ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ З БУДІВНИЦТВА ТА АРХІТЕКТУРИ
ЛИСТ
14.04.2005 N 8/1/-240
Щодо поєднання забудовником функцій замовника,
генпідрядника та інвестора
Держбуд України на виконання доручення Кабінету Міністрів України від 25.03.2005 р. N 13710/1/1 розглянув Ваш лист щодо застосування норм Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15 ) і з питань компетенції повідомляє.
Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України, зокрема права суб'єктів інвестиційної діяльності, визначає Закон України "Про інвестиційну діяльність" (1560-12 ). Статтею 7 зазначеного Закону України встановлено, що інвестор для реалізації інвестицій самостійно на договірній основі залучає будь-яких учасників інвестиційної діяльності.
Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ) (далі - Закон України) визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб у довірче управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами.
Статтею 3 зазначеного Закону України ( 978-15 ) визначено, що суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю за цим Законом є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.
Згідно з положеннями статей 4 та 9 цього Закону України ( 978-15 ) забудовником може бути особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів будівництва. Фінансова установа (управитель) укладає з забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику збудувати об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у встановлені в угоді строки та на умовах, визначених цим Законом та Правилами фонду.
Забудовник зобов'язаний виконувати свої зобов'язання за угодою щодо організації спорудження об'єкта та своєчасною введення його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
Зважаючи на вищевикладене забудовник, який уклав угоду з управителем відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ), може поєднувати функції замовника та генпідрядника або залучати для їх виконання спеціалізовані організації (тобто, організовувати спорудження об'єкта відповідно до угоди з управителем).
Управитель здійснює фінансування будівництва нерухомості за рахунок отриманих в управління коштів, будівництво якої організовує забудовник. Таким чином, управитель діє від імені інвесторів, які передали йому в управління кошти з метою подальшого інвестування у об'єкти нерухомості.
У разі якщо забудовник має намір інвестувати власні кошти у об'єкт нерухомості, який фінансується управителем з фонду фінансування будівництва (ФФБ) він укладає із управителем договір управління майном - це угода, за якою установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з цим майном. За Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15 ) для ФФБ - це договір про участь у ФФБ.
Щодо норм абзацу шостого статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 )
Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини 2 статті 180 Господарського кодексу України ( 436-15 ) господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визначені такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
Стаття 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ) містить положення щодо умов угоди, яка укладається між управителем та забудовником. Зокрема, передбачено, що управитель визначає банк, в якому має бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Ця умова має бути внесена забудовником у договори підряду та інші угоди, пов'язані із спорудженням об'єкта будівництва.
Таким чином, суб'єкти господарської діяльності, які діють на підставі договорів, передбачених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ), повинні керуватись положеннями цього законодавчого акту.
Разом з тим звертаємо увагу на наступне:
Відповідно до Положення про Державний комітет України з будівництва та архітектури, затвердженого Указом Президента України від 20.08.2002 р. N 725/2002, Держбуд України не наділений правом тлумачення та надання роз'яснень чинного законодавства;
Відповідно до статей 147 та 150 Конституції України ( 254к/96-ВР ) офіційне тлумачення Законів України дає Конституційний суд України.
Перший заступник Голови А.Беркута