Частная собственность превыше всего
(Продолжение. Часть I см. в консультации от 23.07.2007 г.)
В Жилищном кодексе Украинской ССР (ЖКУ) существует ст. 116, в которой установлены правила выселения без предоставления гражданам иного жилого помещения. Данная статья даёт право наймодателю или собственнику выселить нанимателя, членов его семьи либо иное лицо, проживающее с ним, путём подачи иска в суд. Всё, казалось бы, просто. Но на практике возникают определённые сложности. Как их преодолевать - рассказывает автор этой статьи.
Как правильно выселять из собственного жилья
В Жилищном кодексе Украинской ССР (ЖКУ) существует ст. 116, в которой установлены правила выселения без предоставления гражданам иного жилого помещения. Данная статья даёт право наймодателю или собственнику выселить нанимателя, членов его семьи либо иное лицо, проживающее с ним, путём подачи иска в суд. Всё, казалось бы, просто. Но на практике возникают определённые сложности.
Во-первых, выселение может быть осуществлено при определённых условиях. Во-вторых, должна быть соблюдена изложенная в ст. 116 досудебная процедура.
Для того, чтобы лучше понять о чём идёт речь, приводим ст. 116 ЖК дословно:
“Если наниматель, члены его семьи либо иные лица, проживающие вместе с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного влияния оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя либо иных заинтересованных лиц проводится без предоставления иного жилого помещения.
Лиц, подлежащих выселению без предоставления иного жилого помещения по причине невозможности совместного проживания, суд может обязать вместо выселения провести обмен занимаемого помещения на иное жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
Лиц, которые самоуправно заняли жилое помещение, выселяют без предоставления им иного жилого помещения”.
Как видим, данная статья может быть применена судом в пользу истца, если суду последним будут представлены доказательства (не обязательно по всем позициям):
- систематического разрушения жилого помещения;
- систематической порчи жилого помещения;
- использования жилого помещения не по назначению;
- систематического нарушения правил социалистического общежития;
- предпринятых мер предупреждения и общественного воздействия.
С точки зрения частного собственника (в ст. 116 он подразумевается в качестве “иного заинтересованного лица”), его право на пользование, владение и распоряжение своей собственностью “отягощено” множеством “излишних” условий, которые он должен соблюсти при выселении съёмщика. В первой части настоящей публикации мы уже видели путь, по которому можно пойти собственнику, в решении проблемы выселения съёмщика дабы обойти ЖКУ. Однако и выселение по ст. 116 ЖКУ тоже вполне реально. Правда, хлопот в этом случае не мало. И о них нужно знать ещё до того, как будет составлен и подан в суд иск.
А меры предупреждения применялись?
Поучительным в этом смысле будет история, отображённая в Решении Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 29 октября 2003 года (опубликовано в “Вестнике Верховного Суда Украины”, № 3, 2004 г.).
Итак, некий гражданин С. М. П. (бывший муж ответчицы) в июне 2001 года обратился в суд с иском к С. М. В. (бывшей своей жене) о выселении из принадлежащего ему дома, который находится в одном из сёл Семёновского района Полтавщины. Обосновывая свои требования, истец пояснил: брак был зарегистрирован в 1989 году, и в том же году ответчица стала проживать в его доме. Брак был расторгнут в мае 2001 года. Бывшая жена (С. М. В.) осталась проживать всего доме. Однако проживание с нею невозможно, и поэтому истец просил суд выселить её из принадлежащего ему дома без предоставления иного жилого помещения.
Семёновский районный суд Полтавской области посчитал доводы истца убедительными и 17 сентября 2001 года иск удовлетворил. Было постановлено выселить С. М. В. из оспариваемого дома без предоставления иного жилого помещения.
Естественно, С. М. В. такое решение не устроило. Она составила кассационную жалобу, в которой сослалась на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела и, понятно, попросила отменить решение суда, а дело направить на новое судебное рассмотрение.
Проверив материалы дела, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины признала, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению. Основания для такого решения следующие.
Выводы районного суда ошибочны, потому как они не согласовываются с требованиями материального права. Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда Украины в п. 17 постановления от 12.04.1985 г. № 2 “О некоторых вопросах, возникающих в практике применения судами Жилищного кодекса Украины”, при разрешении дел о выселении на основании ст. 116 ЖКУ лиц, систематически нарушающих правила общежития и делающих невозможным для других проживание с ними в одной квартире либо доме, следует исходить из того, что при длительном антиобщественном поведении выселение виновного может быть осуществлено и при повторном нарушении, если ранее применённые меры предупреждения либо общественного влияния не дали позитивных результатов.
Имеются в виду, в частности, меры предупреждения, которые применяют суды, прокуроры, органы внутренних дел, административные комиссии исполкомов, а также меры общественного влияния, которые используют собрания жителей дома или членов жилищно-строительных кооперативов, трудовые коллективы, товарищеские суды и иные общественные организации по месту работы либо проживания ответчика.
Принимая во внимание официальный характер мер предупреждения и общественного воздействия, которые должны предшествовать выселению нанимателя либо членов его семьи на основании ст. 116 ЖКУ без предоставления жилого помещения, и в соответствии с правилами ст.29 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) УССР о допустимости методов доказывания, факт применения мер предупреждения и общественного воздействия должен подтверждаться письменными доказательствами.
В материалах дела Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины данных о том, что к ответчице применялись какие-либо меры предупреждения или общественного воздействия, не обнаружила. С учётом того, что районный суд установил обстоятельства дела полно и правильно, но неправильно применил нормы материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, в соответствии с п. 5 ст. 334, ст. 340 ГПК, кассационную жалобу С. М. В. удовлетворила частично: решение Семёновского районного суда Полтавской области от 17 сентября 2001 г. отменила, в удовлетворении иска С. М. П. о выселении отказала.
Как видим, ст. 116 ЖКУ не только даёт право наймодателю, собственнику выселить нанимателя по суду, но и защищает нанимателя от произвола наймодателя или собственника (независимо от того, совпадают ли тот и другой с в одном лице или не совпадают).
В самом деле, ведь наниматель, в соответствии ст. 116 ЖКУ, вовсе может и не быть виновным лицом. То есть он систематически жильё не разрушает и не портит, не использует его не по назначению, правила общежития не нарушает. В рассматриваемом нами случае такое вполне могло быть. Бывший муж мог пожелать выселить свою бывшую “благоверную” совсем по другим соображениям (потребовалось жильё для других целей, захотелось сдавать часть дома в аренду, появилось намерение продать дом, а деньги потом использовать в качестве первоначального капитала для собственного бизнеса и т. д.).
Хотя могло быть и по-другому. Бывшая жена действительно вела себя антиобщественно (дебоширила, приводила в дом посторонних лиц, которые угрожали жизни и здоровью собственнику дома и т. п.). Если таковые факты имели место, они и должны быть соответствующим образом задокументированы, и на основе таких документов должно быть письменно оформлено соответствующее предупреждение. Если же таковых фактов не существовало в природе, либо собственник дома не пожелал обратиться с заявлением в органы внутренних дел, прокуратуру, административную комиссию исполкома и т. д., то у суда нет достаточных оснований применять нормы ст. 116 ЖКУ для защиты прав собственника жилья (в нашем случае - собственника дома).
Велик соблазн, особенно в сельской местности, где многие являются родственниками или знают друг друга с детства, сфабриковать упомянутые “меры предупреждения либо общественного влияния”. Иной раз для этого достаточно “бутылки” нужному человеку либо взятки в сто долларов. Но такому соблазну лучше не поддаваться. Это незаконно и аморально. Решить проблему выселения собственником нежелательного лица, проживающего в его квартире или доме, вполне можно в рамках действующего законодательства.
Против лома нет приёма?
В феврале 2002 года (21.02.2002 г.) Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины приняла Решение по одному весьма любопытному делу (Решение опубликовано в “Вестнике Верховного Суда Украины”, № 2, 2003 г.). Судя по обстоятельствам дела, весьма похоже на то, что некая гражданка Т., опираясь на ст. 156 ЖКУ (её содержание приведено в первой части настоящей публикации), попыталась оставить нового собственника “с носом”. Для подкрепления своей позиции она ещё и применила “лом” в виде вселения своих родственников (а против лома, как известно, нет приёма).
Но всё завершилось вовсе не так, как предполагала Т.
В мае 1999 года пострадавший от таких действий К. обратился в суд с иском к обидевшей его Т. и лицам, проживавшим вместе с нею, о выселении без предоставления иного жилого помещения. В иске истец указал, что он является собственником 1/2 части жилого дома в г. Бровары Киевской области. Эта часть дома ранее принадлежала ответчице. Указанную собственность К. приобрёл с публичных торгов 11 марта 1999 года. Однако бывшая собственница и члены её семьи освободить жильё отказались. Кроме того, Т. умышленно вселила в дом своих родственников, не проживавших там ранее.
Приобретенную часть дома К. намеревался использовать для собственного проживания. Но вселиться на занятую жилплощадь он не мог (такой возможности его лишили Т. и ее родственники). В иске К. просил выселить Т. и всех лиц, проживающих вместе с нею, из занимаемой жилплощади без предоставления другого жилого помещения.
Казалось бы, дело несложное. Однако судами оно рассматривалось многократно. Последним решением Броварского окружного суда от 10 июля 2000 г., оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Киевского областного суда от 12 сентября 2000 г., в удовлетворении иска... отказано. Права собственника оба суда не защитили.
Вот так-то. Доказать, что закон на твоей стороне, в отечественных судах бывает не просто.
В протесте заместитель прокурора Киевской области поставил вопрос об отмене судебных решений на основании несоблюдения судом норм материального права.
Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины протест удовлетворила. Оба решения отменила и постановила новое решение - удовлетворить заявленный иск. Основания для этого следующие.
Вынося решение, суд исходил из того, что в случае перехода права собственности на жилой дом (его часть - как в данном случае) к иному лицу бывший собственник и члены его семьи, проживающие в доме, не лишаются права на пользование этой жилплощадью. Но такие выводы противоречат нормам действующего материального права.
В соответствии со ст. 86 ГКУССР и статьями 2, 49 Закона от 1 февраля 1991 г. “О собственности”, действовавшие на тот момент, право собственности - это урегулированные законом общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Каждый гражданин в Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично либо совместно с другими. Собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже если они не соединены с лишением права владения имуществом.
К. приобрёл право собственности на 1/2 часть жилого дома, и это его право ответчиками не оспаривается.
Судом установлено, что в дом нового собственника в предписанном законом порядке указанные лица вселены не были, а поэтому и не приобрели права на пользование оспариваемой частью дома. К тому же, в соответствии с содержанием ст. 156 ЖКУ, право членов семьи Т. на пользование жилищным помещением, принадлежавшем ответчице на праве частной собственности, является производным от права последней на пользование указанной жилой площадью.
Т. со дня продажи части дома с публичных торгов утратила право собственности, а следовательно, и пользование спорной частью дома, в связи с чем и члены её семьи утратили право на пользование указанным жильём.
На основании этого Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины считает: суд нарушил требования материального права, что привело к неправильному разрешению дела и является основанием для отмены постановленных в деле судебных решений. Учитывая, что судом первой инстанции обстоятельства дела установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила новое решение об удовлетворении заявленного К. иска, не передавая делена новое рассмотрение.
Думается, не надо объяснять, сколь важен этот прецедент.
Здесь ещё раз был подтвержден приоритет Закона “О собственности” перед Жилищным кодексом Украинской ССР, нормы которого, к сожалению, при их применении иной раз фактически способны лишить собственника принадлежащего ему имущества. Ведь представьте себе, что было бы в данной ситуации, если бы не вмешался заместитель прокурора и Верховный Суд? Имея на руках два судебных решения в свою пользу, бывшая собственница половины дома вместе со своими членами семьи и родственниками пользовалась бы жилплощадью нескончаемо долго. Так долго, что подлинный собственник не смог бы воспользоваться своей собственностью до конца дней своих. В таком случае, кто же из них получился бы не формальным, а фактическим собственником?
Собственник вновь побеждает
Надо признать, что из материалов судов первой инстанции можно лучше понять обстоятельства дела и увидеть, как суд применяет действующее законодательство к той или иной конкретной житейской ситуации. С этой целью мы здесь полностью приведём опубликованный в “Юридической практике” (№ 27, 5 июля 2005 г.) решение Днепровского районного суда г. Киева от 13 декабря 2004 г. (дело № 2-2675/04, председательствующий - Савлук Т. В.), правда, с пометкой “публикация носит неофициальный характер” (купюры здесь нецелесообразны ввиду сложности и запутанности дела, разобраться в котором непросто). Из него станет понятно соотношение права собственности и регистрации по месту проживания (которая всё ещё для многих кажется чуть ли не важнее права собственности).
Орфография и стиль сохранены - они передают не только атмосферу судебного разбирательства, но и усталость секретаря суда, вынужденного вести протокол заседания однообразными, зачастую корявыми, языковыми конструкциями, дабы успевать за словами участников дела.
“13 декабря 2004 года Днепровский районный суд г. Киева, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Днепровского районного суда г. Киева гражданское дело по иску гражданки А. в интересах несовершеннолетней О. к гражданкам И., Н., третьи лица: отдел гражданства и регистрации физических лиц Днепровского РУГУ МВД Украины в г. Киеве, орган опеки и попечительства Днепровской районной в г. Киеве государственной администрации, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении и снятии ответчиков с регистрации, установил следующее.
Истица в интересах несовершеннолетней дочери О. обратилась в суд с иском к ответчикам о выселении их из квартиры N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве, мотивируя тем, что на основании свидетельства о праве на наследство ее несовершеннолетняя дочь О. приобрела право собственности на недвижимое имущество, а именно квартиру N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве. На данное время по адресу спорной квартиры остаются зарегистрированными ответчики И. и Н., которые никакого права на наследственное имущество её дочери не имеют, на неоднократные обращения освободить квартиру не реагируют, однако указанная жилая площадь необходима истице и её дочери для проживания.
Истицей в судебном заседании представлены дополнения к исковому заявлению, относительно которых она просит суд обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании жилым помещением, выселить ответчиков и снять их с регистрации, мотивируя тем, что спорная квартира нуждается в ремонте, в связи с чем ею заключён договор подряда на проведение ремонтных работ. Однако ответчики освободить квартиру отказываются, чем создают неудобства истице, то есть создают препятствия в пользовании жилым помещением.
Истица в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме с учётом дополнений к исковым требования, пояснила, что на основании свидетельства о праве на наследство её несовершеннолетняя дочь О. приобрела право собственности на недвижимое имущество, а именно: квартиру N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве, принадлежавшую её отцу Г., умершему 2 октября 2003 года, на праве частной собственности. На данное время по адресу спорной квартиры остаются зарегистрированными ответчики И., являющаяся бывшей женой умершего Г., и её дочь Н. После принятия наследства она обратилась к ответчикам с просьбой освободить занятое ими помещение, направив им письменное предупреждение, однако ответчики выселиться со спорной квартиры отказываются.
Ответчица И. в судебном заседании против иска возражала, пояснила, что продолжительное время проживала в зарегистрированном браке вместе с Г., умершим 2 октября 2003 года. Брак с ним расторгнут в 1998 году, однако они продолжали проживать вместе в спорной квартире до его смерти. После смерти Г. она в установленном законом порядке обратилась в нотариальную контору для оформления права на наследственное имущество, а именно: квартиру N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве, однако ей было отказано. На данное время она имеет намерение подать иск в суд о признании права собственности на наследственное имущество. В настоящее время она и её дочь другого жилья не имеют, поэтому не имеют возможности покинуть спорную квартиру.
Ответчица Н. в судебном заседании против иска возражала, пояснила, что её мать, И., находилась в браке с Г., умершим осенью 2003 года. Несмотря на то, что брак между ними был расторгнут в 1998 году, они все вместе проживали в спорной квартире. Умерший не является её родным отцом, но относился к ней как к родной дочери, поскольку с его родной дочерью О. ему запрещала встречаться истица. При жизни Г. выражал свои намерения относительно раздела спорной квартиры между ней и его родной дочерью О., поэтому она считает, что имеет право проживать в спорной квартире.
Представитель ответчиков в судебном заседании против иска возражала на основаниях, изложенных в отзыве на исковое заявление (л. д. 34).
Третье лицо - представитель совета органа опеки и попечительства Днепровской районной в г. Киеве государственной администрации - в судебное заседание не явилось, подало в суд заявление, которым просит рассматривать дело в отсутствие их представителя и принять решение согласно действующему законодательству Украины.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Д. пояснила, что она является сестрой умершего Г., хорошо знакома с его первой женой А. и второй женой И., являющимися сторонами в деле. В 1994 году после продажи квартиры, принадлежавшей родителям, Г. приобрёл спорную квартиру. Совместная жизнь со второй женой И. не сложилась, однако они после развода продолжали периодически проживать вместе в спорной квартире; поскольку И. часто приходила домой в нетрезвом состоянии, то брат её выгонял из квартиры, и она проживала у своих родителей, однако её дочь Н. постоянно проживала с братом в спорной квартире. При жизни брат выражал свое желание приобрести своей дочери О. однокомнатную квартиру, а вместе с Н. он хотел остаться проживать в спорной квартире, но поскольку брат умер внезапно, то распоряжений на случай своей смерти он не делал, поэтому считает, что его родная дочь является его единственной наследницей на данное время. В спорную квартиру она заходила несколько раз, видела, что квартира запущена и нуждается в ремонте.
Допрошенный в судебном заседании свидетель К. пояснил, что является родным братом А., истицы в деле. После смерти её бывшего мужа Г. к О., его дочери, перешла по наследству спорная квартира, после оформления всех документов сестра была намерена вселиться в спорную квартиру, однако не может сделать это, поскольку в квартире остались проживать ответчики. Он вместе с сестрой летом этого года приезжал в спорную квартиру с целью поговорить с ответчиками, чтобы они освободили квартиру, но их не было дома, потом в его присутствии сестра им звонила по телефону, однако до настоящего времени они квартиру не освободили. Сестра имеет намерение проживать в спорной квартире, поскольку сейчас она живет в квартире своего отца, где, кроме нее и ее дочери, проживает также его семья. Другого жилья она не имеет.
Заслушав пояснения истца, ответчика И., Н., представителя ответчиков, свидетелей Д., К., исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.
На основании договора купли-продажи недвижимости от 25 мая 1994 года Г. приобрёл право собственности на квартиру N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве.
2 октября 2003 года Г. умер, что подтверждается Свидетельством о смерти, выданным Отделом регистрации смерти в г. Киеве от 2 октября 2003 года (актовая запись № 16072).
После смерти Г. открылось наследство на наследственное имущество, а именно: квартиры N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве.
После истечения установленного законом срока на принятие наследства право собственности на наследственное имущество, а именно: квартиру N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве, перешло к несовершеннолетней дочери умершего О. 20 сентября 1991 года (здесь, очевидно, имеется в виду дата рождения дочери - И. Ш.), что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 6 апреля 2004 года (л. д. 6).
По справке Жилищной ремонтно-эксплуатационной организации № 418 (форма № 3) от 3 декабря 2004 года в квартире N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве зарегистрированы И. (с 1995 года) и Н. (с 1995 года).
Статьями 2, 49 Закона Украины “О собственности”, действовавшими на тот момент, определено, что право собственности - это урегулированные законом общественные отношения относительно владения, пользования и распоряжения имуществом. Каждый гражданин в Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими. Владелец может требовать устранения любых нарушений его права, если они не объединены (более правильно - не связаны - И. Ш.) с лишением права владения имуществом.
Таким образом, А. получила право собственности на спорную квартиру (видимо, ошибка - право собственности перешло к О., которая является дочерью А. - И. Ш.), и это ее право не оспаривается ответчиками в разрезе данного спора.
Судом установлено, что в дом нового собственника в определенном законом порядке И. и Н. вселены не были, поэтому не получили право на пользование спорной квартирой.
Согласно ст. 158 Жилищного кодекса Украины, наниматель пользуется жилым помещением в доме (квартире), принадлежащим гражданину на праве частной собственности, в соответствии с договором найма жилого помещения.
По требованиям ст. 169 Жилищного кодекса Украины, в случае прекращения договора найма жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве частной собственности, наниматель и лица, проживающие вместе с ним, обязаны освободитьжилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Как следует из материалов дела, истица в установленном законом порядке предупредила ответчиков о необходимости освободить спорное жилое помещение, поскольку намерена использовать занятое ответчиками жильё для собственных нужд.
При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу, что с момента перехода права собственности на спорную квартиру к новому собственнику ответчики в деле И. и Н. утратили право пользования спорным жилым помещением, поэтому в установленном законом порядке подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, исходя из приведенных правовых норм, если права владельца нарушены, владелец имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом, потому суд считает, что в разрезе данного спора истец правомерно требует устранения любых нарушений его прав, в данном случае - устранения препятствий в пользовании жилым помещением.
Учитывая приведенное и руководствуясь статьями 158, 169 Жилищного кодекса Украины, статьями 2, 49 Закона Украины “О собственности”, статьями 15, 30, 62, 75, 172, 203 Гражданского процессуального кодекса Украины*, суд решил следующее: иск удовлетворить;
обязать И. и Н. устранить нарушение прав О. как владельца квартиры N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве. Выселить И. и Н. из квартиры N*** в доме N*-a по улице Днепровская набережная в г. Киеве без предоставления другого жилого помещения;
обязать Отдел гражданства и регистрации физических лиц Днепровского РУГУ МВД Украины в г. Киеве снять И. и Н. с регистрации по адресу:
г. Киев, ул. Воскресенская, д. *-а. кв. ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном суде г. Киева через Днепровский районный суд г. Киева на протяжении одного месяца со следующего дня после оглашения решения”.
“Разбор полётов”
Приведенное выше решение Днепровского районного суда г. Киева интересно во многих отношениях. Первым делом, похоже, истица А., если она, конечно, не является дипломированным юристом, воспользовалась советом кого-то из знатоков жилищного права. Поэтому её иск был построен на статье 165 “Выселение нанимателя на время капитального ремонта жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину” Жилищного кодекса Украинской ССР. Эта статья гласит:
“При проведении капитального ремонта жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, когда ремонт не может быть проведён без выселения нанимателя, собственник дома (квартиры) вправе требовать его выселения. Собственник дома (квартиры) не обязан предоставлять выселенному на время ремонта иное жилое помещение.
В случае отказа нанимателя освободить жилое помещение собственник дома (квартиры) может требовать его выселения в судебном порядке.
После завершения ремонта собственник дома (квартиры) обязан предоставить нанимателю занимаемое им ранее либо иное равноценное жилое помещение в принадлежащем ему доме (квартире), за исключением случаев, когда, в соответствии с утверждённым исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов проектом переоборудования или перепланирования дома (квартиры), жилое помещение, занимаемое нанимателем, не может быть сохранено”.
Истица, явно с целью подкрепить своё намерение сделать ремонт в квартире, даже представила в суд договор подряда на проведение ремонта в оспариваемой квартире. В общем-то, её “ход” был достаточно “грамотным”. Суд вполне может принять решение о выселении нанимателей. Потом после ремонта (или после длительной видимости ремонта, который не ограничивается сроками) квартиру заняла бы истица со своей дочерью (впрочем, занять её она могла и во время “ремонта” - запрета на это в законодательстве нет). И все, дело в шляпе. Право на пользование оспариваемой квартирой уже должны будут доказывать выселенные. А они к тому времени, скорее всего, хоть где-нибудь да вынуждены будут проживать (у родственников или в арендованном жилье). А коль так, то они уже будут иметь “место проживания” и трудно им будет доказывать то, что им совсем негде жить.
Единственное слабое место у такого “искового наступления” - необходимость получить разрешение исполнительного комитета местного Совета народных депутатов на переоборудование или перепланировку дома (квартиры), в соответствии со ст. 152 ЖКУ (её содержание нами уже приводилось) и ч. 3 ст. 165 ЖКУ. Правда, суд в данном случае мог руководствоваться лишь ч. 1 ст. 165 ЖКУ. На основании необходимости проведения капитального ремонта (без переоборудования и перепланировки, ибо в этом случае получается, что разрешение исполкома Совета как бы и не требуется) он вполне мог принять решение о выселении нанимателей по требованию собственника.
Но в своём решении Днепровский районный суд г. Киева пошёл по другому пути: он применил статьи 158 и 169 ЖКУ, в которых речь идёт о прекращении договора найма жилого помещения в доме (квартире), принадлежащему гражданину на праве частной собственности. Тоже, как говорится, вариант.
Ну, а завершилось всё использованием статей Закона Украины “О собственности”, что уже, похоже, становится стандартом в делах такого рода.
Обратите внимание: факт регистрации проживания ответчиков в оспариваемой квартире в данном случае всерьёз и не рассматривался. И это наглядный пример того, что регистрация места проживания существует “сама по себе” и к праву собственности на жильё почти не имеет никакого отношения. “Почти” потому, что она всё-таки некоторое отношение имеет, но совсем не то, что когда-то имела пресловутая прописка. Из решения суда в данном случае мы видим, что, как только было установлено, что никто из нанимателей не имеет права собственности на занимаемую жилплощадь, так и право на регистрацию по данному адресу для них сразу было утрачено. То есть здесь налицо односторонняя зависимость: регистрация места проживания права частной или иной собственности не порождает, тогда как право собственности даёт право собственнику зарегистрироваться по месту размещения его собственности.
И ещё один нюанс. Собственник, подавая иск о выселении из принадлежащего ему дома (квартиры) должен в иске изложить требование об отмене регистрации принадлежащего ему жилья в качестве места жительства выселяемого. Если это не будет сделано, то после решения о выселении, возможно, потребуется подавать отдельный иск об отмене регистрации принадлежащего собственнику жилья в качестве места жительства уже выселенного лица. При этом может возникнуть парадоксальная ситуация: лицо выселено и, естественно, не препятствует пользованию собственным имуществом собственнику. Но... это лицо продолжает быть зарегистрировано по адресу своего бывшего места жительства!
В этом случае даже ссылками на действующее законодательство трудно обосновать право собственника требовать отмены регистрации выселенного лица. В частности может не помочь даже ссылка на ст. 391 ГК Украины “Собственник имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом”. Ведь собственнику принадлежит право на имущество, но не на саму регистрацию (на запись , в паспорте выселенного и на данные в картотеке “соответствующего органа специально уполномоченного центрального органа исполнительной власти по вопросам регистрации” (ст. 3 Закона Украины “О свободе передвижения и свободный выбор места проживания в Украине”)).
Возникает патовая ситуация. Поэтому если собственник не хочет оказаться в правовом тупике, ему лучше требовать отмены регистрации выселяемого лица по адресу принадлежащей собственности в иске на выселение.
Сюрприз для собственников
Несмотря на противостояние между Президентом и Верховной Радой, последняя успела-таки принять Закон Украины “О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины”. Закон поступил на подпись Президенту, и тот его подписал 27 апреля 2007 года (№ 997-V)! Выходит, когда нужно, “распущенный” парламент Украины оказывается вполне легитимным (напомним, первый Указ Президента о роспуске верховной Рады датируется ещё 2 апреля 2007 года).
Этот Закон интересен в двух смыслах. Первый - в связи с чехардой, затеянной с роспуском Верховной Рады, не совсем ясен вопрос его легитимности. Имела ли право “распущенная” Верховная Рада его принимать, а Президент подписывать? Не исключено, что кто-то, кому не понравятся те или иные изменения в законодательстве, внесённые этим Законом, организует подачу соответствующего заявления в Конституционный Суд Украины. Также не исключено и то, что Конституционный Суд может признать неконституционным порядок принятия этого Закона (практически, он его может отменить).
Второй смысл, который нам интересен, - кардинальные изменения в действующем законодательстве. В частности этим законом признано, что утратили силу: Закон Украины “О собственности” и Постановление Верховной Рады Украинской ССР “О введении в действие Закона Украинской ССР “О собственности”). Как вы помните, это именно те два основополагающие нормативно-правовые акта, на которых основывалась аргументация судами Украины, выносящими решения в пользу собственников жилья.
Таким вот образом сложилась весьма парадоксальная ситуация.
Поскольку Закон подписан Президентом, мы пока обязаны исходить из того, что он вступил в силу. А коль так, то прекратил своё действие Закон “О собственности” и постановление о введении его в действие. Но что произошло с правом собственности на жильё, и как теперь суды будут решать споры, аналогичные тем, которые нами были рассмотрены ранее в данной публикации?
Давайте разберёмся.
Все осталось по-прежнему
Закон “О собственности” отменён с учётом того, что все его основные положения вошли в Гражданский кодекс Украины. Следовательно, с правом собственности по сути дела не произошло ничего сверхординарного. Как пелось когда-то в одном из советских кинофильмов: “А пуд, как был он, так и есть - шестнадцать килограммов”. То есть институт права собственности как был в Украине, так и остался.
Однако все же кое-что достаточно существенно изменилось. В числе этих “кое-что” - отмена того Закона, на нормах которого строилась аргументация судов в жилищных спорах, а также отмена постановления, которое, фактически, наделяло Закон “О собственности” приоритетной силой, например, перед “полусоветским” Жилищным кодексом.
Неужели теперь Жилищный кодекс восстановил свою былую приоритетность?
Отнюдь нет. В абзаце первом п. 4 Письма Верховного Суда Украины “Правовые позиции относительно рассмотрения судами отдельных категорий судебных дел (Жилищное право)” ещё от 26 мая 2001 года недвусмысленно заявлено: “В соответствии с Постановлением Верховной Рады Украины от 12 сентября 1991 г. “О порядке временного действия на территории Украины отдельных актов законодательства Союза ССР” на территории Украины применяются акты законодательства Союза ССР по вопросам, которые не урегулированы законодательством Украины (до принятия соответствующих актов последнего), при условии, что они не противоречат Конституции и законам Украины”.
Следовательно, “полусоветский” Жилищный кодекс остаётся в той же правовой позиции - он действует лишь в той мере, в какой он не противоречит, например, Гражданскому кодексу Украины. В свою очередь, Гражданский кодекс Украины, благодаря упомянутому Постановлению Верховной Рады, имеет приоритет перед ЖКУ.
Стало быть, вся сила норм, включая приоритетность, из Закона “О собственности” перекочевала в ГК Украины. И суды теперь в спорах, подобных тем, что были описаны в первых двух частях настоящей публикации, решая дела в пользу собственников жилья, вместо статей Закона “О собственности” просто будут ссылаться на соответствующие статьи ГК Украины.
В числе аналогов статей 2, 48, 49 Закона “О собственности”, защищающими право собственников жилья, в ГК Украины можно назвать следующие:
- часть 1 ст. 316 (“Правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет, согласно закону, по своей воле, независимо от воли других лиц”);
- обе части ст. 317 (“Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. На содержание права собственности не влияют место жительства собственника и местонахождение имущества”);
- части 1 и 2 ст. 319 (“1.Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению.
2. Собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону”);
- часть 1 ст. 321, уже цитировавшейся ранее (“Право собственности является незыблемым. Никто не может быть противоправно лишён этого права или ограничен в его осуществлении”);
- все три части ст. 386 (“1. Государство обеспечивает равную защиту прав всех субъектов права собственности.
2. Собственник, который имеет основания предвидеть возможность нарушения своего права собственности другим лицом, может обратиться в суд с требованием о запрете совершения им действий, которые могут нарушить его право, или с требованием о совершении определённых действий для предотвращения такого нарушения.
3. Собственник, права которого нарушены, имеет право на возмещение причинённого ему имущественного и морального вреда”);
- статья 391 (“Собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом”);
- все статьи главы 28 “Право собственности на жильё” ГК Украины.
Проще говоря, все осталось по-прежнему: права собственников жилья защищены достаточно надёжно.
Разные весовые категории
В заключение хотелось бы акцентировать внимание вот на чём. Собственник - это монополист в отношении принадлежащей ему собственности (в том числе и жилья). Он волен владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. А несобственники могут лишь пользоваться его собственностью, при условии, если им удалось с собственником заключить договор найма жилья. В данном случае таковой договор играет роль разрешения собственника пользоваться принадлежащим ему жильём.
В случае судебного разбирательства устный договор с собственником о пользовании его жильём может и не защитить нанимателя (чем доказать, что договор найма был заключен, скажем, на 50 лет?). Лишь письменный договор на срок может быть серьёзным основанием для того, чтобы суд мог защитить право несобсвенника проживать в не принадлежащей ему квартире или доме до истечения срока действия договора.
Другими словами, собственник и несобственник находятся в разной (в правовом смысле) “весовой категории”. У собственника прав намного больше, чем у несобственника.
И ещё одно. По мере того, как наше общество всё более становится “буржуазным”, то есть увеличивается количество собственников (уже почти все жильё в Украине находится в частной собственности), формируется соответствующая “частнособственническая” психология и нарабатывается “частнособственническая” практика, - позиции собственников будут упрочиваться. Точно так же, как ещё недавно у нас возбуждались уголовные дела против кооператоров (за спекуляцию), и это воспринималось обществом на ура, аналогичным образом вскоре вся государственная машина встанет на сторону собственников, и это будет одобряться обществом. Не исключено, что тогда права собственников будут трактоваться судами даже более расширенно, а права несобственников несколько “зауженно”. Ведь правосудие вершат люди, и они вольно или невольно привносят в него субъективный элемент.
Не следует также пренебрежительно относиться и к прецедентам. Благодаря им у нас формируются некоторые “стандартные” схемы разрешения тех или иных споров. А стандарты, которые здесь уместно будет назвать даже стереотипами, отличаются огромной инерцией и устойчивостью. И если у нас суды уже давно многие житейские проблемы решают в пользу собственников жилья, то эта тенденция, скорее всего, будет лишь усиливаться.
“Хромая утка”
Кажется, в США политика, который находится на грани отставки, принято называть “хромой уткой”. Смысл такого выражения в том, что данного политика уже не стоит воспринимать всерьёз - дни его недавнего политического могущества сочтены.
Это американское выражение вполне применимо к тем нормативным актам, которые также доживают свои последние дни. В частности несомненной “хромой уткой” является Жилищный кодекс Украинской ССР. Внимательно вчитайтесь, пожалуйста, в статью 1 ЖКУ: “В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией Украинской ССР, граждане Украинской ССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги”.
Конституция СССР уже не действует, Конституция Украинской ССР - тоже, да и граждан Украинской ССР уже нет (все они стали гражданами Украины). Государственный и общественный жилищный фонд стремительно сокращаются, подобно шагреневой коже. Индивидуальное жилищное строительство уже превратилось в частное. “Справедливое распределение под общественным контролем жилой площади” - кануло в лету (даже льготный контингент самых нуждающихся почти уже не получает бесплатное жилье).
Некогда сильные левые партии - защитники “завоеваний советского народа” - уже утратили свое былое политическое влияние. Следовательно, защищать “полусоветский” ЖКУ больше некому. И в этой ситуации несложно предвидеть судьбу ЖКУ. Как только завершатся политические разборки в верхах (возможно, это произойдет уже к концу текущего года), так сразу “сам собой” встанет вопрос о замене “изжившего себя” ЖКУ.
Вместо него будет разработан и принят новый ЖК Украины. Скорее всего, он уже станет полностью “буржуазным” (в Верховной Раде уже давно заседают сплошь собственники). Основные его положения будут попросту переписаны с западного жилищного законодательства, которое базируется на “священной частной собственности”.
Впрочем, не обязательно заглядывать в законы стран Запада. В нашем Гражданском кодексе уже есть все, что нужно для полного “обуржуазения” отечественного Жилищного кодекса. Достаточно лишь несколько расширить его основополагающие формулировки раздела “Право собственности” и главу 28 “Право собственности на жилье”.
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 32 (606), 6 августа 2007 г.
Подписной индекс 40783