Документ : Право собственности на землю в Украине

Право собственности на землю в Украине

О событиях, связанных с принятием нового Земельного кодекса, слышали, кажется, все. Большинство осведомлены и том, что главной новеллой Кодекса стала возможность купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. А о том, какие еще изменения произошли в земельном законодательстве, известно пока лишь немногочисленным специалистам. Думаем, что в теперь, когда прошло несколько месяцев со вступления в силу нового Земельного кодекса Украины, целесообразно больше тщательно разобраться в земельном законодательстве.

Формы собственности на землю

В соответствии со статьей 14 Конституции Украины право собственности на землю "приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом". Главным (но не единственным) из таких законов является Земельный кодекс Украины (далее ЗК). Кроме ЗК, вопросы собственности на землю регулируются еще несколькими нормативными актами, например Лесным кодексом, Конституцией Автономной Республики Крым, Законами Украины "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О концессии" и прочими. Однако в соответствии с пунктом 3 "Заключительных положений" ЗК "законы и другие нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу настоящего Кодекса, действуют в части, не противоречащей настоящему Кодексу". То есть сейчас, когда остальное законодательство Украины не приведено в соответствие с новым ЗК, следует прежде всего руководствоваться нормами именно этого документа.

По сравнению со старым ЗК новая его редакция дает более четкие определения основных терминов. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 78 ЗК "право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками". В соответствии с пунктом 2 этой статьи "земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности". Старый кодекс вообще не содержал определения права собственности. Статья 3 его предусматривала, что "собственность на землю в Украине имеет следующие формы: государственную, коллективную, частную". Но при этом "распоряжаются землей советы народных депутатов".

Последнее предложение приводило к определенным проблемам. Во-первых, если читать приведенную норму буквально, то даже землями частной собственности распоряжались советы, что уменьшало объем прав собственников земли. Во-вторых, непонятно было, какие именно советы какими именно землями распоряжаются. Не вносила полной ясности в этот вопрос и статья 4 старого кодекса, которая фактически вводила еще один вид собственности на землю общегосударственную (непонятно - чем она отличалась от государственной?). При этом землями общегосударственной собственности (какие земли к ним относились - также непонятно) должна была распоряжаться Верховная Рада Украины, а землями "просто" государственной собственности - Верховный Совет Республики Крым, областные, районные, городские, поселковые и сельские советы на земле в пределах их территорий. Снова же, непонятно было, кто может распоряжаться землями в селе, которое одновременно является территорией и района, и области.

Два основных изменения в формах собственности на землю, введенные новым ЗК, - это ликвидация института коллективной собственности и введение коммунальной собственности на землю.

Имеет ли право на существование коллективная собственность на землю после 1 января 2002 года? Закон Украины "О формах собственности на землю" от 30.01.92 г. N 2073-XII, которым десять лет назад наряду с государственной были введены равноправные ей частную и коллективную, формально не отменен. Однако, как мы уже указывали, согласно п.3 "Переходных положений" ЗК "законы и другие нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу настоящего Кодекса, действуют в части, не противоречащей настоящему Кодексу". Поэтому названный Закон действует только в части последней его фразы - "Все формы собственности являются равноправными".

Действительным остается постановление Верховного Совета Украины "О формах государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования землей" от 13 марта 1992 года N 2201-XII, которым утверждены три формы государственных актов: на право коллективной собственности на землю, на право частной собственности на землю и на право постоянного пользования землей. Непосредственно ЗК формы государственных актов не определяет. Но ст.126 предусмотрено, что их утверждает Кабинет Министров Украины. Пока что это не произошло.

Таким образом, коллективная собственность на землю пока что остается. Как минимум по отношению к тем из бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий, которые после реформирования получили госакты о праве коллективной собственности на землю (другим предприятиям просто не выдавали) или пользуются "унаследованными" госактами КСП, и для собственников земельных долей (паев), в сертификатах о праве на которые прямо записано "в землях коллективной собственности".

На реальную замену коллективной собственности направлено урегулирование ЗК вопросов общей собственности. Пункт 1 статьи 86 Кодекса утверждает, что "земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из участников общей собственности (общая долевая собственность) или без определения долей участников общей собственности (общая совместная собственность)". Субъектами права общей собственности на землю могут быть как граждане, так и юридические лица.

Право общей долевой собственности на земельный участок (статья 87 ЗК) возникает при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков, при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым соглашениям, при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами и по решению суда. Отношения по общей совместной или долевой собственности на земельный участок (статьи 88-89 ЗК) соответствуют общим отношениям по общей собственности, установленным главой 11 Гражданского кодекса УССР, поэтому подробно расписывать их не будем.

Введение коммунальной собственности на землю должно было ликвидировать еще один недостаток старого кодекса - недостаточную определенность субъекта права собственности (совета), который имел право распоряжаться землей. Теперь, в соответствии со статьей 13 ЗК землями государственной собственности распоряжается Кабинет Министров Украины, а землями коммунальной собственности - соответствующие советы (статьи 9, 12 ЗК).

Но такой, более рациональный, механизм заработает еще не скоро, так как не определено, какие земли относятся к государственной, а какие - к коммунальной собственности. Подпунктом "в" пункта 4 "Заключительных положений" ЗК Кабинету Министров Украины поручено в шестимесячный строк разработать, в частности, и законопроект о размежевании земель государственной и коммунальной собственности. К тому же, когда соответствующий закон вступит в силу, в соответствии с пунктом 12 "Переходных положений" ЗК "полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти".

Субъекты права собственности
на землю

В соответствии со статьей 80 ЗК субъектами права собственности на землю (то есть собственниками земли) являются:

а) граждане и юридические лица - на земли частной собственности;

б) территориальные общины, которые реализуют это право непосредственно или через органы местного самоуправления, - на земли коммунальной собственности;

в) государство, которое реализует это право через соответствующие органы государственной власти, - на земли государственной собственности.

Следует отметить, что существуют определенные ограничения относительно отдельных субъектов. Так, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать права собственности на земельные участки только несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранцами (как гражданами, так и юридическими лицами), а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению (то есть упомянутые лица оставлять эти земли в собственности не имеют права).

Отдельным субъектом права собственности на землю являются иностранные государства. В соответствии со статьей 85 ЗК они могут приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним организаций в соответствии с международными договорами.

Ограничение прав на землю

В соответствии с п.1 ст.110 ЗК "на использование собственником земельного участка или его части может быть установлено ограничение (отягощение) в объеме, предусмотренном законом или договором". Ограничение может осуществляться, в частности , путем установления:

а) запрета на продажу или другое отчуждение определенным лицам в течение установленного срока (такое ограничение уже действует относительно сельскохозяйственных земель, о чем будет написано ниже);

б) запрета на передачу в аренду (субаренду);

в) права на преимущественную покупку в случае его продажи;

г) условия начать и закончить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;

д) запрета на проведение отдельных видов деятельности;

э) запрета на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества;

ж) условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;

з) условия представлять право охоты, лова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.

В соответствии с п.2 ст.111 ЗК "ограничения использования земельного участка подлежат государственной регистрации и действуют в течение срока, установленного законом или договором". Однако порядка такой регистрации пока еще не существует.

Вообще то ограничения права собственности на землю, скорее всего, будут применяться по закону, нежели по договору. Пройдет достаточно длительное время, пока будет наработана как нормативная база по этому поводу, так и практический опыт применения института ограничения прав собственности в договорах. И едва ли это произойдет скорее, чем эти вопросы будут урегулированы гражданским законодательством.

К ограничениям прав собственности на землю законодатель отнес также предоставление особого статуса некоторым землям. Это касается охранных зон, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон и зон особого режима использования земель.

Ограничение прав собственности на землю тесно связано с правом земельного сервитута (глава 16 ЗК). Право земельного сервитута - это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или безвозмездное пользование чужим земельным участком (участками*). Постоянный или срочный земельный сервитут осуществляется способом, наименее отягощающим для собственника земельного участка, относительно которого он установлен.

В соответствии со статьей 99 ЗК собственники или землепользователи земельных участков могут требовать установления следующих земельных сервитутов:

а) права прохода и проезда на велосипеде**;

б) права проезда на транспортном средстве по имеющейся дороге;

в) права прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций;

г) права прокладывать на свой земельный участок водопровод с чужого естественного водоема или через чужой земельный участок;

д) права отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок;

е) право забора воды из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и права прохода к естественному водоему;

ж) права поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и права прогона скота к естественному водоему;

з) права прогона скота по имеющейся дороге;

и) права установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений.

Земельный сервитут устанавливается по договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора или по решению суда. Право земельного сервитута возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок. Действие земельного сервитута сохраняется в случае перехода к иному лицу прав на земельный участок, относительно которого установлен земельный сервитут.

Целесообразно будет сразу же вспомнить об ограничении, установленном пунктом 13 "Переходных положений" ЗК: "на период до 1 января 2010 года граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 гектаров. Эта площадь может быть увеличена в случае унаследования земельных участков по закону".

Возникновение права собственности
на землю

Как это не удивительно, но старый кодекс также предусматривал продажу земли. Это следует, в частности, из нормы статьи 17, которая запрещала собственникам "в течение шести лет со времени приобретения права собственности продавать или другими способами отчуждать принадлежащий им земельный участок, кроме передачи его в наследство или совету народных депутатов". Другое дело, что это право не было четко закреплено и нормативно урегулировано. Поэтому основным способом возникновения права собственности на землю была передача их в частную или коллективную собственность соответствующими советами. Еще один способ - выделение в натуре земельной доли (пая). Не смотря на появление еще в 1992 году, эта норма начала действовать только после урегулирования вопросов паевания земли указами Президента Украины. Поэтому первое ее применение произошло только в 1995 году, а массовое использование стало аграрной проблемой 2000 года.

Новый ЗК предусматривает не только возможность покупки земельного участка (о чем слышали все), но и получение его в собственность по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, в том числе и бесплатно. Пункт 3 статьи 116 ЗК предусматривает, что безвозмездная передача земельных участков в собственность граждан производится в случае:

а) приватизации земельных участков, которые находятся в пользовании граждан;

б) получения земельных участков вследствие приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций;

в) получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм безвозмездной приватизации.

При этом передача земельных участков в собственность граждан безвозмездно может проводиться только один раз по каждому виду использования.

Абсолютно новым стало введение в ЗК возможности приобретения права на земельный участок по давности пользования (приобретаемой давности). В соответствии со ст.119 ЗК "граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, которые бы свидетельствовали о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставление в пользование". Вряд ли кто-то сможет воспользоваться этой нормой в Киеве, но в провинциальных городках и селах нередко встречаются люди, которые более пятнадцати лет назад построили дом, сарай, гараж или просто перекопали кусок пустыря под картофель, не имея никаких документов на соответствующий земельный участок. Аналогичные ситуации бывают и с предприятиями, которые самовольно ("хозспособом") построили определенные сооружения или просто оградили забором лишнюю территорию. Теперь все эти "захватчики" могут стать законными собственниками земли.

Некоторые изменения произошли в переходе права собственности на земельный участок при изменении собственника расположенного на нем дома (сооружения). Статья 30 старого кодекса предусматривала "автоматический" переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание и сооружение. Статья же 120 ЗК гласит, что это право "может переходить на основании гражданско-правовых соглашений". То есть при купле-продаже здания (сооружения) следует позаботиться об определении в договоре условий перехода права собственности на землю или заключении отдельного соглашения по земельному участку.

Пути приобретения прав собственности
на землю (соглашения с землей)

Более подробно (этому посвящена целая глава 20) новым ЗК урегулировано приобретение земельных участков на основании гражданско-правовых соглашений. Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности (ст.127 ЗК) осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления гражданам, юридическим лицам, а также иностранным государствам. Продажа осуществляется на конкурентных принципах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков.

В соответствии с порядком продажи, установленным ст.128, граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый, городской совет. В заявлении указываются желаемое месторасположение земельного участка, целевое назначение и его размер. К заявлению прилагаются:

а) государственный акт на право постоянного пользования землей или договор аренды земли;

б) план земельного участка и документ о его предоставлении в случае отсутствия государственного акта;

в) свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности.

Соответствующий орган в месячный срок рассматривает заявление и принимает решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием причин отказа. Основанием для отказа в продаже земельного участка является:

а) непредоставление документов, необходимых для принятия решения относительно продажи такого земельного участка;

б) выявление недостоверных сведений в предоставленных документах;

в) если относительно субъекта предпринимательской деятельности возбуждено дело о банкротстве или прекращении его деятельности.

Решение о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному заверению. Документ об оплате является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.

Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст.130 ЗК) для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть граждане Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства, и юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

Пункт 2 статьи 130 устанавливает преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения для граждан Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующих органов местного самоуправления. Очевидно, этой нормой законодатель хотел отдать преимущество местным жителям над неместными***, но фактически отдал преимущество физическим лицам над юридическими.

Право собственности на земельные участки также может приобретаться на основании мены, дарения, наследования и других гражданско-правовых соглашений.

Статья 132 ЗК "Содержание соглашений о переходе права собственности на земельные участки" устанавливает обязательные условия для следующих соглашений:

а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид соглашения;

в) предмет соглашения (земельный участок с определением месторасположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);

г) документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

д) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

е) сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т.п.);

ж) договорная цена;

з) обязательство сторон.

Отсутствие любого из этих условий может привести к признанию соглашения недействительным в судебном порядке.

Как известно, "Переходными положениями" ЗК установлен мораторий на куплюпродажу земельных участков. Вчитаемся еще раз в формулировку пункта 15: "установить, что граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины - собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2005 года продавать или другим способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме мены, передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд".

Прежде всего обратим внимание на то, что этот мораторий касается только сельскохозяйственных земель (отчуждение всех иных не запрещено). Кроме того, сделано непонятное исключение относительно мены. Даже первокурсник юридического факультета сможет объяснить, как реально продать земельный участок под видом мены. Так что это - случайность или сознательная (с какой целью?) ошибка законодателя?

По мнению автора, в данном пункте просто неточно использован термин. Авторы законопроекта, наверное, имели в виду разрешение мены одного земельного участка на другой. Фактически же разрешили мену земли на любое другое имущество, имущественные или неимущественные права.

Земельные участки государственной или коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектами предпринимательской деятельности под застройку, подлежат продаже на конкурентных принципах (земельные торги).

Земельные торги (в соответствии со статьей 135 ЗК) проводятся в форме аукциона или конкурса, в которых могут принимать участие граждане и юридические лица, которые уплатили регистрационный и гарантийный взносы и могут быть покупателями в соответствии с законодательством Украины. Форма проведения земельных торгов (аукцион или конкурс) определяется собственником земельного участка.

Земельные торги проводятся не ранее 30 дней с момента опубликования в прессе официальной информации о выставлении на земельные торги земельных участков, а также размещения на таких земельных участках рекламных щитов с официальной информацией о выставлении на земельные торги земельных участков (ст.137 ЗК).

Прекращение права собственности
на землю

Прекращение прав на землю урегулировано главой 22 ЗК. Основаниями прекращения права собственности на земельный участок являются:

а) добровольный отказ собственника от права на земельный участок;

б) смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника;

в) отчуждение земельного участка по решению собственника;

г) обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора;

д) отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

е) конфискация по решению суда;

ж) неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных ЗК.

В соответствии со статьей 142 ЗК прекращение права собственности на земельный участок в случае добровольного отказа собственника земли в пользу государства или территориальной общины осуществляется по его заявлению в соответствующий орган. Этот орган в случае согласия на получение права собственности на земельный участок заключает соглашение о передаче права собственности на земельный участок. Кодекс не устанавливает форму этого соглашения, но исходя из норм гражданского права мы считаем, что это должен быть договор дарения, заключенный с учетом требований ст.132 ЗК. Соглашение о передаче права собственности на земельный участок подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.

Принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется в судебном порядке, в частности, в случае:

а) использования земельного участка не по целевому назначению;

б) несоблюдения требований относительно устранения нарушений, допущенных при использовании такого участка (например, его загрязнении);

в) выкупа (изъятия) земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

г) принудительного обращения взысканий на земельный участок по обязательствам собственника этого земельного участка.

Ст.145 предусматривает, что если к лицу переходит право собственности на земельный участок, который по этому ЗК не может находиться в его собственности (земли сельскохозяйственного назначения для иностранцев), этот участок подлежит отчуждению его собственником в течение года с момента перехода такого права. В случаях, когда земельный участок этим лицом в течение установленного срока не отчужден, такой участок подлежит принудительному отчуждению по решению суда. При этом под отчуждением, наверное, следует понимать только продажу (в принципе, возможна и мена, но не дарение). Кодекс не определяет судьбу полученных от такого отчуждения средств, хотя можно прийти к выводу о необходимости возврата этих средств собственнику отчужденного земельного участка за вычетом судебных издержек, исполнительного сбора и прочих расходов, связанных с исполнением решения суда. Если же упомянутое лицо желает и в дальнейшем использовать такой участок, пунктом 3 статьи 145 ему предоставлено право получить соответствующий земельный участок в аренду.

Еще одним способом прекращения права собственности на земельный участок является его конфискация. Земельный участок может быть конфискован исключительно по решению суда в случаях, объеме и порядке, установленных законом.

Отдельный порядок изъятия (выкупа) установлен ст.150 для особо ценных земель. Их изъятие для несельскохозяйственных нужд не допускается, за исключением случаев изъятия (выкупа) для строительства объектов общегосударственного значения, дорог, линий электропередачи и связи, трубопроводов, осушительных и оросительных каналов, геодезических пунктов, жилья, объектов социально-культурного назначения, нефтяных и газовых скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, по постановлению Кабинета Министров Украины или по решению соответствующего местного совета, если вопрос об изъятии (выкупе) земельного участка согласовывается Верховной Радой Украины.

Земельные участки могут быть выкуплены для общественных нужд (ст.146 ЗК). Такой выкуп реализуют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах их полномочий. При этом собственник земельного участка не позднее, чем за один год до будущего выкупа должен быть письменно уведомлен органом, который принимает решение об его выкупе. Стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с денежной и экспертной оценкой земель. Выкуп земельного участка осуществляется по согласию его собственника. Если собственник земельного участка не согласен с выкупной стоимостью, вопрос решается в судебном порядке.

Статьей 151 ЗК установлена специальная процедура согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков. Эта процедура, в частности, предусматривает согласование юридическими лицами, заинтересованными в изъятии земельного участка, месторасположения объекта, размера земельного участка и условий его изъятия. Согласование этих вопросов происходит с соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления.

________________________

* Право земельного сервитута существовало в Украине и при старой редакции Земельного кодекса, на что указывает Украинский классификатор прав пользования чужим земельным участком, который Госкомзем Украины привел еще в своем письме от 24.04.98 г. N 14-1-7/1205. Новая редакция Земельного кодекса просто закрепила это право.

** Законодатель, видимо, забыл, что в селах немало людей ездят также верхом (или это коней приравняли к "транспортным средствам"?).

*** В принципе, это является нарушением конституционной нормы, установленной статьей 24 Основного закона: "Не может быть привилегий или ограничений по признакам... места проживания".

"Все о бухгалтерском учете" N 23 (690) от 11 марта 2002 г.