Об аренде квартиры
ВОПРОС: Наша фирма заключила договор с гражданином об аренде его приватизированной квартиры для размещения там магазина. Однако в прокуратуре нам сообщили, что аренда жилья для таких целей теперь запрещена, т.к. изменилось законодательство.
В этой связи возникают следующие вопросы:
1. Каким законодательством теперь регулируется аренда квартир?
2. Имеют ли право коммунальные предприятия после сдачи жилья в аренду коммерческой структуре требовать заключения с ними отдельных договоров со значительным увеличением оплаты коммунальных услуг?
3. Как сейчас решается вопрос о включении коммунальных платежей в валовые расходы арендатора? Если включать нельзя, то куда относить выплаты по договорам с коммунальными предприятиями?
ОТВЕТ: 1. Правовое регулирование. Законодательство, регулирующее аренду квартир, находящихся в частной собственности, состоит из:
- главы 25 "Имущественный наем" Гражданского кодекса Украины (далее ГК);
- статей 6-8, 150, 158, 162, 168 и некоторых других Жилищного кодекса Украины (далее - ЖК);
- статей 4, 15, 19 и других Закона Украины от 12.02.91 г. N 697 "О собственности";
- если арендодатель - субъект предпринимательства, то возможно применение отдельных норм Закона Украины от 16.12.97 г. N 723/97-ВР "О лизинге";
- пунктов 2, 14-16, 18 и других Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.92 г. N 572.
Теперь что касается запрета на аренду жилья для предпринимательской деятельности. Действительно, постановлением от 11.05.98 г. N 659 Кабмин Украины отменил свое постановление от 31.08.96 г. N 1029 "Об усовершенствовании порядка сдачи в аренду жилых помещений". А именно данным отмененным постановлением предусматривалось, что сдача в аренду субъектам предпринимательства жилых помещений не требует перевода этих помещений из жилого в нежилой фонд. Согласно ст.6 ЖК запрещается предоставление помещений "для нужд промышленного характера" в жилых домах. Им же установлено, что жилые дома и жилые помещения можно использовать только для постоянного проживания граждан либо как служебное жилье и общежития.
Таким образом, размещение магазина в квартире противоречит действующему сейчас законодательству. Аренда квартиры с этой целью возможна только после перевода квартиры в нежилой фонд по решению местных органов власти (ст.8 ЖК).
2. Договор об оплате коммунальных услуг. С учетом ответа на первый вопрос, по моему мнению, отпадает необходимость в ответе на второй вопрос. Однако мы можем рассмотреть эту ситуацию гипотетически, т.е. для случая, когда квартиру все же перевели в нежилой фонд решением местных органов власти (или для тех, кто не согласен с нашими выводами и считает, что переводить квартиру в нежилой фонд не следует). Итак, при ответе на поставленный читателем вопрос необходимо учитывать, что оказание коммунальных услуг в жилищном фонде регулируется сейчас соответствующими Правилами и типовыми договорами. Что же здесь сказано о необходимости заключать новые договоры с арендаторами квартир - субъектами предпринимательства?
Снабжение теплом и водой - регулируется постановлением КМУ от 30.12.97 г. N 1497, которым утверждены Правила предоставления населению услуг по водо-, теплоснабжению и водоотводу. В преамбуле этих Правил указано, что они "обязательны для выполнения всеми потребителями и исполнителями услуг независимо от форм собственности и подчиненности". Из п.9 Правил следует, что сдача квартиры в аренду приравнивается к отказу ее владельца от получения соответствующих коммунальных услуг. Это является основанием для заключения нового договора уже с арендатором.
Снабжение электроэнергией - здесь необходимо руководствоваться новыми Правилами пользования электрической энергией для населения, утвержденными постановлением КМУ от 26.07.99 г. N 1357. К Правилам прилагается Типовой договор. В п.29 предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно "в случае изменения потребителем места жительства:". Понятно, что сдача квартиры в аренду под магазин, как в Вашем случае, неизбежно влечет изменение владельцем квартиры места его жительства. Следовательно, арендатору - субъекту предпринимательства придется заключать новый договор на снабжение электроэнергии.
Теперь что касается тарифов и размеров платы за коммунальные услуги. Согласно п.14 уже упоминавшихся Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями плата за коммунальные услуги вносится "по утвержденным в установленном порядке тарифам". Здесь возникают проблемы, т.к. в своем большинстве нормативные документы устанавливают соответствующие тарифы для населения, а не для коммерческих структур. В таких случаях запросы по установленным тарифам необходимо направить в местные органы власти как владельцам этих коммунальных предприятий.
Таким образом, заключение новых договоров с арендатором квартиры под магазин может повлечь увеличение платы за коммунальные услуги.
3. Коммунальные платежи и валовые расходы. Если исходить из незаконности аренды квартиры под магазин, то, соответственно, и связанные с этим затраты не могут относиться на валовые расходы арендатора. В этом случае их возмещение возможно только за счет собственных средств, остающихся после налогообложения. Если же квартира переведена в нежилой фонд, то здесь необходимо руководствоваться письмом ГНАУ от 07.12.98 г. N 14460/10/15-1117 и письмом НБУ от 19.04.99 г. N 25-110/839-3537. При соблюдении определенных условий коммунальные платежи по договорам могут включаться в валовые расходы арендатора (открытие отдельного счета для их аккумуляции и т.д.).