

Платежі за сертифікатами участі мають бути меншими, ніж платежі за іпотечними активами, на суму винагороди за управління іпотечними активами відповідно до статті 32 цього Закону та обслуговування цих активів відповідно до статті 33 цього Закону.

Власник сертифікатів участі приймає на себе ризик дострокового виконання зобов'язань боржниками за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив, про що обов'язково зазначається в інформації про випуск сертифікатів.

Строк обігу сертифікатів участі має відповідати строку виконання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, що реформовані в іпотечні активи, та строку відчуження іпотечних активів.

Строк розміщення сертифікатів участі або передбаченого умовами інформації про випуск сертифікатів траншу випуску має бути не більшим ніж 30 днів.

Періодичність виплат за сертифікатами участі встановлюється умовами їх випуску.

Платежі за сертифікатами участі їх власники отримують після розподілу відповідно до цього Закону коштів, що надійшли за іпотечними активами.

Власник сертифікатів участі у разі, якщо емітент своїми діями або бездіяльністю порушує його права і законні інтереси, вправі звернутися до органу, який здійснив реєстрацію випуску сертифікатів, з вимогою про проведення перевірки діяльності емітента.

У разі невиконання або неналежного виконання емітентом зобов'язань за сертифікатами участі власники цих сертифікатів вправі в судовому порядку вимагати призначення або заміни управителя.

Стаття 25. Призначення або заміна управителя за рішенням
суду

Суд може прийняти рішення про призначення або заміну управителя за наявності таких підстав:

дострокове погашення сертифікатів здійснюється з порушенням вимог статті 36 цього Закону;

в разі неотримання власниками сертифікатів більш ніж двох чергових платежів за сертифікатами;

емітент частково або повністю здійснив відчуження іпотечних активів третім особам і не здійснив відповідної заміни таких активів;

частину платежів за іпотечними активами розпорядник платежів використав з порушенням умов інформації про випуск сертифікатів участі;

не встановлено місцезнаходження емітента.

Суд має визначити нового управителя.

Спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг у десятиденний термін після оголошення рішення суду про заміну управителя доводить це рішення до відома власників сертифікатів через публікацію у друкованих засобах масової інформації та у цій публікації пропонує власникам сертифікатів, які відповідають вимогам до управителя, встановленим цим Законом, протягом 30 днів надати пропозиції щодо виконання ними функцій управителя.

На цей термін спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг призначає тимчасового розпорядника платежів з числа працівників спеціально уповноваженого органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг, на якого покладаються повноваження щодо нагляду та контролю за збереженням іпотечних активів та розпоряджанням платежами.

Будь-який власник сертифікатів, за умови отримання ним письмової згоди не менш як двох третин інших власників сертифікатів, має право запропонувати спеціально уповноваженому органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг свою кандидатуру для виконання функцій розпорядника платежів. Якщо протягом 10 днів з моменту отримання такого звернення спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг не надав відповіді, вважається, що він погодився з передачею цьому власнику сертифікатів функцій розпорядника платежів у порядку, передбаченому статтею 35 цього Закону.

Якщо пропозицій щодо виконання функцій управителя від власників сертифікатів не надійде або запропонована кандидатура не буде відповідати вимогам цього Закону, спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг у строк не пізніше 40 днів з дня оприлюднення інформації про рішення суду має призначити прилюдні торги з продажу іпотечних активів. Строк проведення торгів - не раніше 50 днів і не пізніше 60 днів з дня опублікування у друкованих засобах масової інформації рішення суду про заміну управителя і відповідних пропозицій спеціально уповноваженого органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.

Порядок проведення прилюдних торгів з продажу іпотечних активів встановлює спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.

Розділ V
Довірча власність і управління
іпотечними активами

Стаття 26. Довірча власність

Довірчою власністю за цим Законом є особлива форма договірних майнових відносин, яка регулює розпорядження платежами за іпотечними активами, переданими установником у володіння, користування і розпорядження управителю.

Управитель відповідно до цього Закону є довірчим власником іпотечних активів.

Право довірчої власності управителя обмежено установником.

Іпотечні активи передаються у довірчу власність управителю на підставі договору, укладеного у письмовій формі між установником та управителем. Цей договір засвідчує право довірчої власності управителя на такі іпотечні активи та встановлює обмеження цього права власності.

Стаття 27. Особливості виникнення довірчої власності
на іпотечні активи

Особа, яка визнала умови інформації про випуск іпотечних сертифікатів участі, стає власником таких сертифікатів за умови сплати коштів за них та укладення договору про придбання іпотечних сертифікатів участі, в якому вона встановлює управління іпотечними активами або приєднується до установника управління іпотечними активами.

Іпотечні активи, що знаходяться у власності емітента сертифікатів участі, яка виникла у нього з моменту реформування основного зобов'язання в іпотечні активи відповідно до вимог цього Закону або придбання іпотечних активів, з моменту реєстрації звіту про випуск сертифікатів участі переходять у довірчу власність управителя.

Умови управління іпотечними активами, обмеження права довірчої власності та порядок виконання зобов'язань емітента встановлюються емітентом в інформації про випуск сертифікатів та у договорі про придбання іпотечних сертифікатів.

Обмеження права довірчої власності обумовлюють зобов'язання управителя щодо розпорядження платежами в інтересах власників сертифікатів.

У разі, якщо емітент після реєстрації інформації про випуск сертифікатів приймає рішення про внесення змін до цієї інформації, ці зміни мають бути надруковані у тому ж друкованому засобі масової інформації, в якому була розміщена інформація про випуск сертифікатів.

Одночасно з цим емітент направляє цю інформацію до Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку.

Іпотечні активи, що знаходяться у власності емітента сертифікатів з фіксованою дохідністю, яка виникла у нього з моменту реформування основного зобов'язання в іпотечні активи відповідно до вимог цього Закону або придбання іпотечних активів, переходять у довірчу власність управителя відповідно до договору управління іпотечними активами, укладеного між емітентом та управителем.

Управитель не може відповідати за своїми боргами іпотечними активами, які знаходяться у нього в управлінні, та не має права використовувати ці активи для забезпечення виконання власних зобов'язань.

Стаття 28. Мета управління іпотечними активами

Метою управління іпотечними активами є отримання доходу власниками сертифікатів відповідно до умов інформації про їх випуск.

Стаття 29. Суб'єкти управління іпотечними активами

Суб'єктами управління іпотечними активами за цим Законом є установник та управитель.

При випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю установником виступає емітент.

При випуску сертифікатів участі установником довірчої власності виступають власники сертифікатів участі даного випуску. Суб'єкти управління іпотечними активами взаємодіють між собою на підставі договорів з дотриманням вимог цього Закону.

Стаття 30. Об'єкти управління іпотечними активами

Об'єктом управління за цим Законом є іпотечні активи, які передані установником у довірчу власність управителя.

Стаття 31. Встановлення управління іпотечними активами

Управління іпотечними активами здійснює фінансова установа відповідно до вимог цього Закону на підставі укладених договорів з іншими суб'єктами управління такими активами для забезпечення виконання зобов'язань емітента перед власниками сертифікатів.

Фінансова установа, яка має намір стати емітентом, зобов'язана:

розробити фінансову модель перетворення платежів, що надходять за іпотечними активами, у виплати за сертифікатами;

визначити вимоги до іпотечних активів та порядок розпорядження платежами;

прийняти рішення та підготувати інформацію про випуск сертифікатів;

сформувати або придбати іпотечні активи;

визначити банки, які будуть виконувати функції керуючих іпотекою, якщо емітент не здійснює ці функції самостійно;

визначити повноваження управителя, якщо емітент передає іншій особі функції розпорядника платежами;

подати для державної реєстрації інформацію про випуск сертифікатів;

організувати взаємодію суб'єктів управління іпотечними активами.

Стаття 32. Взаємодія суб'єктів управління іпотечними
активами

Особливості взаємодії суб'єктів управління іпотечними активами визначаються відповідно до цього Закону в залежності від обраної емітентом фінансової моделі перетворення платежів, що надходять за іпотечними активами, у платежі за сертифікатами.

Такі моделі можуть передбачати випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю або сертифікатів участі.

Модель, за якою випускаються сертифікати участі, передбачає, що власники сертифікатів передають управителю іпотечні активи у довірчу власність.

Модель, за якою випускаються сертифікати з фіксованою дохідністю, передбачає, що власником іпотечних активів є емітент.

Фінансова установа, яка відповідно до цього Закону є емітентом та одночасно - кредитодавцем за договорами про іпотечний кредит, зобов'язання за якими реформовані в іпотечні активи, є розпорядником платежів, які надходять за іпотечними активами.

Розпорядження платежами здійснюється з метою виконання емітентом своїх зобов'язань перед власниками сертифікатів.

Розпорядження платежами передбачає:

забезпечення в достатніх обсягах своєчасних надходжень грошових коштів за іпотечними активами;

обслуговування іпотечних активів або контроль за діяльністю керуючих іпотекою;

своєчасний розподіл платежів, які надходять за іпотечними активами, між власниками сертифікатів відповідно до умов інформації про їх випуск;

проведення своєчасної заміни частин іпотечних активів відповідно до цього Закону.

Емітент сертифікатів участі може укласти з фінансовою установою, яка відповідає вимогам цього Закону, угоду та передати цій установі функції довірчого власника. Така фінансова установа стає довірчим власником та управителем. При цьому емітент сертифікатів участі продовжує виконувати свої зобов'язання перед власниками сертифікатів відповідно до інформації про випуск сертифікатів.

Емітент сертифікатів участі або його управитель може укласти з одним або декількома банками, які відповідають вимогам цього Закону, договір доручення про обслуговування іпотечних активів. У такому разі ці банки стають повіреними за договорами доручення, керуючими іпотекою та іпотекодержателями.

Емітент сертифікатів з фіксованою дохідністю може самостійно виконувати функції розпорядника платежами за іпотечними активами або довірити виконання цих функцій іншій фінансовій установі відповідно до цього Закону. Розпорядник платежами може доручити виконання функцій керуючого іпотекою одному чи декільком банкам.

Кошти, отримані управителем для здійснення платежів за сертифікатами, підлягають передачі власникам цих сертифікатів, за винятком коштів, спрямованих на виплату винагороди управителю.

Стаття 33. Обслуговування іпотечних активів

Фінансова установа, яка відповідно до цього Закону розподіляє платежі за іпотечними активами, відповідно до положень інформації про випуск сертифікатів має самостійно здійснювати обслуговування іпотечних активів або укласти з одним або декількома банками договір доручення про обслуговування іпотечних активів.

Обслуговування іпотечних активів керуючий іпотекою здійснює як повірений розпорядника платежів.

Обслуговування іпотечних активів полягає у виконанні таких функцій:

контроль за своєчасною сплатою боржниками платежів за договорами про іпотечний кредит;

отримання на користь кредитодавця платежів за договорами про іпотечний кредит;

розподіл отриманих платежів за договорами про іпотечний кредит між власниками сертифікатів у разі, якщо керуючий іпотекою є розпорядником платежів;

перерахування розпоряднику платежів загальної суми платежів за договорами про іпотечний кредит для подальшого розподілу таким розпорядником цих коштів між власниками сертифікатів у разі, якщо керуючий іпотекою не є розпорядником платежів;

здійснення заходів щодо примусового стягнення платежів за договором про іпотечний кредит та щодо звернення стягнення на предмет іпотеки;

здійснення заходів щодо виконання боржниками їх зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив;

здійснення інших дій з метою виконання зобов'язань перед емітентом та власниками сертифікатів.

Керуючий іпотекою повідомляє емітента, а емітент зобов'язаний повідомляти власників іпотечних сертифікатів про хід обслуговування іпотечних активів.

Керуючий іпотекою, який є іпотекодержателем, може здійснювати будь-які юридичні та фактичні дії щодо іпотек, передбачені в інформації про випуск сертифікатів.

Керуючий іпотекою не має права передавати іпотеки, що становлять іпотечний пул, у наступну іпотеку для забезпечення зобов'язань третіх осіб або власних зобов'язань.

Керуючий іпотекою самостійно і від свого імені здійснює стосовно боржників за договорами про іпотечний кредит, зобов'язання за якими входять до складу консолідованого іпотечного боргу, усі передбачені законодавством юридичні та фактичні дії щодо обслуговування цих зобов'язань.

Кошти, отримані керуючим іпотекою за іпотечними активами, підлягають передачі розпоряднику платежів, за винятком коштів, спрямованих на виплату винагороди керуючому іпотекою.

Стаття 34. Вимоги до управителя та керуючого іпотекою

Управителем може бути:

банк, який має дозвіл Національного банку України на виконання операцій з довірчого управління коштами та цінними паперами за договорами з юридичними та фізичними особами;

інша фінансова установа, якщо вона відповідає вимогам, встановленим спеціально уповноваженим органом виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.

Управитель несе відповідальність за:

дотримання визначених установником процедур управління іпотечними активами;

дотримання комерційної таємниці щодо власників сертифікатів.

Керуючим іпотекою може бути банк, який задовольняє такій вимозі: загальний обсяг заборгованості за договорами про іпотечний кредит, наданими цим банком у національній валюті, які можуть бути реформованими у консолідований іпотечний борг, становить суму, еквівалентну не менше ніж 5 мільйонам євро за курсом Національного банку України.

Керуючий іпотекою відкриває рахунок для здійснення операцій з обслуговування іпотечних активів у своєму балансі.

Якщо управитель є небанківською установою, він відкриває рахунок для здійснення операцій з управління іпотечними активами в обслуговуючих банках.

Якщо управитель є банком, він відкриває такий рахунок у своєму балансі.

Стаття 35. Заміна розпорядника платежами

За рішенням суду або за ініціативою емітента іпотечні активи можуть бути передані в управління особі, яка відповідає вимогам цього Закону та стає управителем, з переходом до неї всіх зобов'язань щодо власників сертифікатів.

У такому разі емітент зобов'язаний:

протягом 5 робочих днів з моменту виникнення підстав для припинення управління іпотечними активами оприлюднити у друкованих засобах масової інформації відомості про виникнення підстав для призначення або заміни управителя і визначити термін для дострокового погашення сертифікатів, який не може бути більшим 30 днів з дня опублікування такого повідомлення;

протягом визначеного терміну прийняти від власників сертифікатів вимоги щодо дострокового погашення сертифікатів;

протягом 60 днів з дня опублікування повідомлення про виникнення підстав для призначення або заміни управителя у разі відсутності вимог про дострокове погашення сертифікатів або при обсязі пред'явлених до погашення сертифікатів менше 50 відсотків від загального обсягу випуску передати активи, що є забезпеченням випуску сертифікатів участі, новому управителю;

якщо пред'явлено до погашення більше 50 відсотків від загального обсягу випуску, погасити всі сертифікати випуску та здійснити таке погашення пред'явлених власниками сертифікатів протягом 90 днів з дня опублікування цього повідомлення.

Стаття 36. Припинення управління іпотечними активами

Управління іпотечними активами може бути припинено у разі:

виконання усіх зобов'язань перед установником;

анулювання дозволу емітенту сертифікатів участі на здійснення діяльності з управління іпотечними активами, при цьому протягом трьох місяців з моменту прийняття рішення про анулювання такого дозволу його права та обов'язки не передані іншій особі, яка буде виконувати функції управителя;

прийняття рішення про добровільну ліквідацію емітента сертифікатів участі, при цьому протягом трьох місяців з моменту прийняття такого рішення права та обов'язки не передані іншій особі, яка буде виконувати функції управителя;

набуття чинності рішенням суду про припинення управління іпотечними активами.

Якщо інформацією про випуск сертифікатів передбачена можливість відмови емітентом сертифікатів участі від управління іпотечними активами, а також можливість відмови передати функції управителя іншій особі, то управління іпотечними активами може бути припинено.

У випадках припинення управління іпотечними активами, передбачених цією статтею, емітент сертифікатів участі здійснює дострокове погашення іпотечних сертифікатів участі.

Емітент або його управитель можуть виконувати функції керуючого іпотекою лише за умови їх відповідності вимогам до керуючого іпотекою, визначених статтею 34 цього Закону.

Розділ VI
Забезпечення виконання зобов'язань
за сертифікатами

Стаття 37. Зміст забезпечення виконання зобов'язань за
сертифікатами

Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи.

Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами участі є іпотеки, які становлять іпотечний пул та забезпечують виконання зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг.

Обсяг зобов'язань за сертифікатами не може перевищувати 90 відсотків вартості іпотечних активів.

У разі невиконання боржником основного зобов'язання керуючий іпотекою здійснює заходи щодо примусового стягнення платежів за цим зобов'язанням та звертає стягнення на предмет іпотеки. Кошти від реалізації нерухомості керуючий іпотекою перераховує розпоряднику платежів.

Не можуть виступати забезпеченням випуску сертифікатів вимоги за зобов'язаннями, забезпеченими наступною іпотекою, вимоги за зобов'язаннями, забезпеченими іпотекою майнових прав на нерухомість, будівництво якої є незавершеним, та іпотекою, яка перебуває у власності обмежено дієздатних чи недієздатних осіб.

Стаття 38. Порядок заміни часток іпотечних активів

Заміна часток іпотечних активів здійснюється емітентом у випадках, визначених в інформації про випуск сертифікатів.

В інформації про випуск сертифікатів можуть встановлюватися умови заміни зобов'язань, включених до складу консолідованого іпотечного боргу, або заборони такої заміни.

З метою заміни часток іпотечних активів розпорядник платежами або за його дорученням керуючий іпотекою може в інтересах власників іпотечних активів продати частину іпотечного активу і придбати інші основні зобов'язання, забезпечені іпотеками, які відповідають вимогам цього Закону та умовам інформації про випуск сертифікатів.

У разі необхідності розпорядник платежами або за його дорученням керуючий іпотекою може обміняти частину іпотечного активу на основні зобов'язання, забезпечені іпотекою, які належать одному з них та які відповідають вимогам цього Закону і умовам інформації про випуск сертифікатів.

Не допускається заміна іпотечних активів, якщо її проведення призведе до збитків власників іпотечних сертифікатів.

Заміна іпотечних активів відображається в реєстрі забезпечення сертифікатів шляхом внесення запису про виключення з реєстру основного зобов'язання і відповідної іпотеки та включення до реєстру основного зобов'язання за іншим договором про іпотечний кредит і відповідної іпотеки.

Стаття 39. Реєстр забезпечення сертифікатів

Реєстром забезпечення сертифікатів є систематизований перелік зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг, та перелік іпотек, що становлять іпотечний пул. Реєстр має вестися на паперовому та електронному носіях.

Ведення реєстру забезпечення сертифікатів за кожним консолідованим іпотечним боргом може здійснювати емітент чи за його дорученням управитель або за дорученням останнього - керуючий іпотекою.

Якщо кількість власників сертифікатів перевищує 500 осіб або обсяг сертифікатів, які перебувають в обігу, перевищує 50 мільйонів гривень, ведення реєстру забезпечення сертифікатів має бути доручено керуючому іпотекою, з яким емітент укладає договір у письмовій формі на ведення такого реєстру.

Реєстр забезпечення сертифікатів має містити сукупність відомостей про основні зобов'язання, які є забезпеченням випуску сертифікатів, та про зобов'язання емітентів.

Кожний запис у реєстрі про основне зобов'язання має містити таку інформацію:

номер договору про іпотечний кредит, прізвище, ім'я та по батькові боржника, дата його укладення;

строк дії договору про іпотечний кредит, суми та терміни внесення платежів за цим договором;

ціна і вартість зобов'язання та умови забезпечення іпотекою;

сума зобов'язань, що забезпечує даний випуск сертифікатів;

найменування та коротка характеристика предмета іпотеки;

стан виконання основних зобов'язань;

відмітки про випадки порушення боржником умов договору про іпотечний кредит;

інші відомості на розсуд емітента.

Кожний запис у реєстрі про зобов'язання за сертифікатами має містити таку інформацію:

для сертифікатів з фіксованою дохідністю:

сума зобов'язань (номінальна вартість сертифікатів та сумарний розмір процентів);

строки сплати емітентом процентів за сертифікатами або їх періодичність;

стан виконання емітентом зобов'язань за сертифікатами;

для сертифікатів участі:

сума платежів за сертифікатом;

строки сплати емітентом платежів залежно від строків виконання зобов'язань;

стан виконання емітентом зобов'язань за сертифікатами;

інші відомості на розсуд емітента.

Емітент зобов'язаний щоквартально повідомляти реєструючий орган про зміни, які відбулися в реєстрі забезпечення сертифікатів.

Розділ VII
Вимоги до емітентів іпотечних сертифікатів

Стаття 40. Емітенти іпотечних сертифікатів

Емітентом іпотечних сертифікатів може бути фінансова установа, яка від свого імені випускає такі сертифікати відповідно до вимог цього Закону та зобов'язується виконувати обов'язки, що випливають з інформації про їх випуск.

Емітентом може бути тільки фінансова установа, яка отримала дозвіл на право здійснення емісії сертифікатів.

Емітент, якщо він є банком та відповідає вимогам статей 33 і 34 цього Закону, може виконувати функції керуючого іпотекою.

Емітент сертифікатів з фіксованою дохідністю здійснює випуск таких сертифікатів, забезпечений іпотечними активами, та приймає на себе ризик щодо порушення термінів виконання основних зобов'язань, реформованих в іпотечні активи.

Емітент сертифікатів участі здійснює випуск таких сертифікатів, платежі за якими забезпечені надходженнями платежів від боржників за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив. Ризик порушення термінів виконання основних зобов'язань приймає на себе власник сертифікатів участі.

Емітент може придбавати випущені ним сертифікати.

Кошти, що надходять у рахунок оплати за іпотечними активами до емітента протягом строку обігу сертифікатів від керуючого іпотекою, якщо функції розпорядника платежів виконує емітент, акумулюються на окремому рахунку емітента в банку, в разі, якщо емітентом є банк, - на окремому рахунку в його балансі.

Стаття 41. Обов'язки емітента

Емітент іпотечних сертифікатів зобов'язаний діяти відповідно до вимог та процедур, передбачених інформацією про випуск цих сертифікатів.

Емітент у порядку та строки, що передбачені інформацією про випуск сертифікатів участі, передає їх власникам пропорційно їх частці частину платежів, що надходять за іпотечними активами, які знаходяться в довірчій власності емітента.

Емітент у порядку та строки, що передбачені інформацією про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю, зобов'язаний повернути власникам таких сертифікатів їх номінальну вартість та проценти за сертифікатами.

Стаття 42. Гарантії виконання емітентом своїх зобов'язань
перед власниками сертифікатів

Емітент відповідає за своїми зобов'язаннями за сертифікатами участі як довірчий власник іпотечних активів.

Емітент сертифікатів участі може гарантувати мінімальну дохідність за сертифікатами участі, якщо це передбачено інформацією про випуск цих сертифікатів. У цьому разі емітент відповідає за забезпечення мінімальної дохідності усім своїм майном.

Емітент відповідає за своїми зобов'язаннями за сертифікатами з фіксованою дохідністю за рахунок набутих ним прав на іпотечні активи та всім своїм майном.

У разі звернення стягнення на предмет іпотеки, що є забезпеченням виконання зобов'язань за консолідованим іпотечним боргом та сертифікатами, власники сертифікатів мають переважне перед іншими кредиторами право на задоволення своїх вимог за сертифікатами за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмета іпотеки.

У разі, якщо це передбачено інформацією про випуск сертифікатів, емітент за свій рахунок на вимогу та на користь власників сертифікатів здійснює страхування ризику виникнення збитків власників сертифікатів, зумовлених змінами курсу національної валюти до іноземної валюти, зазначеної в умовах випуску.

У разі реорганізації емітента його права на іпотечні активи разом із зобов'язаннями за сертифікатами передаються лише одній юридичній особі, що створена в результаті такої реорганізації. У такому випадку власники сертифікатів мають право на їх дострокове погашення відповідно до вимог статті 36 цього Закону.

У разі ліквідації емітента виконання зобов'язань перед власниками сертифікатів переходить до управителя або за його відсутності - до керуючого іпотекою відповідно до договору доручення.

У разі ліквідації керуючого іпотекою, який не є емітентом сертифікатів, його обов'язки керуючого переходять до іншого банку, визначеного емітентом.

У разі визнання емітента банкрутом права на іпотечні активи на дату прийняття господарським судом рішення про банкрутство емітента не включаються до ліквідаційної маси і відокремлюються до особливої ліквідаційної маси, з якої задовольняються виключно вимоги власників сертифікатів.

У разі ліквідації керуючого іпотекою, який є емітентом, його обов'язки керуючого переходять до іншого банку чи іншої установи, визначених ліквідатором.

Стаття 43. Відповідальність за порушення вимог цього Закону

За порушення вимог цього Закону посадові особи емітентів та керуючих іпотекою несуть відповідальність у порядку, передбаченому законом.

Шкода, завдана в результаті порушення вимог цього Закону, підлягає відшкодуванню в порядку, встановленому законом.

Розділ VIII
Державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування
та емісії іпотечних сертифікатів

Стаття 44. Органи державного нагляду і регулювання

Державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних сертифікатів здійснюють Національний банк України, Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку та спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.

Стаття 45. Нагляд і регулювання

Метою нагляду і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних сертифікатів є дотримання вимог цього Закону та забезпечення прав власників сертифікатів.

Нагляд і регулювання діяльності фінансових установ, які виконують операції з іпотечного кредитування, є емітентами іпотечних сертифікатів та суб'єктами управління іпотечними активами, здійснює спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг.

Нагляд за виконанням діяльності з емісії сертифікатів та їх обігом і виконанням зобов'язань за ними здійснює Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Основними напрямами нагляду і регулювання діяльності емітента з випуску сертифікатів та виконання зобов'язань за ними є:

визначення відповідності розміру та строків виконання зобов'язань, включених до іпотечних активів, розмірові та строкам виконання зобов'язань за сертифікатами;

перевірка виконання зобов'язань перед власниками сертифікатів;

перевірка ведення реєстру забезпечення сертифікатів та обгрунтованості внесених до нього записів;

відповідність порядку визначення грошової оцінки нерухомості, що є предметом іпотеки, порядку надання та/або обслуговування наданих іпотечних кредитів, а також ведення реєстру забезпечення сертифікатів внутрішнім документам емітента в разі, якщо емітентом є банк;

перевірка повноти й об'єктивності ведення обліку і подання звітності стосовно емісії сертифікатів та виконання зобов'язань за ними.

Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку:

здійснює контроль за випуском та обігом сертифікатів, а також за дотриманням нормативно-правових актів, що регулюють виготовлення бланків сертифікатів;

проводить перевірки виконання зобов'язань перед власниками сертифікатів;

проводить планові і позапланові перевірки ведення реєстру забезпечення сертифікатів;

вживає заходів до призупинення подальшого розміщення сертифікатів, випущених у результаті несумлінної емісії;

публікує у засобах масової інформації відомості про факти порушення емітентами законодавства;

письмово сповіщає про необхідність усунення порушень, внесення змін в інформацію про випуск сертифікатів та рішення про їх випуск, реєстр забезпечення сертифікатів, а також встановлює терміни усунення порушень;

направляє матеріали перевірки за фактами порушення законодавства України до суду для притягнення до адміністративної відповідальності посадових осіб емітента відповідно до законодавства;

направляє матеріали перевірки за фактами порушення законодавства до правоохоронних органів за наявності в діях посадових осіб емітента ознак складу злочину;

видає письмове розпорядження про дозвіл на подальше розміщення сертифікатів у разі усунення емітентом порушень, пов'язаних з несумлінною емісією сертифікатів;

звертається з позовом до суду щодо:

- усунення емітентом і професійними учасниками ринку сертифікатів порушень законодавства;

- захисту власників сертифікатів, у тому числі про відшкодування завданих збитків.

У разі порушення емітентом у ході емісії сертифікатів законодавства України орган, який надав дозвіл на право здійснення емісії сертифікатів, або Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку в межах своїх повноважень вправі призупинити емісію сертифікатів на будь-якому її етапі до етапу розкриття інформації, що міститься у звіті про підсумки випуску сертифікатів, та дію цього дозволу. Поновлення емісії сертифікатів здійснюється після відновлення дії дозволу на право здійснення емісії сертифікатів та за спеціальним рішенням органу, що реєструє емісію сертифікатів, після усунення емітентом виявлених порушень.

Порядок та умови поновлення емісії сертифікатів встановлюються тим органом, що призупинив емісію сертифікатів.

Стаття 46. Порядок видачі дозволів на здійснення емісії
сертифікатів

Дозвіл на здійснення емісії сертифікатів фінансовою установою надається спеціально уповноваженим органом виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг у визначеному порядку.

У разі відмови у видачі дозволу на здійснення емісії сертифікатів орган, що надає такий дозвіл, зобов'язаний у письмовій формі повідомити емітентові про підстави відмови.

Емітент має право оскаржити у суді рішення органу, що надає дозвіл, про відмову у видачі дозволу на здійснення емісії сертифікатів.

Дозвіл видається на весь строк здійснення емітентом діяльності щодо емісії сертифікатів.

У разі порушення визначених цим Законом вимог до емітента орган, який видав дозвіл, може призупинити його дію.

Стаття 47. Документи, що подаються для отримання дозволу
на здійснення емісії сертифікатів

Для отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів емітент надає такі документи:

заяву на отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів;

установчі документи з усіма доповненнями і змінами до них;

бухгалтерську звітність за останній звітний рік, підтверджену аудиторським висновком;

бухгалтерську звітність на останню звітну дату перед подачею заяви на одержання дозволу на здійснення емісії сертифікатів;

порядок ведення реєстру забезпечення сертифікатів;

положення про внутрішній контроль, затверджене у встановленому заявником порядку.

У ході розгляду документів орган, який надає дозвіл, може направити заявникові повідомлення про необхідність внесення змін і доповнень у надані документи. У цьому випадку датою надання документів для отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів вважається дата надання оформленого належним чином останнього документа.

Стаття 48. Підстави для відмови в державній реєстрації
випуску сертифікатів

Реєструючий орган може відмовити в державній реєстрації випуску сертифікатів з таких причин:

порушення емітентом вимог цього Закону, в тому числі наявність у наданих документах відомостей, що дозволяють зробити висновок про невідповідність умов випуску та обігу сертифікатів законодавству;

невідповідність законодавству наданих на державну реєстрацію випуску сертифікатів документів і складу відомостей, що містяться у них;

внесення до інформації про випуск сертифікатів або рішення про випуск сертифікатів недостовірних відомостей;

відмова у видачі дозволу на здійснення емісії сертифікатів.

У разі відмови в державній реєстрації випуску сертифікатів орган, що здійснює реєстрацію, зобов'язаний у письмовій формі повідомити емітента про підстави відмови.

Стаття 49. Реєстрація звітів про підсумки випуску
сертифікатів

Емітент не пізніше 30 днів після завершення розміщення сертифікатів окремого випуску або окремого траншу випуску, якщо це передбачено інформацією про випуск сертифікатів, зобов'язаний з урахуванням проведеної трансформації надати в реєструючий орган звіт про підсумки даного випуску сертифікатів.

Звіт про підсумки випуску сертифікатів має містити таку інформацію:

зазначений у грошовому вимірі в реєстрі забезпечення цієї емісії сертифікатів обсяг іпотечних активів;

строки виконання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечні активи, які забезпечують цей випуск сертифікатів.

Реєструючий орган зобов'язаний розглянути звіт про підсумки випуску сертифікатів і у 10-денний строк зареєструвати цей звіт або відмовити в його реєстрації.

Підставою для відмови в реєстрації звіту про підсумки випуску сертифікатів є:

порушення емітентом у процесі емісії сертифікатів вимог законодавства;

здійснення недобросовісної реклами сертифікатів;

порушення умов розміщення сертифікатів, встановлених зареєстрованою інформацією про випуск сертифікатів;

визнання судом недійсним рішення уповноважених органів емітента про розміщення або випуск сертифікатів;

виявлення в документах, на підставі яких було здійснено державну реєстрацію випуску сертифікатів, або у звіті про підсумки випуску сертифікатів недостовірної інформації.

У разі відмови в реєстрації звіту про підсумки випуску сертифікатів реєструючий орган зобов'язаний у письмовій формі повідомити емітенту підстави відмови.

Емітент вправі оскаржити рішення реєструючого органу про відмову в реєстрації звіту про підсумки випуску сертифікатів у суді.

Стаття 50. Прикінцеві положення

1. Цей Закон набирає чинності з 1 січня 2004 року.

2. До приведення законодавства України у відповідність із цим Законом закони України та інші нормативно-правові акти діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

До запровадження Державного реєстру прав на нерухоме майно та Державного реєстру обтяжень майна заборона на відчуження предмета іпотеки накладається у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Положення цього Закону щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та реєстрації обтяжень предмета іпотеки набирають чинності після створення відповідної системи державної реєстрації.

До створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно у разі реєстрації предмета іпотеки в Єдиному реєстрі для реєстрації заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна переважне право у задоволенні вимог за рахунок такого предмета іпотеки визначається на підставі пріоритету в часі внесення запису до цього Єдиного реєстру.

Переважне право щодо раніше незареєстрованого предмета іпотеки чи його обтяження визначається на підставі дати виникнення зобов'язання за іпотечним договором, а переважне право у задоволенні вимог за рахунок забезпечення - на підставі пріоритету в часі реєстрації у відповідному Державному реєстрі.

3. Кабінету Міністрів України протягом трьох місяців з дня набрання чинності цим Законом:

підготувати та подати на розгляд Верховної Ради України пропозиції щодо приведення законодавчих актів України у відповідність із цим Законом;

привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;

забезпечити перегляд та скасування міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів, що суперечать цьому Закону.

4. Національному банку України протягом трьох місяців з дня набрання чинності цим Законом розробити та затвердити відповідні нормативно-правові акти на виконання цього Закону.

5. Державній комісії з цінних паперів та фондового ринку:

протягом двох місяців після набрання чинності цим Законом затвердити положення щодо відповідальності депозитаріїв та їх керівників перед емітентами і держателями іпотечних сертифікатів за будь-які збитки, яких останні зазнали в результаті невиправданого невиконання депозитаріями та їх керівниками своїх обов'язків або їх неналежного виконання при обслуговуванні обігу іпотечних сертифікатів;

організаційно забезпечити вільний обіг іпотечних сертифікатів у Національній депозитарній системі та інших елементах інфраструктури фондового ринку України.

Дотримуючись положень, за якими здійснюється обіг цінних паперів, установити, що для мінімізації відповідних ризиків на іпотечні сертифікати стандарти Національного депозитарію не поширюються.

Протягом місяця після набрання чинності цим Законом затвердити положення про порядок реєстрації випуску іпотечних сертифікатів.

6. Спеціально уповноваженому органу виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг протягом двох місяців після набрання чинності цим Законом затвердити нормативно-правовий акт про порядок виконання цього Закону учасниками ринків фінансових послуг (крім професійних учасників фондового ринку, інститутів спільного інвестування в частині їх діяльності на фондовому ринку, фінансових установ, які мають статус міжурядових міжнародних організацій, Державного казначейства України та державних цільових фондів).

7. Банки після набрання чинності цим Законом до 1 січня 2006 року мають право спрямовувати залучені у фонди банківського управління кошти на придбання цінних паперів, випущених емітентом з метою набуття права вимоги за кредитами, забезпеченими заставою нерухомості, збудованої холдинговою компанією "Київміськбуд", до конвертації таких цінних паперів в іпотечні сертифікати.

Президент України Л.КУЧМА

м. Київ, 19 червня 2003 року
N 979-IV

Парус Iнтернет-Консультант

Редакции